一
近期兩條跟房地産相關的消息，一條是 10 月二手房價創八年來最大跌幅，70 個大中城市，二手房價格環比下降 0.58%，新建商品住宅銷售價格環比由 9 月持平轉爲下降 0.3%。
另一件是住建部部長在接受采訪時表示加快超大特大城市 " 平急兩用 " 公共基礎設施、城中村改造、保障性住房等 " 三大工程 " 建設。
還有一條稍早一點的消息，看似與地産無關，實際上關系很大的 " 一攬子化債 "，20 個地方已發、待發的特殊再融資債券規模已達 9000 多億，用于置換納入隐性債務之中的拖欠款、非标及貸款。
這些消息連在一起，很容易讓人想起 2016 年的 " 棚改 "。
2016 年的 " 棚改 " 啓動之前的形勢跟今年有相似之處，一方面地方政府債務集中到期，各地上報彙總的債務超過了 40 萬億元，另一方面是樓市滞銷，商品房住宅待售面積最高時達到了 4.66 億平方米，政府賣地收入急劇減少。
而今年，同樣也是地方政府債務集中到期，商品房住宅待售面積再次上升到 3.12 億——看起來沒有當年多，但最困難的 2015 年仍然銷售了 13 億平米新建住宅，而今年估計隻有 10 億，明年幾乎肯定還要下降。
2016 年，爲解決這個問題，中央做了兩件事，一件是地方政府債務置換計劃，發低息新債去置換存量高息舊債；更重要的一件事，就是至今備受争議的，漲價去庫存 " 棚改 "。
這一次 " 城中村改造 " 還能像當年的棚改一樣逆轉樓市嗎？
二
爲什麽當年的 " 棚改 " 能夠同時化解地方政府的債務危機和房地産市場的高庫存這兩大難題呢？
當時的房地産庫存主要在三四線城市，主要的問題是居民的購買力不足，而地方政府的債務問題主要是房地産銷售低迷，土地轉讓金下降——其實是同一個問題。
而棚改的破局之道就在PSL 和 " 貨币化安置 "這兩樣東西上。
PSL，即抵押補充貸款，由央行向國開行發放，國開行再通過棚改專項貸款向地方政府發放，地方政府拿到錢後，就可以通過貨币化安置向棚戶區居民發放補償款，收回土地。居民有了錢，就可以買之前積壓的房子，政府有了地，就可以拍地，收入一部分償還國開行貸款，一部分補充财政收入。
這就是現代金融的神奇之處，央行用 PSL 工具憑空創造了一筆資金，這筆資金從 " 央行—國開行—地方政府—棚改戶—地産商—地方政府—國開行—央行 " 轉了一圈，解決地方政府的财政危機，讓居民住上了新房，地産商發财了，城市更漂亮了，好像是皆大歡喜的結局。
然而，任何魔法都是有代價的，棚改本質上也隻是把杠杆從地産商身上轉移到居民身上，棚改最密集的三年，也是居民杠杆率提升最快的三年，大量的貨币投放造成三四線城市房價快速上漲，激發投資性購房需求，所以才有 " 漲價去庫存 " 的說法，實際上是透支了下一代人的購房需求。
更重要的是，由于棚改隐藏着巨大的利益，地方政府爲了加快棚改，發明 " 一二級聯動 " 和 " 棚改項目資産證券化 "，聯合金融機構和開發商，讓開發商同時進行前期拆遷。而開發商誤判了這些低線城市的需求，高杠杆大面積拿地，" 去庫存 " 變成了 " 加庫存 "，正是從 2022 年開始的這一輪爛尾樓和房地産企業債務危機的根本原因。
地方政府也沒有借機降低杠杆，隻是經過了一輪債務置換，拖到現在。在政績的激勵機制下，債務反而擴大，而且 " 棚改項目資産證券化 " 也創造了大量高息的隐性債務，到今天不得不再次啓動更大規模的債務置換。
所以從 2018 年開始，國開行收緊資金審批，PSL 棚改項目，逐漸退出舞台。
應該說，PSL 和棚改就是中國版的 QE，本身沒有問題，畢竟在房地産市場下行周期中，大部分國家隻能依賴金融政策托市，而政府有能力直接下場，大規模動員逆周期拆改建設的，隻有我們。
隻是在實施的過程中，其弊端被人性的貪婪放大了，一項偏民生的金融政策，變成各方的逐利工具，這也是近十幾年很多金融創新遇到的普遍問題。
所以，城中村改造的政策從推出開始，市場就在思考，如何避免當年 " 棚改 " 出現的問題。
三
因爲這一輪城中村改造的相關細則還沒有出來，還有機會避免棚改的一些弊端，當然也就還有本文在這裏讨論的空間，雖然棚改和城中村改造都是拆舊房，建新房，但區别也不少：
首先，棚改主要在三四線城市，本輪城中村僅針對超大特大城市，自然難度更大、成本更高，當然，如果解決好了，一二線城市的住宅需求也更爲健康。
其次，棚改是城市老舊住宅區，是國有土地和城市居民，棚改戶一般都會在城市其他地方買房；而城中村是原城郊的農村集體土地，目前的住房大部分是中低收入的租客和外來務工者，拆遷造成的社會問題更多，需要考慮這些人如何找到便宜又方便的住宅；
再次是資金來源問題。棚改中，包括 PSL 在内的棚改專項貸款占比總投資約 72%，在這一輪城中村改造中，備受争議的 PSL 重出江湖的可能性很大，全部以債務的形式弊端很多，是否會有一些直接的财政補貼？
還有開發主體，政策要求，本輪城中村改造 " 鼓勵和支持民間資本參與 " 和 " 多渠道籌措改造資金 "，因此可能會有更多的政策鼓勵社會資本的參與。但由于民企目前困境較多，城中村改造的開發主體很可能基本以國企爲主，且政府前期參與較深，也可以加快項目推進速度。但這一次中央明确要求 " 淨地出讓 "，也就限制了 " 一二級聯動 "，實操上是否會存在問題，也需要觀察。
在安置方式上，貨币化安置對刺激經濟的作用更大，但弊端在棚改中已經顯露無疑，這一次是否會加大房票補償？
從财政刺激上，這一輪城中村對全國影響應該弱于棚改，但對一二線城市影響更大，加上棚改的學習效應，對一二線城市樓市的帶動作用将更快，可能在二、三個季度内就能體現。
最後是長期影響，由于改造後容積率和房價上升，就需要更多的長期總需求去支撐，否則又是透支未來，但樓市長期面對的是無解的人口問題，雖然一二線城市還有城市化率的空間，但實際能否起作用，隻能交給後人去評判了。
