陳月芹 / 文 要不要買房？
這個問題，年年有人爲此困擾，而且今年的不确定因素似乎更多了。
一是房價降了。在近兩年房地産行業深度調整基礎上，多城新房和二手房價格連續數月下跌，11 月統計局公布的 70 城房價數據顯示，68 城房價跌回一年前。
二是新一輪 " 房改 " 橫空出世，正在改變房地産行業中每一個主體的市場預期，包括購房者、開發商、房産經紀、金融機構乃至住房與土地端監管部門等。
這是靠改變供求關系實現的：按照《關于規劃建設保障性住房的指導意見》文件精神，未來将加大保障房建設和供給，" 讓工薪收入群體逐步實現居者有其屋 "，一定程度上會對商品房市場需求形成分流。
那麽，房價跌到底了嗎？如果大量保障房如政策藍圖般建設、供應、配售，剛需群體，尤其是被上述《指導意見》重點 " 圈 " 出來的工薪階層，還要不要買房？
一位地方政府人士認爲，保障房首先解決的是 " 有沒有 " 的問題，而現在買商品房，可能首要考慮的是 " 好不好 "。保障房供應和商品房市場并不沖突，因爲新一輪保障房建設首先保障的對象是 " 夾心層 "，比如在大城市，需要掏空 6 個口袋甚至需要借貸首付款，才勉強能買商品房的工薪群體。
站在地方政府的角度，該人士建議，剛需或有改善住房需求的人，在能力範圍之内，盡早買商品房。一方面，2023 年的一系列組合拳，不僅降了首付，房貸利率也處于曆史最低水平，疊加購房補貼、以舊換新退稅政策等，房價和購房成本實實在在地下降了。
據了解，多個城市已報送了 2024 年的保障房建設計劃，且已上報試點地塊和項目，開工建設指日可待。有城市政府人士透露，配售型保障房的地區差異很大，第一批項目和此前的共有産權房、人才房相似。
配售型保障房的本質，是降首付和降單價，前提是你符合所在城市的配售條件。
和多個城市政府人士溝通後，初步一緻的看法是：配售型保障房的市場影響，需要觀察至少 5 年時間，有待一批批項目完成從選址落地、開工建設、開啓配售、運營管理的全流程，以及中長期供應計劃進一步清晰後，才能判斷新一輪 " 房改 " 是否足以撼動商品房占主導的市場格局。
配售型保障房的建設數量，由城市政府 " 以需定建 "、量力而行。
據經濟觀察網了解，已報送的 2024 年保障房建設計劃中，每個城市首批建設數量約爲數千套，35 個城市合計不超過 10 萬套，其中一部分是存量的共有産權房、人才房項目轉化而來，少數城市正積極探索新建配售型保障房的路子。
眼下，剛需群體入手商品房，須更慎重地評估首付和月供支付能力。有房地産資深人士這樣建議：對收入顯著超過所在城市居民人均可支配收入的個人，仍然建議購買商品房，若收入在可支配收入線上下擺動，可以等一等。換言之，收入脆弱的群體，不宜過度加杠杆買房，這裏的 " 杠杆 " 包括首付款借貸等。
在老百姓的居住理念和資産觀念中，擁有房屋産權的願望仍将長期存在。對于極剛的剛需群體，例如适婚青年、孩子到了入學年齡的年輕父母、急需換房改善居住條件的家庭等，商品房仍是主流選擇。居民爲滿足改善性需求而置業、換房，将成爲房地産市場交易的主要動力。
未來，随着與低收入相匹配的保障性住房建設力度加大，有配租、配售型保障房供給作爲托底，" 居者有其屋 " 不再隻是一個美好願望。
如果确定了買房的想法，第二步就得思考 " 去哪買 "、" 買什麽樣的房子 " 的問題。
過去十餘年，商品房市場發展充分驗證了一則價值定律：核心城市 / 區域，交通便利、有人口流入、有産業，這裏的房産更具增值、保值空間。如果疊加新 " 房改 " 的潛在影響，未來商品房回歸商品屬性，而區别于保障房的項目則更具備流通性，更容易轉手和交易，那麽，房屋質量、設計舒适性、小區園林綠化、物業服務品質等，将是重要參考指标。
