本文來源：時代周報 作者：梁争譽
今年以來，一線城市豪宅成交活躍，成爲聚光燈下的焦點。而在大衆視線的邊緣，那些被貼上 " 老破小 " 标簽的剛需小房子，卻在另一片暗流中湧動着熱潮。
易居研究院今年年初發布的一份報告稱，一線城市 " 老破小 " 類型的二手房價格泡沫已基本消除，從 2016 年初開始的拉升，到 2018 年底和 2019 年初的高峰，再到 2024 年一季度的回落，價格已基本回歸到健康狀态。
二手房泡沫擠出，疊加限購政策優化、首付比例降低等利好，" 老破小 " 順勢成爲尋求穩定回報的投資客和價格敏感的剛需客的心頭好，尤其是在房價絕對值依然相對較高的一線城市。
根據各機構統計的數據，今年 11 月，四大一線城市二手房成交量均實現同比或環比的正向增長，創下近年新高。" 老破小 " 在這份成績單中扮演了關鍵角色。
10-11 月，北京 90 平方米以下的二手房成交占比約 66.3%，剛需仍然占據主導；上海總價 300 萬元以内的二手房成交占比約 60%，50-90 平方米二手房成交占比超 5 成；在廣州市場，市中心老城區 60 平方米以下小戶型持續呈現增長勢頭，低總價 " 上車盤 " 成交占比上升；深圳總價 150 萬元以下的二手房成交占比約 6.9%，環比增長 4.1 個百分點，增幅居首。
" 老破小 " 成交量走高，甚至催生了新的流量賽道—— " 老破小 " 博主。不少年輕人在小紅書分享自己抄底、魔改 " 老破小 " 的經驗，引起大量讨論。剛剛入住 " 老破小 " 的吳靜，發布的相關帖子，留言量多達數百條，同好們在評論區交流購房、裝修心得。
到底是誰在買入 " 老破小 "？曾經的 " 垃圾資産 " 何以攪動一池春水？
圖源：圖蟲創意
投資客 " 撿漏 " 筍盤
平靜的水面之下，張文康耐心地等待目标出現，" 這幾年我一直在關注市場上的筍盤，碰到合适的就可以出手。" 對于是否合适，張文康有兩個判斷标準：夠得着、價格便宜。
作爲一名從業十多年的房産中介，他更有機會第一時間淘到筍盤。
上個月，合适的标的出現了。深圳羅湖一套小房子有意出售，正好符合張文康的要求——總價低，業主報價相比市場價便宜将近 40 萬元。
" 原業主 5 年前買的，4.95 萬元 / 平方米買入，現在 3.8 萬元 / 平方米賣給我，爲什麽不買？" 張文康認爲，" 現在的行情，往上求利潤很難，但别人讓出來的就是我省下來的。"
這還是一套帶穩定租約的房子，因爲臨近地鐵和商場，戶型方正，帶廚房、衛生間和生活陽台，租金能到 4000 元 / 月，租金回報率超過 3%。
" 有錢就是要買房買地，将來樓市回暖的時候也是有房有地的人‘翻身’機會更大。" 見過太多造富神話，張文康比普通人更明白，" 土地就是生産資料。"
話雖如此，張文康也做好了與經濟周期周旋的準備。他申請了貸款，按照等額本金的方式還款，房租剛好可以覆蓋月供利息，" 租客幫我還利息，我還本金，以後賣掉不至于虧掉利息，相當于存了幾年錢。我的期望是不要跌穿底價。"
像張文康一樣的投資客，不在少數。他們就像嗅覺靈敏的獵手，穿梭在磚牆斑駁的城市中心，在超低總價與潛在回報的誘惑下，果斷出手。每一次簽約，都是一場關于眼光與膽識的博弈。
張文康告訴時代周報記者，他有三四個朋友今年 " 上車 " 了 " 老破小 "，" 有朋友入手了更便宜的，每平方米兩三萬元，但位置沒有我的好。"
根據上海易居房地産研究院副院長嚴躍進的觀察，上海市場同樣有投資客站在租售比的角度抄底 " 老破小 "，" 現在房價比較低，市中心老房子的投資回報率還可以。"
克而瑞統計數據顯示，上海曹楊等典型 " 老破小 " 闆塊租金回報率普遍在 2% 左右，個别闆塊如世博、彭浦、普陀區甘泉宜川等超過 2%，甚至接近 3%，而市場平均水平在 1.5%-1.7% 之間。
整體來看，中房協數據顯示，2024 上半年重點 50 城租金回報率同比上升 0.07 個百分點至 2.03%，結束了自 2019 年以來的連續下跌趨勢，并跑赢當前五大行 5 年期存款利率。其中，一線城市租金回報率爲 1.79%。
随着二手房價格體系的調整以及按揭利率的下調，" 老破小 " 的性價比越發凸顯，因此吸引 " 張文康們 " 進場。
總價百萬 " 上車 " 一線城市
抄底 " 老破小 " 的不止是投資客。當通勤距離、對口學區、生活配套構成 " 不可能三角 " 時，" 老破小 " 猶如一把鑰匙，解開這道複雜命題，平衡理想與現實的沖突。
去年年底，吳靜在深圳著名的 " 房價窪地 " 布吉購置一套 " 老破小 " ——樓齡 27 年、建築面積約 55 平方米、總價 146 萬元。" 賣家是一手業主，成本比較低，想要置換所以價格比較有誠意。"
" 普通人的生活就是圍繞着吃住行，這個房子各方面我都比較滿意，菜市場就在樓下，下班回家就能順手把菜帶上，走路到地鐵口、公交站 8 分鍾足夠了，周圍商超能滿足日常需求。" 吳靜說，" 誰都知道要買新房子，要買地段好的，要買戶型好的，我這點預算能買到 60 分的房子就很不錯了。"
今年 11 月底，吳靜喬遷新居，開始新生活。城市的萬家燈火，也有了完全屬于她的一盞。
和吳靜一樣的價格敏感人群，是 " 老破小 " 市場的購買主力。
葛晏就職于上海一頭部房産中介機構，長駐在知名 " 老破小 " 闆塊甘泉宜川——這裏以房價低、地段好著稱，一百多萬就能 " 上車 "，因此吸引了很多剛需群體。
來自貝殼找房 APP 的數據顯示，最近一年，甘泉宜川二手房挂牌均價約 5.69 萬元 / 平方米，同比下降 8.4%，成交周期從 5 月最高的 187 天震蕩下探至 11 月的 83 天。
以闆塊内典型樓盤趙家花園爲例。趙家花園處于内環和中環之間，地鐵、學校、商超、醫院、公園等配套完善。這個 " 老破小 " 建設于 1973 年 -1987 年，總戶數超過 800 戶，戶型以 28-46 平方米一房、46-65 平方米兩房、63 平方米三房爲主。
最近一年，趙家花園累計吸引 404 人看房，超過區域 76% 小區，今年已成交 8 套二手房，其中總價約 120 萬元的一房 6 套。可供對比的是，2023 年趙家花園成交量隻有 3 套，2022 年成交 1 套，2021 年成交 2 套。
" 因爲政策的加持，甘泉宜川今年‘老破小’的成交量持續上漲。" 葛晏介紹，買 " 老破小 " 的大多都是剛需，" 現在政策放開了很多，上車門檻降低，單身人士也可以購買外環内的二手房，推高了成交量。"
嚴躍進表示，上海優化限購政策後，單身人士購房門檻降低、購房範圍擴大，部分人群看上了 " 老破小 "，" 市中心很多‘老破小’ 200 萬元之内就能搞定，單身人士對小戶型需求比較旺盛，也負擔得起。還有一類群體，因爲租金和月供差不多，索性‘租轉購’了。"
" 之前一房的成交量偏多，現在首付比例降了，大家的預算會再提升，有的可能一步到位直接買兩房，所以近期兩房成交會更多一點。" 葛晏說。
" 老破小 " 走出獨立行情
" 老破小 " 的每一次成交都在講述市場的另一種可能性，這也讓二手交易高潮叠起。
機構統計數據顯示，今年以來，四大一線城市二手房成交量持續走高，11 月的成交量更是刷新近年成交紀錄。北京二手房成交突破 1.8 萬套，同比增長 49%，創下 20 個月以來的新高；上海成交 2.4 萬套，環比增長 10%；廣州突破 1.1 萬套，同比增長 12.1%，創下近年新高；深圳的過戶套數爲 7125 套，環比增長 16.5%，創下近 4 年新高。
根據克而瑞監測，以一線城市爲代表的典型城市，二手成交集中在市場兩頭，一頭是中高端，另一頭是 " 老破小 "。低總價、高性價比是低端市場的核心特征，其中很大一部分因爲限制性政策優化，如上海、北京等限購調整後，部分人群擁有了購房資格，因此 " 上車 " 戶型成爲其首選。
北京發布 "430 新政 " 之後，剛需客群入市的積極性和活躍度有所提升，總價 300 萬元以下的客戶成交占比提高 3 個百分點，選擇 60 平方米以下房源的客戶成交占比提高 2 個百分點。
從上海 "527 新政 " 後二手房帶看量和總價段交叉分析來看，200 萬 -600 萬元總價段客戶活躍度相對較高，帶看量占比高達 57%，而這部分客群 5 成左右關注外環外，剛需屬性顯著。
廣州在 9 月底全域解除限購後，在大部分區域成交量沖高回落之際，中心城區荔灣走出獨立行情。合富研究院稱，荔灣二手市場逆勢上升，離不開上下九、中山八、陳家祠等老城區熱門闆塊的貢獻。" 這些以‘老破小’二手房居多的區域，在價格回調到位的行情下，性價比優勢更爲突出，吸引買家出手抄底。"
" 廣州一些‘老破小’從放賣到成交，能在一周甚至幾天内完成。" 合富大數據顯示，目前廣州二手房市場放盤當中，總價 100 萬元以内的二手房，大部分都是 " 老破小 "。目前，廣州首付比例降到 15%，總價 100 萬元以内的二手房，首付成本從幾萬元到十幾萬元，門檻相當低。
深圳的低價二手房成交占比同樣上升。深圳中原研究中心統計數據顯示，11 月總價 150 萬元以下的二手房成交占比 6.9%，環比增長 4.1 個百分點，增幅最大，總價 250 萬 -350 萬元的成交占比約 17.7%，位列第二；從單價來看，4 萬 -6 萬元 / 平方米價段成交占比約 32.1%，位居首位，4 萬元 / 平方米以下成交占比爲 28.8%，位列第二；從樓齡來看，20 年及以上的成交占比約 36%。
克而瑞分析認爲，以一線城市爲代表的典型城市二手房成交上升，主要有兩個原因。一方面，剛需客群價格敏感度較高，在當前市場環境下，二手房業主調整預期，降價挂牌；另一方面，二手房價遠低于新房，14 個核心城市一二手房價差至 2024 年 6 月末已擴大至超 1 萬元 / 平方米，二手房價格跌幅顯著高于新房，更受剛需客群青睐。
合富研究院補充認爲，超大特大城市房地産發展方略當中，城中村和舊城改造将成主角。市中心 " 老破小 " 在舊城改造中将占據越來越重要的地位，這也是選擇 " 老破小 " 中長線投入的價值所在。
葛晏告訴時代周報記者，買 " 老破小 " 的客戶，最關心的除了房價還會不會跌，就是未來房子原拆原建後能否順利置換。
對于大多數人而言，房子不僅是紮在這座城市的根，也可能是新一輪财富積累的起點。
（應受訪者要求，吳靜、張文康、葛晏爲化名。）
