2022 年，房地産行業經曆了前所未有的大幅震蕩，深度考驗着房企的組織能力、經營效率與發展韌性。在巨大的市場壓力下，大量民營房企出險，能夠堅守信用底線、保持可持續發展能力的寥寥可數，碧桂園便是其中之一。
3 月 30 日，碧桂園發布的全年業績公告顯示，2022 年，該公司錄得 4303.7 億元的收入及 26.1 億元歸屬股東的核心淨利潤。全年實現 3574.7 億元的權益銷售額，交付近 70 萬套房屋，均高居行業榜首位置。
爲應對複雜而艱難的市況，碧桂園将全面預算納入戰略高度，堅持 " 現金流是前提，利潤是核心 " 的方針，形成系統的經營策略和計劃，平穩度過行業寒冬。期内，該公司保持着良好的信用記錄，到期債券全部如期償付完畢，現金流平穩、融資渠道暢通，财務結構持續優化。截至 2022 年底，碧桂園手持 1475.5 億元的現金，剔除預收賬款的資産負債率、淨借貸比分别下降至 69.4%、40%，現金短債比 1.6 倍，現金回款率保持在 93% 的高位，經營性淨現金流爲 356.2 億元。
在 " 活下來 " 的基礎上，碧桂園也在思考未來如何走得更遠、走得更好。碧桂園董事會主席楊惠妍在業績發布會上表示，房地産行業仍是支柱性行業，碧桂園接下來三至五年的主要戰略是行穩緻遠，圍繞三張表做好管理，同時圍繞着市場、競争對手和客戶做好戰略優化。
據了解，碧桂園已在 2023 年重啓拿地，投資原則是優中選優、重質輕量，逐步提升一二線城市投資額和土地儲備的占比。在保持開發主業競争力的同時，積極拓展輕資産代管代建業務。
億翰智庫認爲，随着政府對于企業的支持逐步落地，以及後續銷售的逐漸回暖，碧桂園預計将順利跨越周期，成爲民營房企的标杆企業。
東興證券也表示，當前供需兩端政策都在确保房地産市場回歸平穩發展，政策正在形成合力，銷售市場正在走向觸底回升，優質頭部房企如碧桂園等将持續受益于競争格局的改善，在需求回暖之時搶占先機。
财務結構持續優化 銷售額、交付量行業領先
2022 年，房地産市場出現深度調整，市場規模從 18.2 萬億元的峰值降至 13.3 萬億元。根據中指研究院的報告，房企雖積極推進保交付工作，集中資源挖掘高能級城市潛力，加大線上營銷力度，但也難抵銷售規模出現下滑态勢，年内百強房企銷售總額同比下降超過四成。2022 年，百強房企的營業收入同比也在下降，淨利潤下降顯著，不少企業由盈轉虧，盈利能力降至近五年來最低點。
億翰智庫觀察到，大量企業在危機面前倒下，但也有少數房企憑借着穩健的财務和不躺平的決心，成爲了地産的 " 孤勇者 "。碧桂園便是一例。該機構表示，在大量同行仍在通過各種手段 " 加杠杆 " 時，碧桂園已經提前開啓了 " 降杠杆 " 之路，安全系數大爲提高，這也幫助其在民企幾乎 " 團滅 " 的情況下活到 " 決賽圈 " 奠定了良好的基礎。
據了解，碧桂園的有息負債總額自 2019 年以來逐年下降，剔除預收賬款的資産負債率、淨借貸比也從 2020 年開始保持下行趨勢。截至 2022 年末，該公司的有息負債總額爲 2713.1 億元，同比下降了 14.7%，剔除預收賬款的資産負債率降至 69.4%，淨借貸比低至 40%，是近十年以來的新低。境内融資成本從 2019 年底開始持續下降，至 2022 年末共累計下降 119 個基點。
2022 年，碧桂園将全面預算納入戰略高度，将經營目标、利潤、現金流、資源、費用等全部納入其中，圍繞 " 現金流是前提，利潤是核心 " 的重心，形成系統的經營策略和計劃，并定期跟蹤經營數據，制定改善計劃和措施。資源鋪排緊緊圍繞 " 保交付、保資産、保安全和保信用 " 展開。
以上策略取得了良好的成效，碧桂園的财務指标得以持續改善。截至 2022 年底，該公司的現金餘額約 1475.5 億元，與中期基本持平，現金短債比維持在 1.6 倍左右，維持在行業較優水平，可充分覆蓋年内到期的債務。現金回款率保持在 93%，連續 7 年超 90%，經營性淨現金流爲 356.2 億元。
在房地産行業流動性緊縮的 2022 年，經營性現金流這一指标對于衡量民營房企的生存能力和生存質量具有重要意義。有統計顯示，2022 年上半年，A 股 124 家上市房企有四成經營性活動現金流淨額爲負數，面臨嚴峻的流動性壓力。能夠如碧桂園這般持續錄得正向的經營性淨現金流的民營房企實屬鳳毛麟角。
2023 年 1 月 10 日，人民銀行、銀保監會聯合召開主要銀行信貸工作座談會，提到要有效防範化解優質頭部房企風險，實施改善優質房企資産負債表計劃，聚焦專注主業、合規經營、資質良好、具有一定系統重要性的優質房企，開展 " 資産激活 "" 負債接續 "" 權益補充 "" 預期提升 " 四項行動，綜合施策改善優質房企經營性和融資性現金流，引導優質房企資産負債表回歸安全區間。經營性現金流被放在了融資性現金流的前面，可見政策的導向。
在大批民營房企債務違約，行業融資額大幅收縮的背景下，碧桂園是少數仍能保證所有到期債券剛性兌付以及擁有再融資能力的民營房企之一。2022 年，在政府監管部門支持下，該公司合計發行公司債、中票、ABS、可轉債等直接融資産品近百億元，完成 3 次股權融資共獲得約 115 億港币，并獲得超過 10 家銀行逾 3000 億元的意向性綜合授信支持。
此外，碧桂園的控股股東、管理層也在二級市場積極購買公司債券及優先票據，爲市場注入信心，大股東還提供了 50.55 億港元的免息無抵押借款，與公司同榮辱、共進退。
2023 年，碧桂園在境内發行本金總額爲 200 億元的中期票據獲準注冊，成爲春節後獲批儲架式注冊發行的首家房企，也是獲批規模最大的民營房企之一。近期，其 186 億公司債的發行計劃亦獲上交所受理。
良好的流動性和穩健的财務管理策略爲碧桂園維持正常的銷售節奏以及保質保量交付打下了穩固根基。根據第三方機構統計，2022 年，該公司的全口徑銷售額、權益合同銷售額仍穩居行業首位。2022 年全年，碧桂園累計交付近 70 萬套房屋，交付量高居行業榜首，且遠超同行。其中，281 個項目實現了交付即辦證，前三季度交付量約占全國同期交付量的 20%，相當于全國每交付 5 套房中就有 1 套房出自碧桂園。通過高品質交付，碧桂園的業主口碑顯著提升，年内，業主對房屋質量滿意度提升 15.4 個百分點，維修服務滿意度提升 8.7 個百分點。
優化布局、重啓投資 積極拓展代管代建業務
經曆了 2022 年的巨變，房地産行業由 " 速度與規模至上 " 走向 " 穩健與質量至上 " 已成共識。雖然再難回到峰值時代，但業内均認爲房地産行業的總量規模依然可觀，經濟發展、人口遷移和質量提升等仍将對住房消費形成支撐，新房年銷售額将保持在 10 萬億元以上。
申銀萬國表示，未來我國房地産結構将出現多維度分化。城市結構方面，一二線城市在購買力、人均住房面積改善空間、以及政策放松空間等方面更具優勢。就需求結構而言，随着人口年齡結構的上移，改善型需求将逐步迎來釋放期，也擁有更多的政策放松空間。從中長期來看，在我國人均 GDP、人均可支配收入提升、人均住房面積提升、人口結構變化等因素的影響下，改善型需求或将逐步成爲需求的重要組成部分、甚至是主導部分。
在此背景下，未來房企的核心競争力，将取決于能否精準把握城市分化帶來的結構性機會，以及能否準确匹配客戶品質需求的提升。
碧桂園的管理層也持同樣看法。該公司總裁莫斌在内部管理會議上表示，市場一定會複蘇，但複蘇的過程一定會分化，碧桂園的布局一定要跟着市場導向走，集聚力量到更有潛力的市場去聚焦深耕。他認爲，未來，客戶需求将從住有所居升級到住有宜居，客戶體驗紅利将是最後的紅利。因此，以市場爲導向，以客戶爲中心是碧桂園實現有質量發展的重要路徑。
2022 年，碧桂園把保安全、保交付、保信用放在首要位置，作出了階段性暫停投資拿地的決定，全年權益拿地金額雖同比大幅下降至 61 億元，但新獲取的 9 個項目都集中在确定性較強的城市如佛山、張家口、蘭州等，有 71% 分布在二線城市。截至 2022 年底，該公司已獲取權益可售資源 9555 億，另有潛在權益可售資源 2528 億，兩項合計約 1.2 萬億，足以滿足未來數年發展所需，其中，珠三角、長三角、環渤海等核五大都市圈合計占 75%。
期内，碧桂園也做了不少客研工作，發現行業需求由剛需向改善切換的趨勢日益明顯。随着生育政策的放開、購房者對産品品質、服務質量及生活配套的要求不斷提升，改善型住房需求正在逐年增加。
據了解，今年，碧桂園整體投資方向将會圍繞人口流動、産業布局、經濟基礎、庫存情況等城市核心變量進行優中選優，重質輕量，聚焦一二線核心城市及三四線核心區位，實現增量資産的效益兌現，做一成一，逐步提升一二線城市投資額和土地儲備的占比。其中，在一二線城市，該公司将選擇高确定性的項目，打造新的獨立的産品體系，匹配剛需和剛改的需求；在三四線城市，則着重供應改善型需求的好房子，突出标準化和成本力的競争優勢。
科技建造也是碧桂園走有質量發展之路的重要一環。2022 年 6 月，該公司将旗下建築子公司和原博智林旗下的總包單位進行整合，成立了科技建築集團。其打造的科技智慧建造體系積極響應國家智能建造發展戰略，核心依托建築機器人自動化施工，提供全産業鏈智能建築解決方案，推動産業生态升級，目前已擁有建築機器人、新型模闆體系、BIM 數字化技術、新型工業化、智能裝備五大核心業務。依托這一核心優勢，碧桂園優先進入第一批 24 個智能建造試點城市，搶先占領智慧建造細分市場輻射周邊城市。
截至 2023 年 1 月，碧桂園已有 33 款建築機器人投入商業化應用，服務覆蓋 30 個省份（直轄市、自治區）超 600 個項目，累計交付超 1700 台，累計應用施工面積超千萬平方米。
除了有效助力開發業務的提質增效，科技智慧建造體系也爲碧桂園的代管代建業務打開了新發展空間。據悉，碧桂園布局代管代建市場已經超過 7 年，累計承接項目超 150 個，累計在管面積近 1300 萬平方米。自 2022 年以來，該公司共計獲取 5 個新項目，預計貨值 85 億元。
統計數據顯示，托底拿地的地方平台公司、主導保障性住房建設的地方政府，以及接管保交樓工作的 AMC 代建需求正在急劇增多，代建行業大有可爲。碧桂園表示，在保持開發主業競争力的同時，輕資産代管代建業務也會成爲公司的業務重點之一。
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