來源：視覺中國
作者 | 嶽家琛
編輯 | 王偉凱
出品 | 棱鏡 · 騰訊小滿工作室
163 萬平方米，相當于 6.3 個鳥巢的建築面積之和。這是 2023 年以來，萬達集團甩賣的 11 座萬達廣場的總建築面積。
" 賣賣賣 " 成了萬達過去一年的關鍵詞，從萬達電影股權，到萬達廣場和萬達酒店重資産，再到集團總部大樓 …… 萬達幾乎出手了曾經最珍貴的資産。
4 月 12 日，北京萬達廣場實業有限公司發生股權變更，該公司持有北京萬達廣場，即萬達總部所在地。
繼萬達總部易主後，萬達電影也正式易主。4 月 17 日，萬達電影發布《關于間接控股股東股權轉讓完成暨公司控制權變更的公告》，萬達文化集團和王健林所持股份已完成工商變更登記，受讓方爲上海儒意。
随着總部大樓資産被賣和萬達電影股權變更，萬達電影已經開始搬家，由原來的集團總部北京市朝陽區建國路 93 号萬達廣場 B 座，搬至萊錦文化創意産業園。
" 王總做事一向雷厲風行，是個狠人。當公司遇到危機的時候，他敢于壯士斷腕，把此前最珍貴的資産都賣掉。" 一位萬達前員工對作者如是說。
胡潤研究院發布的《2024 胡潤全球富豪榜》顯示，過去一年，王健林家族财富下降 800 億元人民币，縮水 72%。而在 2023 年，王健林家族的财富下降了 500 億元。
僅兩年時間，王健林資産縮水了 1300 個 " 小目标 "。而一系列的資産甩賣之後，王健林家族财富僅剩 300 億元。
抛售總部大樓
近日，北京萬達廣場實業有限公司發生股權變更，原全資股東大連萬達商業管理集團股份有限公司退出，新增股東坤華（天津）股權投資合夥企業（有限合夥）持股 99.99％，爲控股股東；坤元辰興（廈門）投資管理咨詢有限公司持股 0.01％。
這引起了外界對萬達賣掉集團總部的關注。
" 北京萬達廣場寫字樓 B 座一直是我們自持的。" 北京萬達廣場實業有限公司租賃部門一位工作人員對《棱鏡》作者如是說。該寫字樓爲萬達北京總部所在地。
一位萬達前員工同樣對作者表示，北京萬達廣場此前一直爲萬達集團持有。
北京萬達廣場由 A 座、B 座、C 座三棟樓組成，位于建國路 93 号，緊鄰國貿 CBD 和央視新址。據上述負責租賃的人士稱，目前 A 座由小業主持有，B 座和 C 座自持，其中 C 座目前爲北京萬達文華酒店，B 座爲辦公樓。
該公司一位負責招标的員工、文華酒店員工也均向《棱鏡》作者表示，該公司持有北京萬達廣場 B 座和 C 座資産，這是萬達集團在北京的核心資産。
目前，北京萬達廣場 B 座除了是萬達集團總部大樓外，部分樓層也在對外出租。上述負責租賃的人士稱，該寫字樓租金最低爲 8 元每天每平方米，與萬達集團同樓辦公。
北京萬達廣場 C 座曾爲萬達索菲特酒店，2007 年更名爲萬達文華酒店。萬達集團近年的年會均在該酒店舉行。天眼查顯示，萬達文華酒店爲北京萬達廣場實業有限公司的下屬公司。
北京萬達廣場實業有限公司成立于 1999 年，曾用名爲北京萬達廣場房地産開發有限公司。該公司爲上述北京萬達廣場的開發單位。
根據萬達官網資料，北京萬達廣場于 2006 年 12 月開業。2008 年，萬達總部由大連遷至北京萬達廣場。
與此前出售其他城市的萬達廣場目的一緻，本次出讓北京萬達廣場實業有限公司，仍爲緩解流動性壓力。
根據天眼查，北京萬達廣場實業有限公司注冊資金 2 億元人民币，去年 9 月，該公司股權已經質押給華鑫國際信托有限公司。
196 億在手現金，1143 億短期債務
在出售總部大樓資産兩周之前，萬達剛獲得了 600 億元投資。
3 月 30 日，大連萬達商管與太盟投資集團、中信資本等 5 家機構正式簽署投資協議，5 家投資方聯合向大連新達盟投資約 600 億元，合計持股 60%。投資完成後，大連萬達商管持股 40%。
" 即便有了 600 億元投資，但停不下的資産甩賣，意味着萬達仍未到達真正的安全區。" 一位長期關注萬達的人士對作者表示。
萬達的債務仿佛是個無底洞。根據中誠信國際發布的大連萬達商管 2023 年跟蹤評級報告，截至 2023 年一季度末，大連萬達商管負債總計 3105.36 億元。
截至 2022 年末，大連萬達商管手持現金及現金等價物 196.31 億元，而一年内到期的債務多達 1143 億元。這也解釋了王健林爲何從 2023 年開始瘋狂抛售資産 " 回血 "。
" 幸運的是，萬達仍然有不少優質資産可以變現。不少萬達廣場地處市中心，人流巨大。" 一位萬達集團前員工對作者表示。
2023 年以來，萬達集團轉讓了 11 座萬達廣場重資産。僅 2023 年 12 月 25 日至 30 日期間，就有 4 座萬達廣場被密集轉讓，分别爲蘇州太倉萬達廣場、湖州萬達廣場、廣州蘿崗萬達廣場以及上海金山萬達廣場。
此前 2023 年 10 月，險資機構大家保險曾收購了上海周浦萬達廣場。2023 年 5 月底，大家保險還将上海松江萬達廣場、西甯海湖萬達廣場和江門台山萬達廣場三個購物中心收入囊中。
今年 3 月 20 日，天津市薊州區萬達廣場商業有限公司發生工商變更，大連萬達商業管理集團退出，北京天鼎琨陽科技有限公司成爲全資股東。
根據股權變更信息，基金、保險公司是萬達廣場的主要買家。從交易性質來看，" 甩賣 " 的萬達廣場均是重資産，這意味着萬達集團不再是上述萬達廣場的持有者，但仍是這些萬達廣場的運營方。
萬達并未公布這些交易的對價。不過，據一位萬達前員工對作者稱，資産出售時，預估每家萬達廣場可以賣到 7 億元，但不同項目交易金額均有差異。
輕資産轉型
曾經，萬達廣場、萬達電影、萬達酒店、萬達文旅城這四個産品，像馬車頭一樣，拉動着萬達這座龐大的商業帝國。然而，随着這些往日珍貴的資産被相繼處置，王健林的萬達還剩下什麽？
王健林最先抛售的資産是酒店和文旅城。2017 年，王健林将 77 家酒店賣給富力，将 13 個文旅城賣給融創。這筆交易彼時被稱爲 " 世紀交易 "。
" 持有大型豪華酒店并不是一個好生意。" 一位地産業内人士稱，" 五星級酒店的資本回報率太低了。" 如今，接手萬達 77 家酒店的富力集團早已被申請破産重整。
而随着近期北京萬達廣場實業有限公司股權轉讓，萬達已經失去了京滬兩座核心城市的旗艦酒店資産。去年 12 月 26 日，上海萬達瑞華酒店易主。萬達瑞華是萬達酒店旗下最高端的品牌。
2020 年是萬達的另一個轉折點。2020 年 9 月，萬達商管宣布不再開發重資産項目，不再投資持有萬達廣場物業，全面實施輕資産戰略。
在這之後，萬達廣場分爲了輕、重兩種模式。其中，重資産平台爲大連萬達商管，自持萬達廣場物業。而輕資産運營平台爲此前計劃上市的珠海萬達商管，不持有物業，收入主要包括運營管理服務費、物業管理費及增值服務費等。
通過股權穿透，大連萬達商管是萬達集團的核心資産，後者由王健林父子全資擁有。
從子公司名稱來看，大連萬達商管子公司名稱多爲 " 某某萬達廣場投資有限公司 "，其 194 個子公司持有着全國各地萬達廣場資産。過去一年來甩賣的萬達廣場資産，母公司多爲大連萬達商管。
而珠海萬達商管于 2021 年由大連萬達商管投資設立，其子公司名稱多爲 " 某某萬達廣場商業管理有限公司 "。
彼時，萬達推行輕資産戰略主要源于輕資産更容易獲得資本市場青睐，但這并不意味停止開發并持有重資産。" 當時集團的策略并非不要地産，而是萬達商管要剝離地産，這樣有助于提升估值。" 一位萬達内部人士對作者解釋道。
萬達原計劃将這些運營服務業務打包進珠海萬達商管上市，然而，萬達商管上市路最終折戟。
去年末，有消息稱，萬達還計劃将一二線城市的約 40 個萬達廣場出售，正在與潛在買家溝通。不過，《棱鏡》作者咨詢了多位萬達員工或曾在萬達工作的人士，這些人士均無法證實有多達 40 座萬達廣場正在出售的消息。
" 賣血 " 之後，如何 " 造血 "？
" 賣賣賣 " 之下，大連萬達商管的 " 造血 " 能力也在走弱。2022 年，大連萬達商管經營活動現金淨流入 96.85 億元，同比下降 57%。
大舉抛售之後，王健林手中還剩下哪些可持續 " 造血 " 的資産？
在 2017 年出售大部分文旅和酒店資産後，商管業務就成爲了萬達集團的核心資産。
根據此前招股書，2020 至 2022 年，珠海萬達商管營收分别爲 171.96 億元、234.81 億元及 271.2 億元，淨利潤分别爲 11.12 億元、35.12 億元及 75.34 億元。珠海萬達商管作爲輕資産管理公司，主要爲萬達廣場提供招商、管理運營、安保等服務。
根據此前招股書的介紹，萬達商管的輕資産模式分爲租賃運營模式和委托管理模式，租賃運營是指萬達商管租賃業主的資産拿來出租，而委托管理則是業主委托萬達進行招商、運營，并支付一定的服務費。
作爲一家輕資産運營公司，項目外拓能力至關重要。資料顯示，2020 年至 2022 年這三年間，萬達廣場新增了 149 家，其中輕資産項目占比 80% 以上。
根據萬達商管此前披露的招股書，截至 2022 年 12 月 31 日，珠海萬達商管共管理 472 個商業廣場，其中 184 個由獨立第三方擁有，占在管商業廣場總數的 39%。
彼時招股書稱，2022 年，萬達商管的在管商業廣場平均出租率高達 98.6%。
酒店方面，截至 2023 年末，萬達酒店發展在管 157 家酒店。萬達酒店發展的招股書披露了酒店業務的營運模式，包括租賃經營、管理模式與特許經營三種。管理模式下，萬達将相關品牌許可授予業主方，由萬達任命酒店管理團隊負責酒店管理，并向業主收取管理費用。
萬達酒店旗下品牌包括萬達瑞華、萬達文華、萬達嘉華、萬達錦華等 9 個品牌。
不過，2023 年度，萬達酒店的入住率僅有 55.9%。2023 年，萬達酒店發展營收僅 9.83 億元，淨利潤 1.91 億元，同比下滑 18%，總市值僅 9.21 億元。
此外，萬達電影如今已正式易主。去年 12 月 6 日，萬達電影發布公告稱，王健林拟将北京萬達投資 51% 股權轉讓予上海儒意。随着工商變更陸續完成，王健林已經失去對萬達電影的控制權。
