本文來自微信公衆号：中國企業家雜志 （ID：iceo-com-cn），作者：李豔豔，編輯：姚赟 ，原文标題：《4 萬億元！住建部發聲，五部門聯手，房地産政策 " 組合拳 " 怎麽打》，題圖來自：AI 生成
官方定調，經過三年調整，中國樓市開始築底。
10 月 17 日上午，國務院新聞辦公室舉行新聞發布會。發布會上，住房和城鄉建設部部長倪虹和财政部、自然資源部、中國人民銀行、國家金融監督管理總局負責人介紹促進房地産市場平穩健康發展有關情況。
會上，倪虹表示，住房和城鄉建設部會同财政部、自然資源部、人民銀行、金融監管總局等部門，指導各地迅速行動，抓存量政策落實，抓增量政策出台，打出一套 " 組合拳 "，推動市場止跌回穩。
" 組合拳 " 怎麽打？概括起來，就是四個取消、四個降低、兩個增加。
值得注意的是，倪虹透露，年底前，将 " 白名單 " 項目的信貸規模增加到 4 萬億元。多位受訪專家表示，當前房地産政策發力方向已經明确，未來推動各項政策加快落地将是關鍵。
" 組合拳 " 公布，市場出現積極變化
倪虹介紹，" 四個取消 " 就是充分賦予城市政府調控自主權，城市政府要因城施策，調整或取消各類購房的限制性措施。主要包括取消限購、取消限售、取消限價、取消普通住宅和非普通住宅标準。
" 四個降低 "，就是降低住房公積金貸款利率；降低住房貸款首付比例，統一一套二套房貸最低首付比例到 15%；降低存量貸款利率；降低 " 賣舊買新 " 換購住房的稅費負擔。通過落實這些已出台的政策，降低居民購房成本，減輕還貸壓力，支持居民剛性和改善性住房需求。
" 兩個增加 "，一是通過貨币化安置等方式，新增實施 100 萬套城中村改造和危舊房改造。據調查，全國僅 35 個大城市待改造規模就有 170 萬套，其他城市也有改造需求。全國城市需要改造的危舊房還有 50 萬套。這次，對條件比較成熟的 100 萬套，通過加大政策支持力度，提前幹、抓緊幹。
二是，年底前，将 " 白名單 " 項目的信貸規模增加到 4 萬億（單位：元）。城市房地産融資協調機制要将所有房地産合格項目都争取納入 " 白名單 "，應進盡進、應貸盡貸，滿足項目合理融資需求。
倪虹表示，相關政策發布以來，政策效果已經開始顯現，房地産開發投資、新建商品房銷售等主要指标降幅繼續收窄。特别是 9 月底以來，一手房的看房量、到訪量、簽約量明顯增加，二手房的交易量持續上升，市場出現了積極變化。
" 有媒體報道，多地房地産政策支持力度加碼，一線城市樓市全線回溫。下一步，我們将會同有關部門，堅決貫徹黨中央、國務院決策部署，一項一項抓落實，把政策效應充分釋放出來，更多惠及人民群衆。" 倪虹說。
發布會上，倪虹還就外界關心的一些熱點話題作出回應。
在回應有關樓市 " 虹吸效應 " 的問題時，倪虹表示，從影響看，" 虹吸效應 " 有利有弊，" 我們都會趨利避害 "。中國在城鎮化進程中，注重引導大中小城市和小城鎮協調發展的戰略。因城施策，就是防止房地産領域 " 虹吸 " 負面作用的一種制度安排。
針對 " 二孩家庭住房需求 "，倪虹表示，考慮到新的形勢變化，爲了适應生育二孩家庭的需要，住房和城鄉建設部要求和支持地方，結合實際增加保障對象住房面積。倪虹介紹，今年 1～9 月已經建設籌集了 148 萬套保障性住房，到年底，可以讓 450 萬青年人、新市民能夠住進這樣的保障性住房。
他強調，各城市政府在結合當地實際，優化完善房地産政策的同時，一定要加大保障的力度，要兜牢 " 住房保障 " 這個底線。
金融側支持增強，" 應貸盡貸 "
在多位業内人士看來，9.26 中央政治局會議定調 " 要促進房地産市場止跌回穩 "，釋放了迄今最強 " 穩地産 " 信号，随後，自 9 月底以來，一線城市接連出台樓市新政，多部門召開新聞發布會，介紹 " 一攬子 " 增量政策舉措，均極大地提振了市場信心，居民置業意願有所改善。
中指研究院政策研究總監陳文靜認爲，本次五部門聯合召開新聞發布會，彰顯了穩定房地産在 " 穩增長 " 中的重要作用，也體現出高層更加強調政策的協同一緻性，由此，促進房地産市場平穩健康發展的多項 " 組合拳 " 進一步明确。
此輪政策 " 組合拳 " 中，" 兩個增加 " 的内容備受關注。其中，多位行業專家将 " ‘白名單’項目信貸規模增加至 4 萬億元 " 列爲首要看點。
金融監管總局副局長肖遠企介紹，截至 10 月 16 日，" 白名單 " 房地産項目已審批通過的貸款達 2.23 萬億元。預計到 2024 年年底，" 白名單 " 項目貸款審批通過金額将翻倍，超過 4 萬億元。
肖遠企表示，金融監管總局還會進一步優化完善房地産 " 白名單 " 項目融資機制，做到合格項目 " 應進盡進 "，已審貸款 " 應貸盡貸 "，資金撥付 " 能早盡早 "。
58 安居客研究院院長張波認爲，以往進入 " 白名單 " 的項目标準，本身和所屬房企健康度有一定關系，會以項目本身的安全性爲第一考量條件，" 如，項目本身需要處于在建狀态，預售資金處于有效監管狀态。同時對于所貸款資金的安全性也有更多考慮，包括擁有與融資額相匹配的抵押物。"
張波說，本次 4 萬億元的支持并非是降低相關門檻，而是考慮将更多符合條件的項目都納入到 " 白名單 "，以實現 " 應進盡進 "。另一方面，該政策則體現出金融側支持力度的增強。本次将信貸規模增加至 4 萬億元，就是資金保障的直接體現，也是 " 應貸盡貸 " 政策能穩步、有效落地的核心。
總體來看，本次金融側支持落地快，項目覆蓋面大，對于推動房地産行業風險出清、總體市場的 " 止跌回穩 " 都将起到重要作用。陳文靜則表示，随着項目 " 白名單 " 信貸投放力度加大，也有望進一步改善資金環境，促進 " 保交房 " 任務的完成。
"100 萬套城中村和危舊房的貨币化改造 " 亦引起廣泛關注。針對 " 貨币化安置 " 的對象，倪虹提到，主要是考慮有些條件成熟、群衆改造意願迫切、前期工作比較紮實，貨币化安置可以更好滿足群衆自主選擇房型、地點，又無需等待過渡期。
對于什麽樣的項目可以獲得政策支持，倪虹分析，有以下兩點：一是群衆改造意願強烈、安全隐患突出的要作重點選擇；二是項目的兩個方案要成熟：一個是征收安置方案成熟紮實，另一個是資金大平衡，做到項目總體平衡，避免新增地方債務風險。
主要支持政策有五條：一是重點支持地級以上城市，二是開發性、政策性金融機構給予專項借款，三是允許地方發行專項債，四是給予稅費優惠，五是商業銀行根據評估發放貸款。
張波表示，此次貨币化安置政策有三大看點。
一是，有利于市場上存量住宅的消化，同時把更多選擇自主權給到群衆，減少更新過程中的各類過渡性安排。二是，對于項目選擇有所側重，不完全由地方政府單方面選定，而以群衆改造意向強、安全性突出的項目爲主。三是，資金面支持有保障，但本身重點支持的是地級以上城市，尤其是人口集中的大城市，對這類城市的房地産市場需求提升，或将起到一定作用。
" 總體來看，相比 2015 年的貨币化棚改，本次涉及的城市面要窄，同時在城市中啓動的規模也會更小，但政府側的政策保障力度更強，會更加關注涉及群衆的實際需求。" 張波總結。
後市：政策加快落地将是關鍵
10 月 17 日，融創中國公告稱，拟按每股 2.465 港元價格，配售 4.89 億股股份，認購事項所得款項總額爲 12.05 億港元。公告還稱，此次配售募集資金，将主要用于支持境内公司債的長期解決方案落地及一般營運資金，相關債務風險的化解也更有利于 " 保交付 " 工作的完成和經營恢複。
" 市場已很久沒有房企配股融資的消息，上一次還是一年前。" 一位房企内部人士稱。
在他看來，此次配股，意味着融創恢複融資能力邁出關鍵一步，也是資本市場對中國房地産行業信心回暖的标志。行業調整這三年，融創中國在多方支持下，完成了總金額約 900 億元的境内外債務整體重組工作，還在 2022 年、2023 年相繼完成超 18 萬套、31 萬套的交付任務。
此次會上，在介紹 " 保交房 " 相關情況時，倪虹表示，目前看，" 保交房 " 攻堅戰各地推進有力，已經交付了 246 萬套，成效明顯。
據其介紹，住房和城鄉建設部會同有關部門成立工作專班，與金融監管、發改、财政、自然資源、審計、公安、法院、銀行等部門和單位一起，主要抓兩手：一手抓 " 白名單 "，解決好項目建設資金問題；一手抓建設交付進度，壓實地方政府、房地産企業、金融機構等各方責任，按照市場化、法治化原則，" 一樓一策 "，分類推進，早日交付。
倪虹表示，對正常經營的項目，是按照市場化、法治化原則推進；對資不抵債的項目，按照法治化、市場化原則，加快破産重整或清算，切實維護好購房人的合法權益；對那些違法違規、坑害群衆利益的，要堅決查處，決不能讓他們 " 金蟬脫殼 "、蒙混過關。
本次會議還涉及多項改善房地産市場供求關系的舉措，收購存量房及盤活閑置存量土地是重要發力點。在張波看來，目前市場上的閑置存量土地問題已經得到了充分關注，如何妥善解決，體現了中央對于市場更爲敏銳的洞察。
從現有法律法規來看，超過一定時間的土地閑置未開發，則可以由地方政府無償收回，《中華人民共和國土地管理法》規定，已經辦理審批手續的非農業建設占用耕地，一年内不用而又可以耕種并收獲的，應當由原耕種該幅耕地的集體或者個人恢複耕種，也可以由用地單位組織耕種；一年以上未動工建設的，應當按照省、自治區、直轄市的規定繳納閑置費；連續二年未使用的，經原批準機關批準，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權。
張波指出，這兩年房地産市場降溫，導緻房企資金面壓力增大，同時部分土地開發節奏變慢，甚至暫停。通過金融側的支持。比如發放收購貸款的方式，讓各地方政府有意願、酌情回收部分閑置土地，一方面可減少房地産開發側風險的上升，讓房企能更好在當下環境中積極 " 自救 "；另一方面也能讓地方政府更有意願主動回收，并優化高效利用閑置土地。
對于後市，多位受訪專家表示，當前房地産政策發力方向已經明确，未來推動各項政策加快落地将是關鍵。
陳文靜預測，今年四季度，房地産 " 一攬子 " 配套政策有望加速落實，更多增量政策或将加快推出，期待核心城市充分發揮調控自主權，繼續優化限制性政策，更多城市或采取加大購房補貼力度、降低交易稅費等方式，促進需求釋放。
對于樓市的預期判斷，住房和城鄉建設部明确，中國房地産在系列政策作用下，經過三年不斷調整，市場已經開始築底，10 月相關數據一定會是積極樂觀的結果。
