挂牌量激增、網簽量卻保持平穩；帶看量倍增、現場成交量卻未能保持首日的高 " 下定 "……" 認房不認貸 " 在北京落地首周後，北京商報記者走訪市場、頭部機構、對話一線經紀人與購房者發現，在過去的一周裏，北京二手房的日均網簽量 304 套，與新政前持平，前 5 天的現場成交确實出現 4500 套左右的高量，但卻呈現出逐日大幅下滑的趨勢。挂牌量更是猛增了 6000-8000 套。不少小業主與購房者、經紀人對市場的判斷存在較大分歧，部分置換需求的賣家卡在了 " 變成首套房 " 的路上。
網簽：日均成交 304 套，與新政前持平
盡管不斷有 " 小業主提價 "、市場火熱的消息傳出，但 " 認房不認貸 " 落地第一周的北京二手房市場，在兩大頭部機構一線經紀人看來，更多的是平穩。
來自諸葛找房提供的網簽數據顯示，" 認房不認貸 " 落地首周，北京二手房網簽量 1824 套，日均成交 304 套，與 8 月每周的日均成交比，大緻相當。
這個數據并不意外。二手房從交易下定金、簽合同到網簽間的時間差，讓新政的效應并沒有那麽快體現在網簽上。但從機構提供給北京商報記者前 5 天的實際 " 下單 " 量看，5 天共計 4500 套的門店預定量确實 " 猛增了一把 "。
" 但這些預定不會一下子轉化成網簽，個體周期不同，消化也不同。" 某頭部機構信息部負責人透露，從目前後台數據看，訂單轉網簽的周期在今年 3 月後不斷被拉長，2 個月算比較快的，一旦涉及連環單，數據轉化的周期則無法确認。
據他透露，目前首周下定的客戶，多爲老客戶轉化，相當于 " 等着松綁政策落地 " 的那批人，在這部分人群中，八成以上屬于置換需求，其中絕大部分需要置換的房源由于上半年的市場過差，并沒有完成置換。" 說白了，他們都要先把手裏的房子賣出去，變成首套房。"
但多位一線大區的經理證實，新政落地後首周的咨詢量、帶看量确實成倍增長，但實際流動性并沒有解決，在這樣的情況下，訂單轉化的周期無法估量。" 好消息就是，無論轉化周期有多久，至少大家還是出手了，二手房和新房不同，違約成本比較高，所以後期的轉化大部分屬于時間和置換者的成本考量問題。"
諸葛數據研究中心高級分析師陳霄指出，通常來看，網簽數據具有滞後性，因此短期内尚不能看出數據端的變化，預計 9 月在成交數據上将會有所顯現。而從市場先行指标情緒指數來看，9 月 1 日北京官宣執行 " 認房不認貸 " 政策後，市場情緒獲得明顯提振，根據諸葛數據研究中心建立的情緒指數模型，第 36 周（8 月 28 日 -9 月 3 日）北京市場情緒指數達到 -0.69，較前一周上升 0.17，扭轉了下降的态勢。
根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023 年 8 月，重點 50 城市場情緒指數爲 -0.78，較上月下降 0.05，連續 6 個月回落，處于觀望區間低位，接近低迷區間邊界。8 月市場情緒指數幾近觸底，達到近年來的低谷，8 月下旬以來，住建部等多部門接連祭出救市大招，包括統一下調首套房和二手房首付比例下限以及降低存量首套房貸利率等，北上廣深以及成都、長沙、武漢、佛山等核心一二線城市相繼官宣執行 " 認房不認貸 " 政策，樓市松綁政策小高峰到來，市場即将邁入複蘇周期。市場情緒目前已經降至曆史低谷，預計下月有望迎來觸底反彈。
價格：" ‘認房不認貸’後，中介還給我降價 120 萬 "
但置換者在這個時候，也表現出了自己的糾結。
1030 萬元，兩周内可賣。當樓下的頭部中介給甯文報出這個價格，甯文直接挂了電話。
甯文的房子位于北京市東城區的和平裏，雖然教育配套在和平裏處于末尾，但 2007 年的房子放在老破小林立的和平裏，也屬稀缺，89 平方米的西南兩居室，也算三口之家核心區不錯的配置，加上多校劃片後和平裏的強勢，怎麽看都算是個不錯的房源。
這次換房用甯文自己的話說，屬于 " 被動換房 "，公司搬家，大廠每天加班到 11 點，确實通勤時間吃不消，加上沒娃，留個東城排名前列的學區房沒啥用。
甯文在 " 認房不認貸 " 前曾經挂過一次，1150 萬是當時這個報價 1030 萬的經紀人給出的建議價，小區裏其他兩套同戶型、樓層、裝修均不如自己的，中介的建議是 1100 萬。
在 " 認房不認貸 " 後，再次挂牌建議價格被直接降了 120 萬，甯文确實難以接受。一方面，1000 萬是甯文三年前買這套房子的總成本，因爲是二類經适房，當時的稅費成本占了一大塊。另一方面，在甯文的理解中，" 認房不認貸 " 在北京全量執行，意味着政策底已經來臨，市場底應該随之而來。
在陳霄看來，想要賣掉房子的多爲改善型客群，在成交上遇阻，可能是接盤的剛需群體不足，同時，居民預期收入也是影響這部分客群入市信心的重要因素。不可否認的是，這一波救市政策的推出确實大大提振了市場信心，帶動需求入市，" 金九銀十 " 行情可期。市場的全面複蘇還要綜合宏觀經濟、就業形勢、居民收入等多方面來看，當前房地産市場已經逐步邁入複蘇周期，全面恢複仍需要一段時間。
挂牌量：猛增 8000 套，帶看猛增、關鍵是本周末
但這位報出 1030 萬的經紀人認爲自己的理由十分充足：一周内挂牌量增加了 6000-8000 套，不但網簽沒有變化，實際成交量也沒有出現所謂的暴增。
知情人士證明了這 6000-8000 套的挂牌量。據了解，之所以是個區間，是因爲大批量的房源上線，存在個别審核問題，其中，近半數是房齡在 20 年内的房源，五分之一爲 120 平方米的改善型戶型。來自某頭部中介的摸底，大部分此類房源的挂牌都是出于置換需求。" 說白了，就是想把自己變成首套房。"
但并非挂牌就能賣出去，即便是房齡比較新、戶型比較合适的。
合碩機構首席分析師郭毅總結了三點目前市場走得比較好的房源：一是城六區位置比較好的，大興、房山、門頭溝、通州、昌平幾個區域尚處于個别闆塊恢複的進程中，例如大興西紅門、昌平回龍觀等；第二就是有比較大政府規劃的闆塊，如地鐵、教育等；第三是買方比較理性，價格定位清晰，認清市場行情，不會趁機漲價，理性賣房的。
" 現在要看 9 号、10 号這個周末能不能有明顯的增量。" 上述經紀人也認爲，即便本周成交擡頭，也無法支持小業主的高報價，畢竟和庫存量的高企與挂牌量的猛增比，稍微擡點頭的交易并沒有可比性。
對于經紀人的這個說法，甯文一半認可，一半不認可。認可的是挂牌猛增并不利于 " 賣上價 "，不認可的是自己在政策松綁之後反而需要降價 10% 才能挂牌。
" 經紀人反複強調 2 周就能賣，但與價格比，周期我并沒有那麽急迫。" 甯文認爲經紀人給出的 1030 萬元，更多是爲了快速成交，但這樣一來反而自己的利益得不到保護。畢竟自己是同價格置換，買房那邊并沒有降價。
甯文的心态在小業主方面并不是個例。
陳霄提示，在 " 認房不認貸 " 政策落地後，對市場會産生兩方面的影響，一方面，就是一部分急于抓住政策紅利賣一買一的購房者，這部分群體會先将手頭的房源挂牌出售，甚至不排除爲了加速賣出而采取降價出售的行爲，此時，剛需房源供給獲得補充，帶動剛需購房者入市，這也就是導緻性價比較高的房源大量成交的原因。另一方面，在這部分群體出售掉手上的房源後，可能會選擇購置改善型住宅，以首套房的首付比例标準來購入新房，減輕了首付資金壓力。
但目前看，小業主與購房者之間的心理預期存在較大的分歧，一如郭毅等業内專家提示的，置換需求在這個時間節點，要判斷好一個合适的價格，切勿幻想漲價，最終耽誤自己的置換。
北京商報記者王寅浩
