作者｜王晗玉
編輯｜潘心怡
距離深圳下調二套房首付比、取消 " 豪宅線 " 不到一個月，北京、上海又跟進了。
12 月 14 日，北京、上海先後對房地産市場政策作出優化調整，包括調整普通住宅标準、下調購房首付比例、下調房貸利率。此外北京同步出台的政策還包括擴大貸款年限。
至此，四大一線城市繼 9 月前後的 " 認房不認貸 " 之後，又完成新一輪購房政策的集體放寬。
在這之前，國家統計局于 11 月 16 日公布的 70 城數據顯示，70 座代表城市中新房、二手房價格環比下降的城市分别增至 56、67 個，一線城市二手房價跌幅再次居前。這表明穩定市場預期的迫切度急劇上升。
上月廣深兩地政策調整後，業内人士曾向 36 氪預測，後續北京、上海大概率會跟進。對照前兩地調整方向，本輪北京、上海的變化也基本延續了相似的政策工具和放寬力度。
業内認爲這将讓更多有購買力的人群入市，提高二手房、新房的去化速度，緩解業主和開發商降價賣房的預期，止住資産價格下跌的趨勢。
01 上海 200 萬房貸月供省 910 元
具體來看上海的政策調整，普通住宅标準有所提高：剔除了價格限定，此前上海普通住宅需滿足内環以内不超過 450 萬元 / 套、内外環之間不超過 310 萬元 / 套、外環以外不超過 230 萬元 / 套的标準；同時普宅的建築面積也從 140 平方米提高至 144 平方米。
這将讓更多購房者享受與普宅标準挂鈎的首付、稅費優惠。如一套總價爲 500 萬元的住宅，如果屬二套房購置，此前購房者需按 70% 的比例籌備 350 萬元首付款。新規實施後，首付比按 50% 計算，降至 250 萬元，直接減少了 100 萬首付款。
此外，在信貸政策方面，上海同步降低了首付比、利率下限，并對二套住房實施差異化政策。
制圖：36 氪
房貸利率下降，直接降低了購房者的月供或按揭貸款成本。
根據易居研究院研究總監嚴躍進的測算，一筆本金爲 200 萬元、30 年期等額本息、屬二套房購置的貸款，過去房貸利率爲 5.25%，月供爲 11044 元。新規實施後，按 4.5% 利率計算，月供減至 10134 元，前後月供減少了 910 元。而對于執行差異化政策的區域而言，減負效應更明顯。
對比上海的政策調整，北京一地僅個别細節有差異。
具體來看，北京普宅标準亦有所提高。其中建築面積由過去的 140 平方米調整到 144 平方米；房價限制沒有剔除，但各區域均有上調，5 環内成交價格定在 85000 元 / 平方米（含）以下、5-6 環成交價格定在 65000 元 / 平方米（含）以下、6 環外成交價格定在 45000 元 / 平方米（含）以下。
新政策下，北京普通住宅的數量可達到 7 成。
除此之外，北京進一步下調了購房首付比例至 30%，城六區與非城六區二套房首付比分别下調至 50%、40%。房貸年限由此前最長 25 年恢複至 30 年。
同時，北京新發放貸款利率加點進一步下調：城六區首套和二套房貸利率爲 LPR+10BP、LPR+60BP，此前加點爲 LPR+65BP、LPR+115BP；非城六區首套和二套房貸利率爲 LPR、LPR+55BP。
按照央行最新公布的 11 月 LPR 報價 5 年期以上 LPR 爲 4.2% 計算。從 12 月 15 日起，北京城六區首套房、二套房利率下限分别爲 4.3% 和 4.8%；非城六區首套房、二套房利率下限分别爲 4.2% 和 4.75%。
嚴躍進分析認爲，北京、上海兩地新規對于降低買賣成本、增強買賣信心等都具有積極的作用。" 在 9 月份前後一線城市認房不認貸政策下，政策繼續放松，有助于進一步促進預期的穩定性，這對于我們全面理解政策動向和市場趨勢等都有積極作用。"
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認爲，本輪政策調整的目的是要促進富裕人群和改善型需求對房地産的良好預期。
他提到，目前二手房挂牌量較多，除了一部分 " 老破小 " 外，還有一部分就是改善型住宅——來自富裕人群套現的需求，甚至是降價套現的需求。這類現象也形成了對市場預期的打擊，對資産價格的穩定不利。
另外，當前房價依舊處于高位，市場回暖還需靠富裕人群和換房需求。而剛需則開始轉向配送型的保障性住房。
02 新規之前：一線城市房價領跌
對于北京、上海在這一時間跟進調整購房政策，李宇嘉認爲其源于幾個背景。
首先，近期重點城市房價下跌加速，一線城市領跌。
11 月，全國百城有 99 個城市房價下跌；10 月，70 城數據顯示一線城市領跌。這背後是市場預期進一步下滑，前景不明朗，業主紛紛選擇降價售房。而且還形成了新房和二手房輪番降價的惡性循環，預期正急劇惡化。
其次，近期政治局會議和中央經濟工作會議都明确了防範和化解重點行業風險。最主要的就是房地産風險，房地産價格下跌和預期轉弱，直接導緻商品房銷售量明顯下滑。盡管近期二手房交易因爲價格明顯下跌而交易顯著增長，但新房成交量仍在下跌。
再者，李宇嘉認爲近期房地産風險的蔓延已超出預期。
" 突出表現在萬科、金地、遠洋等穩健型企業或國企資金鏈緊張，因此迫切需要從供需兩端斬斷風險蔓延的鏈條。包括供給端的‘三個不低于’和‘白名單’，也包括需求端促進市場回暖。" 李宇嘉說。
其中需求端促進回暖最重要，這直接關乎房企的自我造血功能。隻有造血功能恢複，" 三個不低于 " 和 " 白名單 " 等外部輸血才能恢複。
從此前慣例來看，廣州、深圳調控寬容性較強，一般先于北京、上海推出政策。而北京、上海出台調控政策的敏感性更高。但當防風險、穩地産上升到緊迫性很高的程度，北京、上海的政策松綁就有非常重要的信号意義。
對于本輪新規落地後的影響，李宇嘉預測其可讓更多有購買力的人群入市，提高二手房和新房的去化速度，緩解業主和開發商降價賣房的預期，止住資産價格下跌的趨勢，從而減緩二手房挂牌增加的趨勢；同時也能促進房地産交易循環，緩解開發商資金鏈緊張的态勢，實現防風險和穩增長的雙重目的。
關注獲取更多資訊
