本文來源：時代财經 作者：林心林
李嘉誠家族将樓盤降價風吹到了内地？
圖片來源：圖蟲創意
8 月 3 日至 8 月 8 日，長實集團在香港的樓盤 " 親海駅 II" 密集加推 4 份價單，共推出 626 套房；其中最便宜的房型折實呎價爲 1.38 萬港元，比周邊二手房價格便宜約 30%，并因此掀起了 " 李嘉誠香港七折賣樓 " 的熱議。
盡管長實集團董事總經理郭子威随後對媒體指出，對比同類型的樓盤來說，親海駅價格便宜了 10% 左右，但仍不擋銷售首日購房者大排長隊，房源獲得超過 60 倍認購。
在内地，長實集團旗下位于北京的豪宅項目也将迎來入市。" 禦翠園終于下證了，9 萬多，比之前吹風價低很多。"8 月，不少北京中介開始在各個渠道推介禦翠園項目及帶看樣闆房。
開發周期長達 22 年，和黃 " 折價 " 出貨
禦翠園是長實集團内地房地産業務運作平台和記黃埔所開發項目，整個姚家園項目地塊由和記黃埔于 2001 年拿下，至今開發周期已長達 22 年。
2005 年至今，姚家園項目地塊相繼轉化出逸翠園一期、禦翠尚府，而目前拟入市的禦翠園是整個姚家園項目唯一未開發地塊，爲逸翠園系列二期，同樣也是目前和記黃埔在北京的最後一個項目。
早在去年 10 月底，禦翠園就已開放售樓處，并稱将于 11 月中下旬取證開盤，吹風價至少在 10 萬元 / 平方米起；更有消息指出，項目預計申報單價爲 10-11 萬元 / 平方米。
不過，從項目最新獲批預售價來看，此批取證房源共 9 棟樓、473 套房。分樓棟來看，9 棟樓獲批的銷售價在 90672-99744 元 / 平方米之間；分産品來看，整體平層産品均價約 9.8 萬元 / 平米，而聯排别墅均價約 9.1 萬元 / 平米。與此前吹風價相比，此次禦翠園定價低了近一成左右。
對開發商而言，項目吹風價往往代表了其市場預期。
一名禦翠園項目銷售表示，去年底的銷售口徑确實爲十萬單價左右。" 去年并沒有備案價，如今申請的備案均價在不同樓棟會有不同的價差，但預計單價不會超過十萬。" 另據該銷售透露，目前項目取消了驗資看房的規定。
據悉，禦翠園曾于去年 11 月 2 日開啓驗資，根據意向購買的房源類型平層或聯排别墅，購房人須在自身賬戶存有 50 萬元或 100 萬元，同時還須提供購房人名下 200 萬元或 800 萬元的首付資金（含存款、理财、股票）證明。
趙立在今年 8 月初前往禦翠園售樓處，他告訴時代财經，項目看房不需要驗資，直接預約就可以前往看房。據趙立了解，看房當天售樓處除了有購房者，還有大批房産中介，這意味着禦翠園開售即開放了中介渠道，" 估計開發商也是想快點賣掉，平層的樓棟肉眼看已經快封頂了，銷售說明年底就可以收房。"
從調低定價、取消驗資以及開售即開放渠道，不難看出開發商正在逐步降低購房者門檻、加速去化。而這也是李嘉誠家族如今應對市況下行時的售樓手段。
在 8 月 3 日舉行的半年業績分析員會議上，長實集團主席李澤钜稱，集團一向奉行以市場價格或低于市場價格出售項目，以便促進銷售及資金流轉。在中期報告中，李澤钜也提及，今年依舊面臨嚴峻的市場，需要以 " 貨如輪轉 " 策略來應對，即貨要像輪子一樣轉起來。
相較香港親海駅 II" 深水炸彈 " 般的促銷價格，北京禦翠園定價更爲謹慎溫和。
在北京從事高端住宅交易的盧強則對時代财經指出，禦翠園所在的姚家園并不是成熟的豪宅區，因此其對禦翠園的收客效果并不樂觀。" 往朝陽公園闆塊或者周邊輻射闆塊，10 萬甚至 10 萬不到的二手選擇會很多，所以禦翠園價格肯定不能太高，而且長實拿地時間比較早，土地價格低，比其他開發商更有定價優勢。"
2001 年，和記黃埔摘下姚家園地塊時，樓面價約 1750 元 / 平方米，而如今的備案價已較拿地價格增長了超 50 倍。開發周期漫長、坐享土地升值溢價，這也是李嘉誠家族在内地一貫的房産開發邏輯。
北京新房市場疲軟，千萬級豪宅也降溫
禦翠園預售價較吹風價下調，也折射當前北京新房尤其是豪宅市場的疲軟。
諸葛數據研究中心高級分析師陳霄就時代财經指出，雖然項目此前吹風價達到 10 萬元，但是實際申領銷許價格略低，這也是開發商順應市場形勢做出的适時調整，面對市場的持續降溫，開發商适當下調了市場預期。加上該項目地塊已經拿地二十多年之久，開發周期長，産權縮短。
中指研究院報告顯示，2023 年 7 月，北京商品住宅供求雙雙回落，成交規模降至近 5 月最低位，新房存量及去化周期回升，市場持續存壓。整個 7 月，北京商品住宅（不含保障房）成交規模爲 50.99 萬平方米，環比下降 12.8%，同比下降 8.9%；2023 年 1-7 月，北京商品住宅（不含保障房）累計成交 387.89 萬平方米，同比下降 5.1%。
盡管個别項目走俏，但相對堅挺的千萬級豪宅市場同樣有所降溫。麗茲行豪宅研究院數據顯示，7 月整體新房豪宅網簽量爲 290 套，環比下降 7.64%，同比下降 58.98%，連續 4 個月成交量下滑。
盧強對時代财經指出，今年總價 1500-2500 萬元豪宅的成交下滑較爲明顯，主要是因爲該部分人群大多是撬動杠杆買房的改善人群，面對市場變化會有一定的觀望情緒。
而根據備案價格，禦翠園的平層總價預計在 1300-1900 萬元之間。
麗茲行則指出，預計 8 月份因爲有禦翠園新盤的入市，能爲新房豪宅帶動一批流量，但是最終是轉化到新房，還是二手房，要由房源價格的優質度來決定。
據了解，由于闆塊内新房項目不多，禦翠園在去化上存在一定優勢；同時，禦翠園的備案價相較周邊同檔次社區二手房價格有一定的競争力。據悉，項目周邊的北京星河灣售價約 9.9 萬元 / 平方米、觀湖國際約 10 萬元 / 平方米起，泛海國際 11 萬元 / 平方米起，禦翠園取證均價基本與附近闆塊二手房持平，甚至有一定倒挂。
（文中受訪者趙立、盧強爲化名）
