中新經緯 8 月 17 日電 ( 魏薇 實習生 劉雨荷子 ) " 存量住房貸款客戶的降息福利來了。房貸利率 4.6% 以上的客戶，剩餘貸款年限 16 年以上的客戶，不分首套二套，不管哪家銀行，都可以降息。" 一位中德住房儲蓄銀行 ( 下稱中德銀行 ) 的客戶經理每天都會在朋友圈發布類似的消息。
來源：受訪者朋友圈截圖
" 這個業務辦理的人不少，都是利率在 4.5% — 4.9% 甚至更高的存量房貸客戶。"8 月 8 日，記者以客戶身份咨詢中德銀行天津某支行的客戶經理方經理 ( 化名 ) 時，對方介紹道。
7 月 14 日，中國人民銀行貨币政策司司長鄒瀾在國務院新聞辦發布會上表示，" 按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。"
消息一出，轉按揭的呼聲再起。記者調查發現，在央行發聲前，中德銀行已經在做商貸轉住房儲蓄貸款業務，這項業務究竟劃算嗎？這家銀行是何來頭？
房貸利率能降至 3.3%？
中德銀行的産品宣稱 " 貸款利率在 4.6% — 5.635% 之間的客戶，貸款利率可直接降至 3.85%，還可以享受二次降息至 3.3%"，其中有何玄機？
以總房款 400 萬元，總貸款金額 160 萬元，剩餘貸款本金約 150 萬元，房貸利率 4.9%，等額本息還款 25 年，剩餘還款年限 22 年爲例，每月月供約 9260.46 元，剩餘貸款目前需支付總利息約 95.38 萬元。
方經理根據記者提供的上述房貸數據以及個人經濟狀況推薦了兩款存貸一體的住房儲蓄産品 AA ( 标準 ) 與 AC ( 标準 ) 。" 如果月供無壓力，預期 11 年償清房貸，選擇 AA ( 标準 ) 則隻需要支付利息約 35.58 萬元；如果預計 19 年左右還清貸款，則推薦 AC ( 标準 ) ，需要支付利息約 60.09 萬元。"
以上述案例計算，方經理介紹，若選擇 AA ( 标準 ) ，首先需要在銀行存入 5 萬元，存款利率 0.5%，同時會有部分政府貼息，另外要支付 1% 的服務費。
貸款部分則分爲兩個階段還款：第一階段是前 61 個月，其中前 58 個月每月需要支付固定利息 4812 元和本金 1.2 萬元，總月供 16812 元，最後 3 個月僅歸還利息 4812 元，共計還 69.6 萬元本金和 29.35 萬元利息；第二階段是剩下的 71 個月，每月還款本息共計 11642.64 元，總計還本金 75 萬和利息 7.66 萬。
以此計算，總利息爲 29.35 萬元 +7.66 萬元 + 服務費 1.5 萬元 - 政府補貼和利息 2.93 萬元 =35.58 萬元。
評級機構中誠信國際發布的中德銀行 2021 年主體信用評級報告指出，住房儲蓄業務是中德銀行特有的業務品種，該業務分爲三個階段：存款階段，配貸階段以及貸款階段。
該報告介紹，住房儲蓄業務要求儲蓄者按合同約定存入款項，存款利率依不同産品略有差異，年化利率在 0.35%-1.5% 之間，以 0.5% 爲主；地方政府爲支持住房儲蓄業務的發展，對住房儲蓄者提供年化利率 1.5% 或 1.0% 的利息補貼；當住房儲蓄的金額和期限達到産品約定的配貸條件後，住房儲蓄者即可申請配貸；相關手續辦妥後，住房儲蓄者可取出儲蓄存款，獲得約定的存款利息，并可以申請政府補貼，最終獲得年化利率爲 1.35%-3% 的利息收入 ( 含政府貼息 ) ，貸款利率由儲蓄者所選産品類型确定，最低按年化 3.30% 的利率獲得住房儲蓄貸款，貸款額度由儲蓄者約定的存款額及合同金額确定，主要用于購房或替換住房商業貸款。
到底劃算嗎？
盡管客戶經理宣稱第一階段貸款利率爲 3.85%，第二階段爲 3.30%，實際貸款利率真如宣傳所稱那麽低嗎？
中新經緯以貸款利率反推計算器計算，假設除去最初存入的 5 萬元，實際貸款金額 145 萬元，總還款金額 35.58 萬元 +145 萬元，貸款期限 132 個月，平均月供約 13680.55 元，若按照等額本息還款測算，則貸款利率爲 4.12%。
來源：貸款利率反推計算器
此外，不難看出，采用 AA ( 标準 ) 的還款方式，房貸月供接近翻倍，貸款時間由 25 年縮短至 11 年。如果貸款人直接将房貸期限縮短至 11 年，則月供上升至 14722.56 元，利息總額爲 44.34 萬元。相比之下，縮短還款期限比 AA ( 标準 ) 還款總利息高出約 8.76 萬多元。
如果貸款人在縮短還款期限至 11 年的同時，還貸方式變更爲等額本金還款，利息總額爲 40.73 萬元，比 AA ( 标準 ) 高 5.15 萬元，首月月供上升至 17488.64 元，最後一個月月供爲 11410.04 元。
中德銀行官網顯示，AA ( 标準 ) 款産品是中德銀行一款存貸一體的住房儲蓄産品。存款利率 0.5%、一次性存款期限 27 個月、規律性存款期限 52 個月；貸款年化利率 3.3% ( 按單利計算，不存在與貸款直接相關的任何費用 ) ，貸款最長期限爲 71 個月。
至于如何将房貸轉至中德銀行，該行客服人員介紹，這項業務叫商業貸款轉住房儲蓄貸款，客戶先向中德銀行提出申請，貸款資格審核通過後，可以向原貸款行申請提前還貸，同時中德銀行審批貸款，約一個月左右放款，貸款下來後可以直接将錢還給原銀行。在放款同時，客戶的房子已經在中德銀行做順位抵押，貸款結清後，原貸款行會撤銷抵押，中德銀行再進抵押，後續客戶按月還款即可。
另一位中德銀行天津某支行的客戶經理還稱，該業務并不限制原貸款行，" 您不用告訴他 ( 指原貸款行 ) ，可以說賣房得提前還貸款。"
不過，8 月 10 日，中新經緯又咨詢了中德銀行大連分行的客服人員，對方表示，并非所有客戶都适合他們銀行的産品，具體還需要咨詢客戶經理。中德銀行濟南分行的客服人員則表示，原房貸利率在 5% 以上的客戶可以找他們咨詢。
" 實際上這就是轉按揭的一種模式，并且中德銀行的轉貸是有條件的。" 中國城市房地産研究院院長謝逸楓在接受中新經緯采訪時表示，一是要求客戶先存後貸；二是不能跨區域操作，隻限制在中德銀行本身有分支機構的區域；三是在中德銀行的存款最少要存夠兩個月；四是貸款期限不能超過原貸款年限，貸款金額也不能超過原貸款金額。
" 如果按照客戶經理發的廣告看，可以理解是一種實質性的轉按揭業務。住房儲蓄業務的模式是從德國學過來的，類似于公積金貸款，目前還是灰色領域。轉按揭業務會對整個銀行間的利率競争造成非常大的傷害，各家銀行會争先恐後地壓低利率，這也是央行曾發文禁止轉按揭業務的原因。" 一位銀行業觀察人士對中新經緯表示。
謝逸楓認爲，中德銀行的住房儲蓄貸款對購房者而言有利有弊，總體而言，對于房貸利率較高，尤其是 5% 以上的客戶，減少了貸款總利息，可以爲購房者節約一定資金和還貸的壓力。但低于 5% 的客戶是不建議轉的。
星圖金融研究院研究員黃大智在接受中新經緯采訪時指出，如果客戶用中德銀行住房儲蓄産品，一是要注意摩擦成本，也就是中間的服務費，轉貸過程中貸款能否順利批下來還貸，以及付出的服務費和轉貸之後節省的利息成本是否劃算；二是隐藏的機會成本，不排除後續 LPR 繼續下降以及存量房貸利率下降；三是未來監管如果放開轉按揭業務，或許會有更劃算的方案。
這家銀行什麽來頭？
原天津銀保監局、中國人民銀行天津分行、天津市金融工作局于 2022 年 8 月印發的《關于印發天津銀行業保險業加強新市民金融服務工作實施方案的通知》提到，結合天津實際，支持中德銀行充分利用天津市政府貼息政策，發展住房儲蓄業務。
官網顯示，中德銀行成立于 2004 年 2 月，是一家主營住房儲蓄業務的商業銀行，總部設在天津，注冊資本金 20 億元，由中國建設銀行和德國施威比豪爾住房儲蓄銀行共同投資組建，其中建行持有 75.10% 的股份，爲該行控股股東。
中德銀行股權結構來源：中德銀行官網
2010 年中德銀行天津和平支行、濱海支行開業，2011 年中德銀行首家異地分行在重慶開業，2017 年大連分行、濟南分行相繼開業。
上述評級報告稱，目前，住房儲蓄業務的營銷渠道有三種：建行代理渠道、中德銀行自有線下銷售渠道和電子渠道，其中以建行代理渠道爲主。
中德銀行 2022 年度信息披露報告顯示，截至 2022 年底，中德銀行累計發放個人住房貸款 ( 包括按揭及住房儲蓄 ) 608.43 億元。資産端，2022 年，中德銀行個人住房儲蓄類貸款較上年增加 30.73 億元，增幅 21.45%，年末餘額 173.99 億元，在以攤餘成本計量的發放貸款及墊款中的占比爲 72.52%，較上年提升 4.32 個百分點。而個人住房商業類貸款較上年減少 1 億元，降幅 1.55%，年末餘額 63.97 億元。
來源：中德銀行 2022 年度信息披露報告
2022 年，中德銀行實現營業收入 4.70 億元，同比增長 7.57%，淨利潤 7581 萬元，較上年減少 1466 萬元，同比下降 16.20%。2022 年，該行淨利息收益率 ( NIM ) 爲 1.50%，同比下降 0.25 個百分點。負債端付息率升高、資産端收息率下降，對 NIM 形成雙向擠壓。
截至 2022 年末，該行不良貸款餘額 2.06 億元，不良貸款率 0.86%；逾期貸款餘額 2.12 億元，其中逾期 90 天以上貸款 2.05 億元。
中德銀行表示，針對住房儲蓄業務采取特殊的流動性風險管理策略 ( 住房儲蓄業務具有先存後貸，存貸挂鈎，資金池封閉管理的特性 ) ：一是持續關注住房儲蓄資金池運行情況，加強日常監測與定期分析，确保資金池可用資金充足，滿足業務需要；二是基于資金池資金情況确定相關業務政策 ( 如預先貸款投放規模 ) ；三是定期及時準确報告住房儲蓄業務流動性情況，确保行内統一的資金管理順暢。
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責任編輯：羅琨 李中元
作者：王永樂
