本文來源：時代周報 作者：梁争譽
縱橫江湖 20 年的 " 豪宅稅 " 成爲過去式。
11 月 22 日，廣州市住房和城鄉建設局等三部門發布《關于取消普通住宅和非普通住宅标準的通知》。至此，普通住宅和非普通住宅标準正式在一線城市宣告終結。
這一标準可以追溯到 20 年前。
2005 年 4 月 30 日，建設部、發改委、财政部等七部門聯合發布《關于做好穩定住房價格工作的意見》（以下簡稱 "《意見》"）。
《意見》提出，自 2005 年 6 月 1 日起，對個人購買非普通住房超過 2 年（含 2 年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款後的差額征收營業稅。由于這一征稅對象僅限于非普通住宅，因此又被稱爲 " 豪宅稅 "。
同時滿足以下條件的則可免征 " 豪宅稅 "：住宅小區建築容積率在 1.0 以上、單套建築面積在 120 平方米以下、實際成交價格低于同級别土地上住房平均交易價格 1.2 倍以下——這是普通住宅的初始定義。
20 年時間裏，各地普通住宅認定标準經過多次調整。深圳的最新标準是：住宅小區建築容積率在 1.0（含）以上；單套住房套内建築面積 120（含本數）平方米以下或者單套住房建築面積 144（含本數）平方米以下。
取消普通住宅和非普通住宅标準，意味着 " 豪宅稅 " 也将随之退出江湖。這将節省一大筆交易稅費。
根據美聯物業全國研究中心測算，假定一套建築面積約 148 平方米的二手住宅，原登記價格爲 800 萬元，業主持有三年後賣出，買家以 2000 萬元買入作爲家庭第二套住宅，" 豪宅稅 " 取消前買賣雙方需繳納契稅、增值稅及其附加、個人所得稅合計 151 萬元，取消後交易稅費降至 60 萬元，立省 91 萬元。
" 一線城市先後取消普通住宅和非普通住宅的标準，大戶型、中高端産品的銷售情況變得活躍起來，很多膠着的買賣磋商正在加速簽約。" 美聯物業深圳董事總經理江賢亮認爲，本次交易稅費優化後，改善型産品、高端産品的交易量将會明顯增加。
事實上，" 豪宅稅 " 取消前，受益于政策持續優化，改善性需求有效釋放，北上廣深豪宅市場已經走出獨立行情。業内判斷，此次 " 豪宅稅 " 取消，将有力夯實豪宅市場行情，成交繼續企穩。
深圳曾以 " 實際成交總價低于 750（含）萬元 " 作爲普宅标準之一，由于房價走高大量房子 " 被豪宅 "，時代周報攝
富豪出手掃貨，頂豪頻現 " 日光盤 "
四個一線城市中，上海豪宅市場今年以來持續高熱，一枝獨秀。
11 月 15 日，上海徐彙中海領邸 · 玖章選房，均價約 13.25 萬元 / 平方米的 552 套房源開盤售罄，收金 85 億元——這是項目第四次實現開盤售罄。中海領邸 · 玖章是年内上海第四個 " 千人搖 " 項目，累計吸引 1556 組購房者認購，刷新今年上海新盤認購紀錄，觸發積分制。
玖章售罄後，中海徐彙濱江項目累計銷售額達 233 億元，創下全國單盤高層住宅銷售金額新高，因此也被稱爲 " 最牛豪宅 "。
緊随其後的融創外灘壹号院，在 10 月 27 日迎來第三次開盤，158 套房源實現 58.82 億元銷售金額。根據融創中國披露數據，融創外灘壹号院年内三次開盤三次售罄，總銷售套數 472 套，全年總成交金額約 215 億元。
克而瑞上海機構統計數據顯示，今年前三個季度，上海共計産生 30 個 " 日光 " 盤。其中，單價 10 萬元 / 平方米的豪宅盤 17 個，單價 15 萬元 / 平方米以上的豪宅盤有 8 個；總價 3000 萬元以上的高端住宅成交 1817 套，較 2023 年全年增長 93%。
上海豪宅走出獨立行情，地段的稀缺性是其 " 流量密碼 "。
根據上海中原地産市場分析師盧文曦的觀察，上海豪宅持續熱銷的原因在于，地段的不可複制性。" 上海開埠一百多年，底蘊深厚，梧桐區的地段、人文、産品都是頂尖的，沒有辦法複制，很受‘老錢’青睐。上海也有很多金融新貴，喜歡住在黃浦江邊上，好的地段也就浦東一段、浦西一段，現在也建設得七七八八了。"
" 由于優質土地稀缺、開發節奏放緩，市場提供的産品遠不能滿足需求，再加上今後的市場不再是普漲行情，錢隻會流向好地段、好産品。所以，至少在最近一兩年裏，在自住需求釋放疊加資産配置需要的驅動下，豪宅盤會開一個火一個。" 盧文曦表示。
上海頂豪融創外灘壹号院開盤現場，圖源：融創中國
有别于上海豪宅市場的普遍升溫，北京、廣州、深圳呈現點狀高溫狀态。
在 "9 · 30 新政 " 的助攻下，北京東四環豪宅北京宸園于 10 月 13 日開盤，現場約 800 個座位座無虛席。開發商中建智地宣布北京宸園首開收金 61.5 億元，随後緊急加推。二環内西城區豪宅中海京華玖序，以 91.53 億元的成交金額排名今年 1-10 月北京項目銷售金額榜第一，成交均價約 17.45 萬元 / 平方米。
廣州頂豪市場出現多宗過億成交。
星河灣 · 半島在今年 " 黃金周 " 假期首日成交 2 套總價超 2 億元、面積超 1000 平方米的複式單位。鵬瑞 1 号成交 2 套望江 " 樓王 " 單位，一套總價 2.08 億元，一套總價 2.02 億元。二手頂豪僑鑫 · 彙悅台成交一套總價高達 4.61 億元的大平層，單價約 37 萬元 / 平方米，一舉刷新全國單套住宅售價紀錄。
深圳的豪宅市場信心亦有所修複。
于 11 月 22 日結束選房的招商蛇口四海臻邸二期，參觀樣闆間需驗資 100 萬元。至開盤結束，均價約 11.23 萬元 / 平方米的 206 套預售房源去化 96%，收金 23.3 億元。深鐵懿府近期推出最後 4 套 " 樓王 " 單位，2 套大平層總價約 3400 萬元，2 套頂層複式總價約 5800 萬元，開盤半小時售罄。
沉寂已久的法拍房市場也有異動，11 月出現多套溢價成交豪宅。
深圳灣悅府一期一套建築面積約 364 平方米單位以 8119 萬元成交，溢價率 14.21%；深圳灣三湘海尚一套建築面積約 287 平方米單位以 8452 萬元成交，溢價率 18.17%；香蜜湖瑧山府一套建築面積約 240 平方米單位以 4599 萬元成交，溢價率 36.12%。
市場極度分化，普豪仍在降價
豪宅市場雖然高熱，但内部也出現分化趨勢。當頂豪頻傳捷報時，" 普豪 " 正在打折降價。
10 月底，李嘉誠家族旗下企業長江實業在北京朝陽東四環的豪宅項目禦翠園開盤，推出 50 套特價房，産品包括建築面積約 140 平方米、約 180 平方米的大平層和建築面積約 345 平方米的聯排别墅，售價低至 7.6 萬元 / 平方米。
可供對比的是，禦翠園備案價在 9.07 萬 -9.97 萬元 / 平方米之間，特價房售價較備案價打了 76 折，同樣地處東四環沿線的豪宅項目融創壹号院、缦和北京，銷售單價均超過 10 萬元 / 平方米。
深圳市場的境況相似，一手豪宅讓利開盤，二手房價 " 明升暗降 "。
招商蛇口四海臻邸二期推出 206 套房，吸引 370 批客戶認籌，房客比約爲 1:1.8。開盤期間，招商蛇口依然給到誠意滿滿的折扣，按揭付款折扣爲 93 折、一次性付款折扣爲 92 折。
二手市場标杆盤華潤城潤府一期是一個典型樣本。
深圳 "9 · 26 新政 " 發布後，潤府一期成交度顯著提升。來自貝殼找房的成交記錄顯示，9 月 30 日 -10 月 23 日期間，該平台累計成交潤府一期 10 套二手房，整個 8 月的成交量隻有 2 套。
建築面積約 89 平方米 3 室 2 廳是成交主力，最新成交價在 1200 萬元左右。"9 · 26 新政 " 出台前，同戶型的成交價在 1150 萬元上下，低樓層單位跌破 1000 萬元。
" 成交價看似上漲了，但其實隻是回到當初正常的市場價，甚至還不能說‘回到’。" 長期關注華潤城的資深經紀人陳晏航（化名）表示，今年 4 月，潤府一期有同戶型房源以 1250 萬元成交，在市場高峰期，成交價曾去到 1300 萬元。
華潤城是深圳房價起伏風向标，時代周報攝于 2023 年 3 月
次新盤招商臻府也出現類似情況。一套建築面積約 120 平方米的 4 室 2 廳房源以 1168 萬元挂牌出售。在放盤的一個多月時間裏，業主曾調價三次，最近一次是在 11 月 13 日，上調報價 169 萬元至 1168 萬元，這一價格與初始挂牌價 1200 萬元相比，仍然便宜了 32 萬元。
熟悉招商臻府的經紀人張馨（化名）透露，限售解禁後，該小區短時間内大量房源挂牌出售，價格内卷嚴重，"120 平方米的 3 室 2 廳，最便宜的一套業主隻賣 936 萬元，比當初的開盤價便宜了一百多萬，真心想買價格還有談判空間。還有業主爲了方便買家看房，提前結束租約，報價 1020 萬元，也比開盤價低。"
廣州市場雖然頂豪成交活躍，但整體成交量有所回落。廣州中原研究發展部統計數據顯示，今年 1-10 月，廣州千萬豪宅成交不及 2023 年同期，預計全年成交量在 4500 套左右，将是廣州最近 5 年豪宅成交首次出現同比下跌的一年。
止跌企穩可期，機構釋放看好信号
财政部等三部委發布房地産稅收政策後，上海是首個落地取消普宅标準的一線城市，随後北京跟進取消普宅标準，深圳和廣州也加速跟進，一線城市進入政策寬松期。
在 9 月底的一攬子樓市政策邊際效應減弱之際，" 減稅 " 大招的出台将繼續鞏固政策效果。業内認爲，" 豪宅稅 " 取消後，豪宅市場将獲得一波新的有力托舉，促進成交，并傳導至剛需市場，最終帶動市場整體繼續企穩。
" 在寬松的政策帶動下，樓市信心正在逐漸恢複，推動房地産市場止跌回穩的動能将增強，以上海爲代表的核心城市房地産市場将逐步複蘇，整體樓市也将趨于穩定。" 克而瑞表示。
穆迪認爲，全國合約銷售額再度急劇大幅下滑的可能性不大。" 新房的長期基本需求依然顯著，尤其是在高能級城市。雖然購房者的擔憂仍是阻礙因素，但由于政策環境的持續支持，市場信心不太可能大幅趨弱。"
穆迪同時指出，高能級城市的表現将繼續優于低能級城市，因爲其經濟實力更強，人口流入更多并且從政策刺激措施中受益更大。随着居民更加富裕和對更大居住空間的追求，改善型購房者的需求也會較爲旺盛，尤其是在高能級城市。
" 高能級城市的合約銷售額占全國合約銷售額的比例已從 2020 年的 45% 升至 2023 年的 51%，我們預計到 2025 年将進一步攀升至 55%-60%。" 穆迪表示。
中信建投發布研報認爲，參考止跌回穩的國際經驗，海外 5 國房價下行周期在 5-10 年左右，跌幅在 20%-40% 左右，參照此，中國房價有望在 2026 年前後止跌回穩。
廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲，減稅政策發布以後，後續政策空間有限。但既有的政策還在落地的路上，包括 100 萬套的城中村改造貨币化安置，用專項債、專項借款來收儲存量土地和房屋等。
" 這些政策落地取決于對底部價格的判斷、對交易價格的認可。反過來，這些政策若能落地，也有助于夯實底部價格，使得各方對交易對價形成共識，縮短止跌回穩的周期。" 李宇嘉表示。
