有沒有發現？最近兩年，不光房企在發力豪宅産品，長租公寓運營商也開始競相加碼高端市場。
比如今年以來，萬科高端長租公寓品牌 " 富瑞斯 "，以及招商蛇口高端長租公寓品牌 " 壹棠 "，開店速度均較之前有明顯加快。
另外，中海地産和上海浦發集團，近期也分别攜手酒店巨頭洲際和服務公寓巨頭輝盛國際，加碼高端長租市場。
長租市場風向爲何轉向了高端産品線？高端長租和大衆化長租，在運營層面有何不同？面對高端長租市場 " 外資一家獨大 " 的局面，國内運營商又該如何突圍？今天明源君就講下這個話題。
之前就有業内人士提出，從消費升級和産品升級的角度來看，未來長租公寓市場的發展趨勢，一定是往高端化方向走，也就是從藍領宿舍型公寓到白領公寓，再到中高端服務公寓。
尤其最近幾年，長租公寓運營商在高端市場的布局明顯加快。據睿和智庫數據，今年三季度，市場一下子新增了 20 家中高端公寓項目，幾近 2024 年上半年的總量。
明源君梳理了最近兩年搶灘布局高端長租公寓的企業，主要分爲三類：
第一類是以萬科、招商爲代表的房企系。
比如萬科旗下高端長租公寓品牌 " 富瑞斯 "，從 2017 年到 2023 年，六年時間僅開業 3 家門店。而今年 8 月，萬科突然官宣，其在深圳太子灣、蘇州高新區以及濟南 CBD 等區域的門店即将開業，側面透露出萬科對高端公寓市場的加碼。
還有招商蛇口旗下高端服務公寓品牌 " 壹棠 "，從 2016 年到 2023 年，7 年時間僅在 5 個城市布局 7 個項目。而今年壹棠則是一口氣新增開業四個項目，分别位于上海、深圳和天津。招商蛇口還表示，" 壹棠 " 是公司未來重點關注和發展的賽道。
第二類是以自如、樂乎爲代表的運營商平台。
比如自如就通過并購高端長租品牌 " 曼舍 "，發力高端租賃市場。樂乎通過對産品線的重新梳理，也順勢推出了 " 懷庭、芷岸 " 等高端産品線。
第三類是華住爲代表的酒店系。
比如華住旗下城家公寓，就通過收購瑞貝庭，進一步拓展中高端租賃市場。2023 年，瑞貝庭公寓簽約拓店 10 餘家，項目布局北京、上海等核心城市。
在過去數年裏，國内高端長租市場一直是外資 " 一家獨大 "，比如萬豪、雅詩閣等等，國内長租公寓運營商鮮有涉足這個領域。
那麽問題來了，爲何近年來内長租公寓運營商的布局重心，開始轉向高端市場？明源君認爲有三個主要原因：
第一，大量低價保租房入市，倒逼長租公寓向上突圍。
最近幾年，随着大量保租房以較低租金入市（一般不高于同期同區域同品質租賃住房市場參考租金的 90%），對大衆化長租公寓租金和出租率産生重大影響。
據 ICCRA 研報顯示，受整體經濟環境和保障性租賃住房加速入市影響，2023 年，除北京之外，其他城市均有不同程度的租金下跌，平均下跌幅度爲 22.3%。
到了 2024 年，這一趨勢就更加明顯。
以上海爲例，據克而瑞數據，今年上半年，上海共有 46 個保租房項目入市，累計提供超過 3.6 萬套（間）房源。截至今年 6 月，上海保租房供應量已突破 13.8 萬間，比去年年底增長了 35.8%。
保租房的迅速擴張，對上海公寓租金水平構成了直接沖擊。今年上半年，上海集中式公寓租金坪效爲 5.3 元 / 天 /㎡，相較于 2023 年下降 6.5%，較 2021 年時降幅達到了 19%。
所以爲了避免租金和出租率進一步下滑，各大長租公寓運營商也是不斷向上突圍，積極布局高端長租公寓，與保租房形成錯位競争。
比如招商蛇口就坦言，壹棠産品線定位于中高端酒店服務式公寓，面向客群主要爲跨國企業高管、國内中高端商務精英，與保障性租賃住房緩解新市民、青年人住房困難的保障屬性存在較大差異。
所以未來幾年，或許會有更多長租公寓企業布局高端産品線，繼而形成 " 低端有保障、高端有市場 " 的競争格局。
第二，高端長租公寓盈利能力更強，租金坪效是白領及藍領公寓的一倍左右。
之前明源君說過，大衆化長租公寓長期存在兩大痛點：
一是收入渠道單一，目前主要依靠租金剪刀差維持，增值服務收入占比非常小；
二是盈利水平較低，按照某機構的測算，長租公寓平均利潤水平僅在 2%-4%，現金流回正周期至少需要 6 年以上。而且，想要達到這一微薄盈利水平，還需要建立在整體出租率保持在 95% 以上的前提上。
相比之下，高端長租公寓定位高淨值客戶，這批人對居住面積和配套設施有較高要求，因此願意爲高品質的居住環境支付更高租金。
克而瑞數據顯示，無論是北京還是上海，高端長租公寓（服務式公寓）均表示出高收益特征，租金坪效水平都在 8.8 元 / 天 /㎡以上，這一數字是白領公寓及藍領公寓租金坪效的一倍左右（注：長租公寓的坪效值是指每單位面積（平方米）所産生的租金收入，是衡量長租公寓項目價值和運營效率的重要參數）。
而且高淨值人群也很樂意通過額外支付租金之外的費用，來享受更好的産品和服務，這就爲公寓運營商創造了更多盈利的空間。
比如某高端長租公寓品牌，由于采取了長短租經營模式，即可以按天收費，所以星級酒店所包含的增值服務，該公寓也可以提供，比如 24 小時服務、會議廳租賃、送餐、接接機、幹洗、代購等等。
雖然長租公寓高端化是大勢所趨，但對于長期經營大衆化長租公寓的運營商來說，短時間想要打開局面，絕非易事。
最主要的一點，在于高端長租和大衆化長租，在運營層面有諸多不同。明源君這裏也列舉幾個差異點：
第一，高端公寓偏愛城市 CBD，大衆化公寓遵循交通優先原則。
大衆化長租公寓客群主要以都市白領、社會新人爲主，支付能力有限，所以運營商在選址方面，會着重考慮非核心 CBD 區域的地鐵口或公交樞紐附近。
而高端長租公寓的主要客群主要以企業精英及外籍人士爲主，支付能力較強，所以其選址也更多考慮高端寫字樓雲集的城市 CBD，以便于高淨值人群工作和生活。
比如萬科富瑞斯布局的六家門店，分别位于深圳福田 CBD、深圳華僑城片區、成都雙塔片區、濟南 CBD、蘇州太湖科學城、深圳太子灣片區，均爲城市核心區域。
招商蛇口壹棠公寓選址同樣傾向于經濟聚集區域。比如深圳蛇口店比鄰後海總部基地，北京華商店位于中央商務區 CBD 東三環與四環之間的黃金地段。
而且根據 ICCRA 的測算，高端長租公寓依托支付能力較強的高淨值人群，雖然出租率不如大衆化公寓，但平均坪效卻高出一大截。
而且越靠近核心區域，坪效值就越高。以北京爲例，最核心的 1 級區域就比 2 級區域平均坪效高 3.6%，較 3 級區域高出 7 個百分點。
第二，大衆化公寓追求極緻人房比，高端公寓人力成本支出較高。
由于大衆化長租公寓盈利水平不高，所以很多運營商都在想盡辦法提高人房比，即讓 1 個員工覆蓋更多房間，從而控制人工成本。比如人房比 1:120-150 是行業内的中間水平，而不少項目已經突破了 1:300，甚至有項目實現了 1:600。
但對于高端長租公寓來說，經營邏輯恰恰相反。其之所以客單價如此之高，很重要的一點就是每個工作人員管理的房間數量相對較少，這樣才能更大程度保證租客享受到高品質服務。
比如雅詩閣、馨樂庭和盛捷，這三家高端服務式公寓的人房比僅爲 0.5：1、0.3：1 和 0.4：1，其中雅詩閣人房比最高時也僅在 1：3.3。
包括在成本支出方面，高端長租公寓的運營成本也遠遠大于大衆化長租公寓，主要原因就是因爲人員與運營維護所占比例極高。
所以從收入創造能力來看，高端公寓 > 宿舍型公寓 > 租賃式社區 > 青年公寓；但從人房比來看，宿舍型公寓 > 租賃式社區 > 青年公寓 > 高端公寓。
第三，對于短租模式，大衆化公寓不敢輕易嘗試，高端公寓已經駕輕就熟。
高端長租公寓和大衆化長租公寓的另一大差别，還在于長短租的經營。
大衆化長租公寓主要以半年及以上的長期租約爲主，短租産品占比極少。最主要的原因，在于短租的經營模式類似酒店，銷售頻次太高，而且還要爲租客提供從入住到離店的全周期服務，會大大增加了企業的管理難度和運營成本，導緻很多長租公寓不敢也沒有能力嘗試。
而對于高端長租公寓來說，長短租則是常規操作。一方面，高端長租公寓通常由實力雄厚的企業集團運營，他們在公寓領域深耕多年，具備成熟且完整的經營管理體系，能夠從容應對長短租模式。另一方面，很多高端公寓在項目建設之初就考慮到長短租經營，所以在内部規劃和設計時，會特别區分長租房和短租房，以滿足不同租客的租賃需求。
比如雅詩閣一直都是以長短租組合的形式，比例大約維持在 7：3。
萬科富瑞斯某項目也采取長短租結合模式，目前短租（日租）占比已高達 40%，整體出租率達到 90%。
第四，高端公寓采用直銷獲客，大衆化公寓比較依賴中介機構
在獲客方式上，大衆化長租公寓更多選擇與中介機構合作，而高端公寓則更傾向采用直銷獲客模。
一方面，直銷獲客能使高端長租公寓精準鎖定和觸達小衆客戶。另一方面，直銷獲客也可以減少中間環節，降低通過第三方渠道産生的額外成本，提高運營效率。
比如除去傳統的網站、APP 直銷之外，雅詩閣公寓還建立了自己的本地駐店銷售團隊，全球銷售網絡以及 OTA 渠道（網絡渠道），長租公寓所涉及的中介分銷渠道非常少。
目前，雅詩閣 65% 的客房收入來自直銷直營渠道，涵蓋會員和長租業務闆塊，長租業務平均高達 52%，成爲主力業務。從會員角度來看，超過 90% 的官網預定都來自會員。
本文來自微信公衆号 " 明源地産研究院 "，作者：古月，36 氪經授權發布。
