有中小城市出台 " 房貸延期 " 政策，原因爲何？銀行怎麽說？
吳斯旻
時至年關，" 保交樓 " 工作已取得階段性成效，但仍有一些樓盤尚處于逾期未交付的狀态。爲進一步推動化解未交樓個人住房貸款風險，" 房貸延期 " 政策再度出現在部分中小城市和縣城地區。
近日，江西省撫州市東鄉區發布的《關于印發進一步促進東鄉區房地産業良性循環和健康發展的補充措施的通知》提出，" 對網簽購買住房因開發企業原因不能按期交房的業主，根據購房業主意願，引導金融機構在政策允許範圍内相應放寬購房貸款償還期限 "。
東鄉區并非個例，9 月底，湖南省株洲市茶陵縣就發文明确，積極主動化解市場風險，加快實現 " 保交樓 " 目标。對經網簽購買住房因開發方不能按期交房的業主，引導金融機構相應放寬購房貸款償還期限。
" 目前個人住房貸款确實可以辦理延期業務，但隻針對個别開發商的樓盤項目。寬限期一般爲半年到一年。寬限期滿之後，需一次性還清寬限期内的本息。此外，我行不向相關個人提供房貸展期業務。" 河南開封某股份行個貸經理告訴第一财經記者。
記者近日調研了解到，截至目前，官宣或實際執行 " 房貸延期 " 的地區多爲低能級城市。此外，相關借款人在寬限期滿之後，可能面臨更多的利息和費用支出。
中國人民銀行和銀保監會在去年 11 月底聯合發布的《關于做好當前金融支持房地産市場平穩健康發展工作的通知》 ( 下稱 " 金融十六條 " ) 中就曾提出，依法保障住房金融消費者合法權益，鼓勵依法自主協商延期還本付息。
部分受訪商業銀行業務人員表示，目前，" 房貸延期 " 業務确有開展，但仍爲新冠疫情期間政策的延續，即對于是否批準借款人延期還貸的申請，銀行主要依據仍爲個人收入短期是否受到不可抗力影響，至于住房是否延期交付還不在考慮之列或難以起到關鍵籌碼作用。
房貸并非 " 一延了之 "
" 還沒有聽說可以針對開發商延期交付問題，給個人辦理貸款延期業務。不過，如果确實因爲收入來源問題導緻還貸困難，是可以進行辦理的。" 一名撫州東鄉農業銀行業務人員 8 日對記者表示。
12 月 6 日，撫州市東鄉區發布《關于印發進一步促進東鄉區房地産業良性循環和健康發展的補充措施的通知》，對金融機構提出了兩點 " 鼓勵依法自主協商延期還本交付 " 的建議。
具體而言，對網簽購買住房因開發企業原因不能按期交房的業主，根據購房業主意願，引導金融機構在政策允許範圍内相應放寬購房貸款償還期限；對因購房合同發生改變或解除的個人住房貸款，金融機構可按市場化、法治化原則與購房人自主開展協商，進行延期展期等調整相關方都要依法依規、信守合同、踐行承諾。該政策自 2023 年 9 月 1 日起實施，2024 年 3 月 31 日結束。
北京市萬商天勤律師事務所合夥人梁雪對記者分析稱，這兩個政策分别針對不同的情況。前者适用于個人客戶因爲受到行業發展的影響而出現的利益受損，比如開發商資金鏈斷裂導緻工期延長、交房延遲等；後者既可以爲開發商原因，也可以是業主因爲一些不可抗力而斷供。
近幾日，記者多次緻電中國銀行、農業銀行、工商銀行、農商銀行等商業銀行在當地的支行，相關業務人員均表示，暫未收到針對開發企業延期交房的情況辦理房貸延期業務的通知。
" 目前，借款人可以根據兩種原因在我行辦理延期還款業務：一是受疫情影響的個人貸款客戶，二是借款人被判刑入獄等特殊原因。" 一名東鄉工商銀行信貸業務人員告訴記者。
前述東鄉農業銀行業務人員進一步明确，個人申請房貸延期是否獲批，銀行主要關注借款人是否面臨 " 不可抗力 "，而與其購買住房是否因開發企業原因導緻不能按期交房，無直接關聯。房貸延期的寬限期一般爲三個月左右，寬限期内不催收也不影響征信。但房貸并非 " 一延了之 "。寬限期滿後，要一次性還清前面寬限期的本息和寬限期結束後當月的本息。房貸延期還會導緻利息增加，所以 " 不到萬不得已，一般不建議這樣做 "。
記者注意到，在撫州另一下轄地區樂安縣，今年 1 月就發文提出，對網簽購買住房因開發企業原因不能按期交房的業主，引導金融機構在政策允許範圍内相應放寬購房貸款償還期限。
樂安縣農商銀行某個貸經理 8 日對記者表示，借款人均可以通過網上系統進行房貸延期的申報，提交材料主要包括個人短期不能克服的困難相關證明等，至于銀行最終是否同意，則會進行綜合判斷。" 如果房貸延期被批準，借款人可以将寬限期内拖欠的本金分攤到後續的每一期中進行償還。"
當記者以借款人身份詢問撫州市人民銀行信貸管理科時，相關工作人員同樣表示，盡管個人住房延期交付與開發商有關，但辦理相關業務時，實則與開發商并無直接關系。" 該業務其實就是借款人與商業銀行的自主協調。你需要和貸款銀行說清楚，是因爲開發商延期交付，你希望放寬還款期限，而不是個人故意逾期。"
在河南開封，前述股份行個貸經理對記者表示，目前針對個别開發商在當地延期交付的樓盤項目，該股份行允諾相關購房者在一定條件下，可以寬限房貸的償還期限。
" 這是個雙方受益的事。" 該名個貸經理分析稱，對于銀行而言，由于樓盤還沒有交付，如果此時銀行将相關住房進行抵押法拍，可能面臨無人接盤或無法回本的風險；對于個人而言，業主擔心錢财兩空，或不願退房并繼續等待交付，此時如果面臨短期還貸困難，需要有針對性的金融支持政策。此外，由于寬限期較短 ( 半年到一年 ) ，符合資質和實際申請的人數有限，對銀行影響不大。
爲何集中在中小城市
盡管一直以來商業銀行的延 / 展期業務多是針對企業，但在過去幾年間，針對個人的貸款延 / 展期業務亦時有推出。
2020 年初，多家國有大行、股份行就針對受疫情影響的個人貸款客戶推出了住房按揭、消費貸款、經營貸款等延期業務。
去年兩部門印發的 " 金融十六條 " 再次明确，對于因疫情住院治療或隔離，或因疫情停業失業而失去收入來源的個人，以及因購房合同發生改變或解除的個人住房貸款，金融機構可按市場化、法治化原則與購房人自主開展協商，進行延期展期等調整。
" 金融十六條 " 發布後的兩個多月，從廣州、重慶等一線、新一線城市到湖南株洲、江西撫州等三四線城市，多地金融主管部門相繼明确，因疫情影響的房貸可延期償還或提供貸款展期服務。
與疫情期間政策不同的是，今年下半年以來，針對開發商延期交付問題，對購房者推出延期還房貸政策的多爲三四線城市和縣城地區。
" 這是因爲當前房地産市場在低能級城市，尤其是縣城地區，下行壓力遠大于高能級地級市。縣城地區受疫情影響，居民收入來源不穩定壓力更大，房地産市場風險也更大。" 中國社科院研究員、中國城市經濟學會房地産專委會主任王業強對記者表示。
安徽某省級城商行受訪個貸經理亦表示，商業銀行在房貸政策調整上自主權有限。中小城市業務逾期風險更大。從維護住房金融消費者合法權益的角度，低能級城市的金融主管部門更可能出台相關政策或指導意見。
諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪進一步對記者表示，地級市鮮有因保交樓而開展個貸延期，一方面不排除系逾期壓力不大；另一方面，也可能是因地級市交付情況較好于縣級市。縣城項目出現交付問題大多數發生于中小房企，而相比大型企業而言，中小房企的品牌影響力、财力等優勢并不突出，進而會在一定程度上制約 " 保交樓 " 進程。
以撫州東鄉爲例，在安居客找房平台上，記者檢索發現，當地在售新房中，以當地開發商爲主，且多數處于延期交付狀态。其中，對于保利集團開發的一處樓盤，亦有網友反映 " 施工進展太慢，一年多都結不了頂。" 當記者 8 日緻電該樓盤售樓處，一名銷售經理稱，受疫情影響，當地大部分在建樓盤均處于逾期狀态。此外，當地改善型新房以期房爲主，相當比例的業主是貸款購房。
北京金訴律師事務所主任、北京法學會不動産法研究會理事王玉臣認爲，站在這些金融機構的角度，對于這些業主的逾期還貸需求，中心城市的商業銀行有能力予以滿足。
他對記者提到了兩點原因：首先，縣城地區的房價不高，業主在辦理房貸時的數額較低，房貸業務在銀行所有業務中所占的比重較低。因此，承諾開展個貸延期，對于銀行的總體影響較小。
其次，縣城地區的房屋庫存量大，業主存在其他選擇。如果開發商延期交房，業主很有可能通過訴訟的方式解除購房合同和解除貸款合同，進而選擇其他樓盤。但是，銀行獲得收益的渠道之一就是對外放貸，房貸利息又是其中重要且優質的貸款類别。一旦出現大量業主解除貸款合同，對于銀行來說，則是少了一個收入來源。因此，與其徹底斷絕這部分收入來源，不如先主動讓利。
" 但需要注意的是，這種非市場行爲無疑給商業銀行利潤帶來一定的損失，銀行會在支持個人客戶延期還貸和防範貸款風險二者之間進行權衡，并進一步判斷個人客戶的就業和收入狀況，以及貸款延期的标準等，以防範個人客戶的違約。" 王業強補充說。
關榮雪進一步提示稱，但相比國有銀行，縣城商業性銀行 " 自主協商 " 意願和動力相對較低，主要系商業性銀行存量資金規模或不及國有銀行，更需警惕斷貸等引發的資金鏈斷裂的風險。
作者：萬可義
