已經短暫躍過境内債關口的碧桂園（HK02007，股價 0.770 港元，市值 215.51 億港元），又面臨新的挑戰。
10 月 9 日，碧桂園發布未經審計的經營數據顯示，今年 1-9 月，集團實現權益銷售金額約 1549.8 億元（人民币，下同），同比下降 43.9%，較 2021 年同比下降 65.4%。其中，9 月單月實現權益銷售金額約 61.7 億元，連續 6 個月環比下降，同比下降 80.7%，較 2021 年下降 86.5%。
同時，在行業銷售環境未明顯得到改善的形勢下，碧桂園面臨資産處置出售的重大不确定性，預計其流動性在中短期内仍将持續緊張。
目前，碧桂園一方面正在積極推進境外債務管理措施，另一方面也在竭盡全力加強銷售回款，并探索資産處置等不同方案籌集現金流，包括在 8 月份出售了所持廣州亞運城聯營項目公司 26.67% 股權等。
圖片來源：碧桂園公告
操盤銷售金額排名下滑
在克而瑞 2023 年 1-9 月中國房地産企業操盤榜 TOP100 上，碧桂園以 1867.5 億元的操盤金額位列第 7 位。而在今年一季度，碧桂園的操盤金額還排在前三位。
克而瑞指出，百強房企 9 月業績環比提升 17.9%，環比增幅高于去年同期；同比降低 29.2%，同比降幅仍保持在較高位；累計業績同比降低 11%。分季度來看，百強房企今年前三季度的業績規模均保持在曆史低位。7 月以來累計業績增速由正轉負，第三季度業績規模同比降低 32.1%，且明顯低于第一、第二季度。
近 7 年上半年碧桂園權益合同銷售金額對比 圖片來源：碧桂園 2023 年半年報
事實上，碧桂園也在着意提升其在一二線城市的投資占比。今年 3 月 30 日，碧桂園集團總裁莫斌在 2022 年業績發布會上表示，今年碧桂園已經重啓投資拿地，接下來将更多聚焦一二線核心城市、核心區域，逐步提升一二線城市的投資額和土地儲備占比，并計劃用 3-5 年時間，将一二線和三四線的貨值比例提升至 50：50。
今年以來，碧桂園宣布已啓動重新拿地，并逐步提升一二線城市的投資額和土儲占比。從 4 月 25 日至 5 月 25 日的一個月時間裏，碧桂園已先後在杭州、太原、佛山三個二線城市成功競得 5 宗土地。
每經記者注意到，碧桂園 2022 年新獲取的 9 個項目中，有 71% 位于一二線城市。截至 2022 年底，碧桂園已獲取國内權益可售資源約 9555 億元，潛在權益可售貨值約 2528 億元，合計約 1.2 萬億元，其中 75% 的權益可售資源位于長三角 / 珠三角 / 環渤海等五大都市圈。
2023 年上半年碧桂園各線城市銷售占比 圖片來源：碧桂園 2023 年半年報
但從整體行業形勢來看，目前需求端購買力尚顯不足、行業預期和信心也整體低迷，樓市複蘇動能趨緩。近期雖然政策層面釋放利好、有一定的修複預期，" 金九 " 房企推盤積極性也有所提升，但企業銷售去化及回款壓力仍然較大。四季度房企仍需加強供應和營銷力度以提振成交去化。
盡管目前面臨短期流動性壓力，但碧桂園方面也在積極采取各種措施緩解流動性問題，以最大限度地減少對項目建設和運營的幹擾。
在竭盡全力加強銷售回款的同時，碧桂園也在探索資産處置等不同方案籌集現金流。今年 8 月，碧桂園将持有的廣州超級大盤亞運城中廣州亞運城聯營項目公司 26.67% 股權，全部出售給中海地産，總代價約 12.915 億元。
流動性壓力仍持續
10 月 10 日，碧桂園發布公告稱，截至本公告日，公司尚未支付某債務項下本金金額爲 4.7 億港元的到期款項，将積極推進境外債務管理措施。
" 本公司也預期無法如期或在相關寬限期内履行其所有境外債務款項的償付義務，包括但不限于本公司發行的美元債券項下的償付義務。該等未付款項可能導緻相關債權人要求相關債務的義務加速履行或采取強制行動。"
據《每日經濟新聞》記者不完全統計，目前碧桂園至少有 15 隻美元債處于存續期，2023 年 1 月和 4 月有 2 筆到期美元債，未嘗餘額分别爲 9.56 億美元和 5.37 億美元。COGARD 4.5 12/05/23（ISIN：XS1914667057）将于今年 12 月 5 日到期，存續額爲 30 億港元。
圖片來源：碧桂園 10 月 10 日公告
碧桂園在公告中表示，公司在尊重所有債權人現有法律地位和法律償付順序的前提下，公平公正地制定整體解決方案來實現長期、可持續的資本結構。" 本公司高度重視此次境外債務管理工作及全體債權人的利益，謹懇請債權人給予時間以供本公司客觀評估目前所面臨的挑戰并與其顧問共同爲所有持份者制定務實可行的最佳解決方案。"
目前，碧桂園已聘請中國國際金融香港證券有限公司和華利安諾基（中國）有限公司擔任财務顧問及盛德律師事務所擔任法律顧問，協助評估其資本結構及流動性狀況，并制定整體的解決方案。
碧桂園在公告中指出，面對當前困難局面，集團仍然上下一心，繼續竭盡全力履行還款義務。自 2020 年以來，集團融資活動現金流持續淨流出，在融資環境極其艱難的情況下，堅持通過銷售回款及存量現金資源履行償付義務。然而，當前集團銷售和融資面臨嚴峻挑戰，賬面可動用資金仍然持續減少。
" 雖然本集團已竭盡全力探索過包括資産處置等不同方案籌集現金流以繼續履行财務承諾，但在當前市場環境下仍難以在短期内迅速補充足額的現金流以改善流動性，導緻本集團的現金狀況依舊顯著承壓。"
碧桂園也梳理了其化解債務風險的系列動作，包括把握新政策帶來的銷售窗口期，切實做好銷售及回款工作；全面盤點梳理集團資産，充分挖掘市場化機會盤活資産；匹配業務發展需要，進一步優化集團整體組織架構，并且成立由董事會主席任組長的專項工作小組，建立更扁平更高效的工作響應機制，統籌協調重大工作推進，削減不必要支出；盡最大努力開源節流，改善集團現金流狀況。
截至今年 9 月 30 日，碧桂園集團及其合資企業和聯營公司年内累計交付房屋共約 42 萬套，累計交付面積約 5112 萬平方米，交付項目涉及到 31 個省份、235 個城市，部分項目實現提前交付。
今年全年，碧桂園計劃交付房屋 70 萬套左右，扣除已交付的 42 萬套，餘下的交房任務仍有約 28 萬套。天量的交付任務，需要消耗龐大的資金，企業要維持正常經營，必須采取更爲有效的債務管理措施。
【每經房産原創，喜歡請關注微信号 Real-estate-Circle】
每日經濟新聞
