" 土地供應是中國房地産的底層邏輯，面粉漲了，面包才能漲。"
文 / 巴九靈
觀察标杆：杭州
小武是一名房産中介，在杭州拱墅區香積寺路一家鏈家門店上班。那兒屬于大關闆塊，地段良好，老房居多，總價不高，适合剛需，是二手房中介的 " 必争之地 "。前不久，馬路對面又開了一家鏈家門店。
停放在老鏈家店門口的電瓶車似乎變少了，店裏的工作人員零零散散，有一種即将倒閉的感覺。但如果繞到店後門，卻是另一番景象：幾個西裝革履的中介在打電話，開頭出奇一緻：" 今天來看房嗎？"
香積寺路鏈家門店
透過後門的大玻璃窗還能看到談判桌。一到晚上，買家和賣家兩軍對壘，劍拔弩張。臉色陰沉的往往是賣家，看着對面舉起的屠龍刀，賭氣般說道：" 這個價格沒有談的必要。"
就在一個月前的 3 月 14 日，杭州發布樓市新政，宣布全面取消二手房限制、縮減增值稅免征年限。根據杭州貝殼研究院數據，這一個月來，杭州市區整個二手房交易達到 9000 多套，新增客源和新增帶看同比增長了 50% 以上。
數據來源：杭州貝殼研究院
"3 · 14 新政 " 讓二手房市場突然熱鬧了起來。之前開單少、擔心完成不了業績的小武，這兩天爲了帶客戶看房，還放了小巴一次鴿子。
小武的描述基本符合 " 挂牌量和帶看量激增 " 的情況。
" 房源多了，帶看的人多了，不少賣家急着出手，撿漏的機會也就多了起來。" 她表示，目前成交價基本比挂牌價低 2000 元 / 平方米左右。而根據她這幾年來的觀察，相比 2021 年最高點，這片區域的房價保守估計跌掉了 20% 到 25%。
香積寺路東北方向的新天地附近的二手商業住宅還出現了排隊看房景象。非 loft 房型挂牌價格已經低于 1.9 萬元 / 平方米，算是價格窪地。也有一些大戶型的，詢問中介成交情況，中介隻留下一句 " 暫不知曉 "。
小巴還簡單看了下文三、采荷附近二手房挂牌和成交情況。學區房的表現不出意外，成交量基本都出現 50% 以上的漲幅，而代價是房價 5% 到 10% 的跌幅。
銷量上去了，價格卻在跌。新一線城市杭州的二手房市場一定程度上能反映了全國重點城市的現狀。
就在不前久，上海易居房地産研究院發布的《22 城二手房成交報告》，監測了 22 個重點城市的二手房在 3 月和一季度的交易狀況。今年 3 月，二手房交易量環比上漲 112%，同比減少 32%，但總體交易量處于曆史較高水平。
而自 2016 年起，全國二手房價格開始上漲，2021 年達到曆史最高點。今年一季度數據顯示，一線城市的 " 老破小 " 均價爲 4.16 萬元 / 平方米，相比曆史高點縮水了 33%，回到 2018 年底的水平。
" 房價低 " 固然是頭等好事，但 " 房價跌 " 卻讓普通人和國家頭痛，特别對于新中産而言，一邊還房貸，一邊看着自己的房子天天跌，一旦跌掉一個首付，哪還有心情大肆消費。
于是，房價到底何時止跌，樓市 " 拐點 " 何時到來，成爲業界熱議的話題。
" 聳人聽聞 " 的判斷
" 拐點論 " 最早出自萬科前董事長王石。2007 年 12 月，王石在北京的一場研讨會上被記者提問：" 近期不少城市的房子賣不動了，成交量大幅下降，是否能認爲是樓市行情的拐點出現？" 王石沒有猶豫，說：" 我認可你的觀點。"
萬科前董事長王石
當時的背景是，一紙 "927 新政 " ——規定二套房必須 50% 首付，讓炒房資金成本大幅攀升，導緻樓市成交量大降。
現在來看，王石所謂的 " 拐點 " 并未成爲中國房地産由盛轉衰的轉折點，反而高歌猛進。如今拐點再次被提及，驚悚和戲劇性的元素仍舊少不了。
" 拐點 " 能引發熱議，歸功于一篇名爲《高盛預測中國房價還有 40% 下降空間》的文章在金融圈的廣泛傳播。
高盛對中國房價 " 拐點 " 的判斷邏輯，參考了美國房地産的漲落曆程：
美國房地産在 2006 年達到頂峰，接着就是次貸危機，直到 2012 年才觸底；美國房屋空置率在 2008 年達到頂峰，十年後才回落到平均水平。高盛認爲，美國的崩潰期有六年，總共跌了 40%，而中國房價從 2021 年三季度到 2023 年三季度，3 年時間裏下降了 16%，參照美國，中國房價的跌幅空間還有一半。
當然，中美國情大不相同。高盛認爲中國的空置率、人口、收入這些指标的 " 昂貴程度 " 要遠高于美國，同時也指出了二者根本差異：美國房價問題是因爲次貸，是個金融問題。中國則是因爲特殊的土地供應機制，最後變成了一個财政問題。
從以往的判斷來看，高盛在民間被稱爲 " 最懂中國經濟的投行 "，也正是因爲它太 " 懂 " 中國，說的話隻能信一半。這篇文章的原文小巴并未在網上找到，一些圖片和觀點有拼湊的迹象，暫且定義爲虛假信息。不過話題性卻足夠引起的重視。
" 拐點 " 等于剛需入場？
那麽，有沒有一個比較好的觀察 " 拐點 " 的角度？
首先觀察二手房市場。長期以來，像杭州、深圳這樣人多地少的大城市，二手房主導了整個房價體系。供需不均的情況下，逼得購房者往二手房走，市場定價，自然水漲船高。
如今，二手房又成了房地産市場的疏通口，隻有二手房流動起來，市場購房資金提振了，才會撬動新房認購市場。新房和二手房市場欣欣向榮、充滿信心，下跌的頹勢才可能止住。
從某種意義上來說，杭州放量下跌不算是一個壞現象，而是市場正逐漸恢複正常狀态，需要經曆一個陣痛期。
其次從樓市複蘇規律來看，基本從一線城市開始，然後向外傳導。
數據顯示，上海 3 月住宅成交量爲 1.85 萬套。房地産界有一種說法：1.5 萬套是二手房交易的榮枯線，高于這個數字，說明市場上行；2.1 萬套是陽春線，判斷市場是否火爆。
也就是說，經曆 2023 年的低迷期後，上海樓市有了火爆的迹象。
在這 1.85 萬套中，外環和 300 萬元以下的房子占比相較 2023 年平均上升 3% 左右。深圳也有類似的趨勢：3 月成交的戶型，63% 是 90 平方米以下的戶型。
因此結合一線城市和杭州的情況，可以得出一些 " 不太成熟 " 的結論：在購房者信心尚未完全恢複的情況下，學區和核心地段的房子依然受歡迎，" 老破小 " 和遠郊的房子的泡沫收縮速度較快。
更重要的是，剛需群體似乎逐漸多了起來。通常來說，房價 " 觸底 " 要看剛需是否真正入場。
但另一方面，社融數據就有些打臉了：3 月居民中長期貸款新增規模爲 4516 億元，同比少增長 1800 億元，回到了 2017 年至 2019 年平均水平（4293 億元）。這個數字的減少，意味着背房貸的人在減少。
而中國人民銀行最新發布的《2023 年第四季度城鎮儲戶問卷調查報告》顯示，20.2% 的居民對房價預期下降，爲五年來最低，僅 14.3% 的居民選擇購房。
剛需群體較爲搖擺不定，又容易受政策影響，到底能否真正入場，還需要通過之後幾個月的時間來檢驗。
真正拐點：土地供應減少？
" 拐點 " 還一個觀察角度是：看供應。正如 " 高盛 " 說的中國房地産問題是一個特殊的土地供給機制的問題，面粉的價格決定面包的價格。
不管是杭州，還是深圳，目前樓市的症結在于産能過剩，一端是新房供應量太大，另一端是需求大幅減少。
易居 CEO 丁祖昱認爲，土地供應是房地産的底層邏輯。走出調整期的關鍵，在于樓市供求關系的恢複情況。
因此解決方案要麽刺激需求，要麽限制供給。
就在全國住房銷售數據公布的同時，各大城市的供地計劃也陸陸續續出來了，數據清一色地變成兩個大字：收縮。
我們看到，全國重點 28 個城市，有 22 城住宅用地供應同比下降，占比接近八成，降幅超過 30% 的城市總共有 10 個，基本上是沿海發達城市。
其中，商品住宅用地供應面積整體下滑 18%。住宅用地收得最緊的東莞，其商品住宅用地供應面積，同比下降 67.3%，蘇州下降 63.5%，廈門下降 53.8%，連上海都同比下降了 12.9%。舟山下滑得最厲害，高達 78%。
杭州和西安尚未披露這一數據。" 賣地大戶 " 杭州變得跟至今還未公布常住人口的黑龍江一樣磨叽了，不過從已公布的住宅用地供應面積同比下降 44.3% 來看，杭州商品住宅供應減少區間應該在 30% 至 40%。
收縮土地供應量的另一面，是開始賣核心地段的優質地塊。從數據來看，蘇州、廈門等優質闆塊都出現了很高的溢價，一線城市還刷新了 " 地王 " 的紀錄。
最近上海還出現了豪宅供應放量，這既是對高端市場的考驗——地段和配置越好的産品會賣得越好，也表明改善型需求在一線和強二線城市對房價依然有很強的支撐。
而從長遠來看，成交量長期大于供應量，庫存就會消化完，一般去化低于 12 個月，就有上漲的壓力。未來随着居民負債率得到調整，改善型需求爆發，一二線新房遲早會出現 " 房荒 "。
可以說，縮減土地供應算是一大狠招了，盡管這意味着地方政府将面臨土地财政收入減少所帶來的衍生危機。
階段性的底部
如今 " 房價還要跌多久 " 本身是一個系統性、無法用短期和周期性來解答的複雜問題，它既有供需的因素，也有長期的老齡化、少子化的因素。不過，采訪了不少經濟學家和學者後，還是能找到一些共識，比如 " 分化 "：
一線城市、重點城市的核心地段基本到了階段性底部，非核心城市和地段就相當難了。
而一些觀點也符合高盛 " 最快還要三年 " 的判斷。
比如财經評論家劉曉博認爲：" 四大一線城市樓市能在今年見底，部分強二線城市明年見底，大多數二線城市 2026 年見底，三四五線城市，真的恐怕要到 2027 年了。具體到政策上，仍需要繼續降準、降息，并考慮把首套房首付比例降到 10% — 15%，其實很多國家和地區都突破了 20% 的首付比例下限，中國目前也需要。"
《22 城二手房成交報告》最後也給出了一個結論：一線城市二手房的泡沫基本消除，如今入手性價比較高。
不過真正的 " 底 " 在哪兒，還真不好說。
本篇作者 |徐濤| 責任編輯 |何夢飛
主編 |何夢飛| 圖源 |VCG
