經濟觀察報 記者 丁文婷 2023 年 10 月 11 日，城投寬庭旗下最大的保障性租賃住房項目——張江社區（一期）正式上線，4455 套房源陸續入市。
第二天，在浦東一家互聯網企業上班的 Shelly 就來到了項目看房。社區旁的大型商業可以滿足下班後不想做飯的需求，共享洗衣房、健身房也讓 Shelly 十分滿意。
來上海工作後，租房 7 年，Shelly 換了 4 次住處。最近，兩個朋友陸續搬進了闵行、楊浦的保租房項目裏，這讓 Shelly 逐漸注意到這一新興租房選擇。安全和穩定是 Shelly 最看重的因素，" 不會被趕走，也不會再遇見和房東扯皮的糟心事 "。
經濟觀察報注意到，僅今年國慶節前後，上海就有超過 5000 套租賃房源入市。
據克而瑞租售數據，2023 年 1-8 月，上海新增集中式長租公寓規模近 4 萬間，而同期，緊随其後的武漢、北京，新增規模均爲 5000 間左右。
爲何上海租賃房源新增規模在全國一騎絕塵？大量集中式長租公寓的入市對上海租賃市場造成了怎樣的影響？
保租房 " 元年 "
今年以來，上海近 4 萬間新增長租公寓供應中，超過 3 萬間爲新建保租房。
克而瑞租售研究總監李見林告訴經濟觀察報，上海作爲租賃住房的試點城市，推出了較多的 R4 地塊，上海地産、上海城方、上海城投、浦發集團、張江集團等專注于新建類租賃住房的國企平台也較多。到今年年底，上海新建租賃社區房源将達到 6.5 萬套，而去年這數字僅在 1 萬套出頭。
在四個一線城市中，上海的 R4 用地是幾類專項用地中最适合建設長租公寓的一種用地。
ICCRA 住房租賃産業研究院院長趙然介紹，租賃專項用地主要分 R4 用地、集體用地、競自持用地和競配建用地四類。競自持和競配建用地與住宅同價，企業拿地的态度非常謹慎，量也較小。而集體用地方面，北京有許多集體用地，但實際上企業開發的熱情不高，因爲目前集體用地發行 REITs 的通道尚不暢通。
目前，隻有上海的 R4 地塊是完全符合 REITs 要求，且跑通了投、融、建、管、退閉環的，趙然介紹，這也使得上海出現了大規模的新建保租房。
爲什麽今年會迎來新建類保租房的集中入市期？趙然解釋，上海從 2017 年開始出讓 R4 地塊，按照從建設到入市運營 2 年半至 3 年的周期，很多項目應在 2020 年前後入市。但實際上，保租房開始快馬加鞭開工建設是在 2021 年首單保租房 REITs 上市這一标志性事件後，因爲 " 商業模型跑通了 "。
某國企租賃住房平台相關負責人告訴經濟觀察報，其所在企業在 2018 年拿地後，并沒有立即建設，保租房這個闆塊在中國很新，R4 地塊建造起來的産品應該是什麽标準，大家并不清楚，所以在研發産品的過程當中花了比較長的時間。此外，在 " 退 " 尚未跑通時，也沒有開始大規模建設。
另一家上海國企租賃住房企業早在幾年前就設立了長租公寓品牌，但真正大力投資建設是在支持性政策逐步落地後。該企業相關負責人提到，國企有保租房的任務要求，但也要計算投資回報率，如果沒有公募 REITs 退出機制，整個回收周期非常長，要 30 多年才能收回投資。
2019 年 -2020 年，企業開始加大規模拿地和開發，上海進入保租房的快速建設期。2022 年上海疫情對工期造成影響，入市項目積壓，今年便形成一個供給爆發年。
趙然表示：" 如果沒有疫情影響，我們測算從 2021 年始至 2022 年，應該就有許多項目陸續入市。"
加速入局
2023 年至今，民企、外企以及國央企紛紛湧入住房租賃行業，創建自有長租公寓品牌。
據克而瑞租售數據，2023 年前三季度，全國有 15 個新晉品牌，其中地方國企占比超 50%。此外，國内外資管公司也開始布局租賃賽道，中介系貝殼租房在成都推出了首個長租公寓自營品牌項目貝殼海鹽公寓。
經濟觀察報注意到，今年全國新成立的長租公寓品牌中，上海占了 8 個，參與者既包括光明地産、張江集團、奉賢發展等國央企，也包括外資投資機構如領盛推出的全新長租公寓品牌 "COZI 可遇 "。
仲量聯行大中華區酒店與旅遊地産事業部副總裁魏駿亞告訴經濟觀察報，2021 年，長租公寓賽道的投資人中，開發商和房地産基金占主導，兩年間，不斷有保險類基金、金融機構、國央企、運營商等多元玩家入局，一方面是政策助推，另一方面也受經濟環境影響。
他提到，長租公寓是一個扛經濟周期能力強的品類。過去兩三年，大部分主流商業地産表現波動較大，但截至今年上半年，上海長租公寓出租率一直堅挺在 90% 左右。
投資者通常看重資産的兩個維度是，投資回報率和穩定性。他提到，上海租賃人口約爲 1000 萬，但上海的存量長租公寓隻有 15.7 萬套左右，這也使得長租行業投資項目的運營現金流穩定性強，基本優于大部分主流商業地産類别。
從投資回報來看，保租房 REITs 的上市給市場帶來了一個透明、直觀的投資回報率參照，這使得市場對資産價格的判斷更爲明确。
"5% 上下的回報率對大部分投資人來說，比較有吸引力。" 他表示，尤其在市場環境比較波動的時候。
建行住房租賃基金規模達到 300 億，6 支不動産私募投資基金試點工作啓動，都給資本市場帶來很強的信号，趙然表示，" 這個行業已經向着成熟的金融産品邁進，有基金來收一些運營良好的資産。"
一家今年新成立的長租公寓品牌的相關負責人告訴經濟觀察報，從 2022 年下半年開始，陸續有外資投資機構找到其所在企業，希望可以合作進入保租房的領域，其中不乏世界頂尖的投資機構，這在過去是幾乎沒有的。
平抑租金
大量保租房紮堆入市，對上海部分區域的租賃市場帶來波瀾。
根據克而瑞租售數據，自 2023 年以來，上海集中式公寓市場租金整體持續下降。2023 年 8 月，上海集中式公寓租金爲 151 元 / 平方米 / 月，同比下降 11.62%，環比也下降 2.12%。 此外，上海個人房源 8 月租金同比下降了 3.01%。
李見林認爲，國家推行保租房的一個重要原因是，租房屬于剛需，必須保障租金漲幅是可控的。"2021 年，上海一些闆塊甚至一度上漲了 20% 以上。" 她表示，随着租賃行業機構化率提升，能夠很好地平抑和穩定租金。
從去年下半年開始，闵行七莘路地鐵站附近一位連鎖公寓的工作人員明顯感覺到，一些租客流入臨近的保租房項目中。雖然兩個項目都在地鐵站附近，但連鎖公寓 40 平方米左右的一室戶，加上服務費，月租在 4700 元左右，而臨近保租房項目月租在 4300 元 -4700 元，他把這一情況報告給集團，希望集團能下發更多租金折扣。
今年 7 月搬入上海楊浦區一個保租房項目的租客告訴經濟觀察報，此前自己住在 90 年代的老公房裏，老房子總有很多問題，和房東溝通也比較麻煩。現在設備壞了可以直接報修，不用再和房東 " 扯皮 "。" 我也看過其他的長租公寓，但保租房不需要額外的管理費，且民水民電，我第一年無線網絡和電視費也是免費的。" 她注意到，自己搬走後，原本的住所租金從 6000 元降低至 5800 元在挂牌出租。
保租房的項目情況和選房足夠公開便捷也是吸引力，Shelly 告訴經濟觀察報，詢問朋友如何住保租房時，朋友告訴她，打開 " 随申辦 "APP，首頁點擊 " 我要租房 " 就可以操作，不需要做太多攻略。目前，全上海共有 40 個項目，18000 多套房源開放租賃選擇。通過線上可以預約看房、網簽備案、提取公積金等。
此外，普通租房每人每月最多可以提取 3000 元抵扣，而保租房的提取上限則在 4500 元。" 我并不打算買房，公積金能拿出來租房，自己每個月隻需要再付幾百元房租就可以了，壓力很小。"Shelly 表示。
今年，上海入市的新建類保租房以大型租賃社區爲主。克而瑞數據顯示，2023 年 1-8 月，上海作爲新開租賃大社區最多的城市，新增房源量已超 2.46 萬間。大型租賃社區的體量較大，房源數量多在 1000 套以上。
仲量聯行中國區研究部住宅市場負責人盛秀秀告訴經濟觀察報，一個數千套體量的租賃住宅項目可能要經曆數月的爬坡期，一個項目一個月可能去化一兩百套，甚至更多。" 新增租賃住宅項目由于裝修較新、運營管理更規範、配套設施也較完善，因此對租賃人群更具吸引力，周圍老舊小區裏的租戶很可能會升級到附近的長租公寓項目裏。" 短期會對闆塊内老舊住宅小區的租賃帶來一定影響，但從中長期來看，整體租賃需求量是很大的。
