内外壓力之下，中交地産（SZ000736，股價 9.59 元，市值 66.69 億元）不得不放慢了大肆擴張的步伐。
4 月 8 日，中交地産發布 2023 年度報告。這家一直希望沖進 " 央企前三 " 的開發商這一年由盈轉虧，實現歸屬于上市公司股東淨虧損 16.73 億元。
2023 年，中交地産隻以招拍挂方式新增了成都天府麓山 66 畝和合肥包河區淝河闆塊 BH202313 号地塊，共耗資 27.7 億元。
而在過去這些年裏，哪怕是頂着連續 3 年超過 280% 的淨負債率，中交地産也沒有停止過規模擴張。
2024 年，中交地産不得不面臨解決同業競争最後期限的曆史難題，但從中交地産的業績表現看，顯然沒有達到母公司對它的要求，擺在董事長李永前眼前的形勢十分嚴峻。
圖片來源：中交地産 2023 年報
踩 " 急刹 "，去年僅新增 2 個項目
《每日經濟新聞》記者梳理中交地産近 5 年的年報發現，2019 年新增土地 15 宗，土地購置總價款 181.59 億元，權益價款 118 億元；持有項目 55 個，總建築面積 1465.83 萬平方米。
2020 年，中交地産達到規模擴張高峰期，全年新增土地 30 宗，計容建築面積 635.59 萬平方米，較上年增長 176.90%，土地購置總價款高達 535.80 億元，權益價款 252.54 億元；持有項目 85 個，項目總建築面積 2376 萬平方米。
到 2023 年，中交地産累計持有房地産項目來到 117 個，土地總面積 1071.40 萬平方米。
據此看，在過去 5 年裏，通過股權收購、增資、招拍挂等方式，中交地産新增了 62 個項目，但 2023 年僅新增 2 個。
而據記者統計，這 117 個項目中，隻有 18 個項目爲中交地産 100% 持有，其餘全部爲合作項目。
規模擴張的代價，是連續 5 年業績下滑。2023 年，中交地産實現歸屬于上市公司股東淨虧損 16.73 億元，由盈轉虧，這可能也是這家央企不得不踩下 " 急刹 " 的根源。
圖片來源：中交地産 2023 年報
如果把歸母淨利潤分解到每個季度，可以發現，中交地産在 2020 年第一季度就已經出現過一次虧損；2021 年和 2022 年是第一季度和第三季度出現虧損；到了 2023 年，每個季度都在虧損。
分區域看，2023 年，中交地産華北地區的營收跌幅甚至超過 60%，西北地區的營收跌幅也超過 50%。
中交地産表示，2023 年度公司多項目銷售情況不及預期，公司對項目開發産品及在建開發項目的可變現淨值進行測試并計提相應存貨跌價準備，此項減少公司歸屬于母公司股東的淨利潤 12.38 億元。
由此可見，中交地産虧損的大頭，就來自存貨跌價計提。
在去年的深交所問詢函回複中，對于虧損問題，中交地産曾解釋稱，近年來公司業務主要集中地之一的華東地區，如甯波、蘇州等城市土地市場競争較爲激烈，同時北京項目有所增加，拿地成本有所擡升，随着前期較早拿地并開發的高毛利項目逐步結轉完畢，受到前述市場因素影響的低毛利項目進入結轉周期，毛利空間有所收窄。
記者查閱 2023 年報發現，中交地産在北京隻有一個主要項目在售，爲上東郡，報告期内結算金額 11.22 億元。對于這個項目，中交地産此前曾表示 " 北京上東郡爲共有産權房，毛利空間有限 "。
在中交地産 2022 年報發出後，深交所很快針對其歸屬于上市公司股東的淨利潤大幅波動發出了問詢函，但在 2023 年年報，這個波動的同比降幅來到了更驚人的 5029.65%，而歸屬于上市公司股東的淨資産更是跌去了超過 50%。
避免同業競争承諾即将到期，大股東财務總就位
事實上，作爲中交集團旗下唯一 A 股地産上市公司，一直以來，大股東中交房地産集團對中交地産給予了很大支持。
去年 3 月，中交地産董秘在回複投資者提問時就表示，近期地産行業整體規模增速放緩，房地産企業經營承壓，在公司主營業務發展過程中，公司控股股東及其關聯方通過對公司提供借款、爲公司發行公司債券提供擔保等方式，在資金及資源上爲公司主營業務平穩健康發展提供了有力支持。
2021 年 12 月 14 日，中交房地産集團提出申請延長避免同業競争承諾履行期限。根據 2018 年的《中交房地産集團有限公司關于避免同業競争的補充承諾》，2021 年底前，将采取現金換購、換股并購或其他可行的方式逐步啓動下屬其他涉及房地産開發業務的企業與中交地産的深度融合。
而這次承諾到期限之時，中交房地産集團申請将上述承諾延期變更至 2024 年底前。" 在 2024 年底前采取出售資産、現金收購、換股并購或其他可行的方式，啓動綠城中國控股有限公司、中交置業有限公司、東莞市山水雅居房地産開發有限公司、沈陽裕甯房産開發有限公司、中房集團安居投資建設有限公司、中國住房投資建設有限公司等下屬其他涉及房地産開發業務的企業與中交地産的整合。"
今年是避免同業競争承諾的期限之年，但從中交地産這些年的表現看，顯然沒有達到母公司對它的要求，擺在董事長李永前眼前的形勢十分嚴峻。
也正因此，李永前才更需要一個穩定的高管團隊，一起帶領中交地産早日接近當初的目标——不說 " 央企前三 "，至少要交出一份令投資人滿意的财報。
在此之前，中交地産五年四任總裁，這樣頻繁的高管變動，實在不是一家健康的開發商，尤其是央企開發商應當表現出來的狀态。現任總裁汪劍平 2021 年 6 月接任至今已近三年，是近年來在這個位置任職時間最長的一位了。
在今年 1 月的 2024 年工作會議上，中交集團對中交房地産集團給出了 " 頂住了市場壓力，解決了一些困擾公司高質量發展的老大難問題 " 這樣的評價，并表示在銷售去化、保障現金流安全、項目管理、做實資産等方面取得了一定成效。
這次會議爲中交地産的 2024 年定下了基調。
根據集團的要求，今年是中交房地産爬坡過坎、蓄力發展十分緊要的一年，要科學統籌好中交集團整體利益與中交房地産現實需要的關系，維持好現有規模，搭建好管理體系，嚴謹審慎謀求增量、下大力氣去化存量、狠下決心做實資産、做強投資。
對李永前和管理層來說，在 2023 年這樣的業績背景之下，這個任務并不輕松。
或正因此，今年 2 月，中交地産組織架構進行了大調整，從三級管控調整到兩級管控，撤銷原 7 個區域公司，公司總部直管城市公司；推動資源聚焦，将原有 16 個城市公司，按項目區位就近重組爲 9 個，分别爲北京、武漢、成渝、蘇杭、廣州、上海、雄安、廈門、長沙。
而對于内外部風險，中交地産顯然也是十分清楚的。其表示，房地産市場恢複仍依賴于購房者預期修複程度，新房銷售市場依然面臨壓力。同時，房地産企業投資力度下滑，行業分化繼續加劇。
債務結構方面，中交地産 1 年内到期債務 170.37 億元，1-2 年到期 337.13 億元，2-3 年到期 55.83 億元，3 年以上 46.95 億元。2 年内到期債務占比高達 83.15%，償債壓力較重。
年報發布當日，中交地産公告，執行總裁徐愛國兼任總法律顧問，梅瑰擔任财務總監。
值得注意的是，梅瑰此前是大股東中交房地産集團的财務金融部總經理。
每日經濟新聞
