公積金制度從住房金融工具進一步向綜合性居住保障體系轉型
住房城鄉建設部、财政部、中國人民銀行最新發布的全國住房公積金年度報告顯示，目前全國住房公積金實繳職工達 1.74 億人，累計繳存總額 29.16 萬億元，繳存餘額 10.06 萬億元。
當前，公積金政策仍以支持傳統住房消費爲主：全年 4616.66 萬名職工提取 1.76 萬億元用于購房、建房或償還貸款，占提取總額的 86.7%。相比之下，租賃費用和老舊小區改造的提取規模占比不足 12%。這一結構性特征表明，公積金對居住服務領域的賦能仍處于探索階段。
在此背景下，貴州黔南、浙江嘉興等地自 2022 年起陸續試點開放公積金支付物業費政策，嘗試将公積金功能延伸至物業服務領域。而北京、上海等一線城市對此類政策的限制較多。本文基于地方實踐與數據對比，分析允許提取公積金物業費的政策可行性、潛在效益及實施路徑，探讨居住服務升級與制度創新的平衡點。
01超 9 城允許提取公積金支付物業費政策呈現靈活、多樣特點
目前，全國已有上海、深圳、嘉興、紹興、湖州、貴陽、鹹甯、黔南州、銅仁等超過 9 個城市允許公積金支付物業費政策。我國一二線城市中僅有不到 10% 在住房公積金提取管理辦法中明确了允許提取公積金支付物業費的相關條件以及流程。各地政策落地呈現靈活多樣的特點，尚沒有形成較爲統一的政策範式。
通過對政策的研究與對比發現，現行住房公積金提取管理辦法不允許提取公積金支付物業費的城市中，有部分城市在 2019 年以前曾經允許該項政策，但在 2019 年根據《住房公積金提取業務标準》 ( GB/T 51353-2019 ) 及相關文件要求，取消了該項政策。
具體政策制定層面，各城市公積金提取政策差異明顯。
政策梯度化特征顯著。北京和廣州尚未開放提取公積金支付物業費的政策。上海則通過制定較嚴格的準入條件，爲提取公積金支付物業費打開了一扇窗：目前僅允許低收入、生活困難家庭提取公積金用于支付物業服務費，防止資金過度消耗。而深圳則采用與繳存額聯動實現總量調控，通過設置提取額度低于 40% 存繳額的限制，采用 " 半市場化 " 的設計在限制使用的同時，又保留了一定的政策彈性。相較而言，中西部城市的政策則更爲寬松，以黔南州、銅仁等城市舉例，這些城市未設置收入門檻，但通過 3000 元 / 年的限額進行總量控制，防止出現 " 異常物業費 " 套現的情況。
動态調整機制多樣。部分城市将提取額度與住房指标（如面積、指導價）挂鈎，增強政策靈活性。如湖州明确參照當地住建部門公布的普通住房面積上限（當前爲 144m2）和物業服務費指導價（當前爲 2 元 /m2 · 月）進行動态計算。通過将提取限額與城市住房面積、物業費指導價等指标數據聯動，提升政策的适用性。同時，部分城市允許 " 當年度未提取的，可以在以後年度累計提取 " 等措施，鼓勵居民按需提取公積金支付物業費。
02提取公積金支付物業費具有經濟減壓與民生保障雙重效益
在當前整體房産市場下行壓力尚未完全釋放下，不少業主開始重新評估起物業服務的價值。據克而瑞物管調研數據顯示，受房價下跌、滿意度下行等多方面因素影響，2024 年全國典型城市物業費平均收繳率爲 82%，下降幅度約爲 3%，其中上市物企平均收繳率更是幾乎跌破 80%，下降幅度達 5%。
物業費作爲長期剛性支出，對中低收入家庭構成顯著負擔，老舊小區的業主負擔更重，收繳率更低。同時，由于物業費收繳率下降容易導緻惡性循環，從而降低物業企業的穩定性，數據顯示 2024 年全國年更換物業項目數量約 2 萬個，換手率從 2021 年的 1.7% 升至 3.3%。若允許提取公積金支付物業費，可有效緩解居民的現金流壓力，同時減輕物業企業的催繳壓力、提升服務質量并降低換手率。在多個城市的政策落地中，居民對于提取公積金支付物業費反響熱烈。
同時，從資金總量上看，提取公積金支付物業費具備一定的政策可行性。2023 年全國住房公積金提取人數 7620.10 萬人，提取額 26,562.71 億元。而公積金實繳職工人數爲 1.745 億人，約覆蓋 6000 萬戶家庭，按照城鎮住房自有率 90% 計算則覆蓋 5400 萬個家庭，若平均每個家庭支出物業費 2000 元 / 年，則爲 1080 億元，即使 2023 年提取額增長 4.06%，總提取率依然低于 80%，實際支出比例可能更少。以北京爲例，2023 年有 544.92 萬名繳存職工提取住房公積金 2,554.76 億元，若平均每個家庭支出物業費 3000 元 / 年，當年提取總額将增長約 3.2%。
03監管與治理風險并存多重挑戰制約一二線城市政策落地
允許提取公積金支付物業費的政策創新雖具備社會價值，但由于其具有參與主體多、涉及群體廣、政策結構複雜等特點，在高能級城市推進時也同時面臨顯著的制度适配性挑戰。
多主體協作難題
物業費提取涉及業主、物業公司、稅務部門等多方主體，需驗證房屋權屬、繳費周期及真實性，監管複雜度遠超租房提取。市級平台需要建立貫通各個相關主體的系統才能承載這一政策落地帶來的業務壓力。
政策公平性争議
公積金制度本質上是互助機制，旨在支持中低收入群體的住房需求。但物業費提取可能引發逆向補貼問題——高收入群體支付的物業費通常更高，若缺乏合理限制，政策可能偏離初衷。
資金安全與流動性壓力
一二線城市公積金貸款需求長期高位運行。若新增物業費提取，雖提取占比相對可控，但也可能随着物業費支出的提升，加劇資金鏈壓力。
統計數據不足導緻政策可控性較低
一二線城市物業收費多數采取政府指導價與市場定價相結合的方式，同時物業費收繳屬于市場化行爲，政府相關部門往往對于物業項目實際的物業費收繳率的數據掌握不足，從而難以估計相關政策方案落地後的短期和中長期的實際資金壓力。
現行政策優先級高于政策創新
當前，一二線城市公積金除償還貸款本息外，還肩負着多項支出的壓力。以上海爲例，2023 年提取金額中，償還購房貸款本息占 62.30%，租賃住房占 11.12%，購買、建造、翻建、大修自住住房占 5.06%，支持老舊小區改造占 0.15%，離休和退休提取占 16.21%，完全喪失勞動能力并與單位終止勞動關系提取占 0.02%，出境定居占 0.14%，其他占 5.00%。雖然提取公積金支付物業費有着種種經濟與社會價值，還需綜合考慮各方面要素。
04主動破局：從 " 風險防控 " 到 " 主動變革 "指标聯動組合拳助力政策落地
一二線城市在落地提取公積金支付物業費相關政策方案時，可通過制度創新、技術賦能、市場激勵三維協同，在靈活纾解民生難題的同時，推動物業服務良性循環。
綜合考量業主資質和物業項目狀況，通過雙重準入精準觸達物業費收繳難點的同時，有效控制公積金提取規模，并通過公開白名單逐步開放計劃向市場釋放積極信号，推動物業服務市場進入良性循環。
建立公積金 - 物業費聯合共管體系，資金直接劃轉至物業企業，減少中間環節風險。鼓勵申請納入提取公積金支付服務費的物業項目的物業企業，通過區塊鏈存證技術上傳物業服務合同、收費标準、收繳率等數據，通過建立物業企業評級制度，對于提供更優質服務的物業企業在管小區傾斜支付比例，促進優質物業企業的良性流動的同時，賦予政府相關部門更多的管理抓手。
建立提取額度動态框架，年度提取額度與城市月社平工資挂鈎，控制整體資金風險。同時聯動個貸率設置熔斷機制，确保貸款優先級。
05 結語
在 " 十四五 " 收官的關鍵節點，推動公積金支付物業費的政策突破，本質上是一場關乎居住服務普惠化的制度性變革，也是公積金制度從住房金融工具進一步向綜合性居住保障體系轉型的曆史性跨越。通過将沉澱資金轉化爲提升物業服務質量的 " 活水 "，公積金制度得以突破傳統購房消費的路徑依賴，直接觸達社區治理的末梢神經，是普惠性公共服務 " 提質增效 " 的生動寫照。
當公積金從 " 被動支付工具 " 升級爲 " 主動治理杠杆 "，其制度生命力将在服務居民美好生活的進程中煥發新機。
本文來自微信公衆号 " 丁祖昱評樓市 "，作者：克而瑞戰略發展部，36 氪經授權發布。
