本文來自微信公衆号：真叫盧俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：遠山，題圖來自：AI 生成
城中村改造最新官宣：将從 35 個超大特大城市，擴大到全國近 300 個地級及以上城市。
覆蓋的範圍擴大了 8 倍還多。
加上不久前宣布的 " 各地要推進城中村改造貨币化安置 "，其實就能大概感受到，未來城中村改造不再是大城市專享，全國大大小小的城市都在改造範圍之列，各地都有希望享受到這波 " 紅利 "。
接下來全國貨币化安置城中村改造的總量，将會遠遠超過初步計劃的 100 萬套。
城改的方式可能有三種：一部分拆除重建，一部分整治提升，還有介于兩者之間的拆整結合。
最核心的拆除重建，盡管無法簡單等于棚改，但兩者的共性都是借助低息資金的支持，以刺激需求。
可以這麽說，" 新一輪棚改 + 大基建 " 又要來了。
一
曆史不會簡單地重複，但總是驚人的相似。
回顧 2008 年，我國正式啓動棚戶區改造，也就是俗稱的 " 棚改 "。
2014 年開始着重發力，大力推進貨币化安置，也就是支付拆遷補償款給被拆遷的居民，居民再用這筆資金購置新的住房。
當年就執行了 470 萬套，随後 2015 年 601 萬套、2016 年 606 萬套、2017 年 609 萬套、2018 年 626 萬套。
數據來源：财政部，WIND
這五年加起來棚改實際套數達到了 2912 萬套，平均每年就有近 600 萬套，貨币工具 PSL 累計投放金額有 3.67 萬億。
到了 2019 年初，國家對于棚改目标做出了巨大調整，計劃的棚改總規模僅爲 285 萬套，同比下滑高達 54.5%。
" 北京從 2.36 萬套下調至 1.15 萬套；山西從 12.52 萬套下調至 3.26 萬套；天津從 2 萬套，調整到 0.65 萬套 "。
工作重點從棚改轉向了更偏重民生的舊改。
2020 年全國性的棚改宣告基本完成，三四線樓市的 " 引擎開始降低轉速 "，資金推手 PSL 的存量金額緩慢下滑。
圖源：長江證券
因爲成本等多方面因素，一二線城市貨币化安置的比例隻有 20%~30%，但在三四線城市比例普遍都在 60%~80%。
因此前幾年，廣大三四線城市的城鎮化水平有了明顯提高，老百姓的居住條件也得到了改善。
各地不僅庫存去得快，房價漲得猛，直接把全國百城房價從 2014 年還隻有 8000 元 / 平米的均價，拉到了 2016 年連續 9 個月都超過 12000 元 / 平米。
圖源：中指研究院
兩年左右的時間裏，足足漲了 50%。
還有像水泥、鋼材、家裝這些上下遊産業鏈也都跟着漲價。
縣城樓市最火爆的時候，多地房價超過或接近 2 萬 / 平米。
數據來源網絡，僅供參考
像甯波 2016 年的某雅戈爾新盤，洋房均價 3.5 萬 / 平米。
義烏市中心 2020 年推出的一樓盤，均價更是逼近 4 萬 / 平米大關，完全不比一二線城市差多少。
二
各地城中村改造按下 " 加速鍵 "。
其實在最新的城中村改造政策落地前，今年就有多個一二線城市已經開始搶跑。
廣東作爲改造重鎮，自然一馬當先。
廣州是全國城中村總建面最大的城市，今年積極推進 291 個城改項目，目标完成固定資産投資 1800 億元。
深圳在年初拟出新規全力推進城中村改造，涉全市約 40% 建面，排行前三的區爲龍崗、寶安、龍華。
東莞近期改造重點在 12 個片區，像萬江新村、彭眼城中村等改造拆遷安置補償方案都已出爐，陸續進入簽約階段。
再來看上海，我們之前介紹過的徐彙東安一、二村片區舊改地塊動遷，可以說是上海曆史上單塊地一次性征收體量最大的項目。
總戶數超過 6000 戶，戶均拆遷款算下來差不多在 750 萬左右，可以說是潑天的富貴。
光這一個棚改貨币化項目的總補償金額，就能達到約 450 億元。
據中介透露，不少拆遷戶拿着錢在周圍的新房和二手市場買買買。
上海市房屋管理局 10 月 23 日在官網公布，根據規劃接下來到 2026 年底，全市将全面啓動 66 個整體改造項目。
力争在 2027 年基本完成所有城中村項目的征收動遷工作。
與此同時，上海各區的舊改數量和預算都有大幅增加，遠超去年同期水平。
緊鄰上海的江蘇也跟着在央視進行了新聞報道，正式揭開大規模的城中村舊改計劃。
目前全省共有 8 個城市在進行城改，一共涉及約 8 萬戶居民。
以蘇州爲例，全市共有 275 個城中村待改造，其中三分之一要整治，三分之二要拆除，即采用房票的方式進行貨币化安置。
預計今年可以消化 14000 套存量住宅，剩下的地方也在積極上報，明年有望消化更多的存量住宅。
對比上半年蘇州成交了 1.3 萬 + 套新房（住宅），和貨币化安置要消化的存量旗鼓相當。
因此蘇州多個城中村集中的片區，近期密集發布了改造公告。
除了廣東、上海和江蘇之外，杭州也公布了最新的中心城區征收方案，涉及 280 個成片拆遷的片區和 2 萬戶待拆遷居民。
成都在抓緊落地城改清單，現在有 32 個項目、4470 畝土地，總投資機會 600 億，到明年年底完成 6800 戶拆遷改造。
鄭州全市待安置村合計 89 個，涉及到的居民數在 13000 到 15000 戶，預計消化 13000 多套存量住宅。
武漢的改造計劃則涉及 33 個闆塊，漢口、漢陽和武昌分别有 14 個、4 個和 15 個闆塊。
南昌準備拆除 20 個城中村，總投資額在 300 億左右 ……
三
說了這麽多，大家最關心的還是錢的問題。
文件中有關城中村改造資金來源的表述，大緻可以劃分爲：
地方政府專項債券 + 政策性金融機構專項借款 + 商業銀行貸款。
對比之前的 35 座超大特大城市城中村改造，資金來源主要是多了後兩者。
符合條件的項目都可以獲得政策支持，包括納入地方政府專項債券支持範圍，由開發性、政策性金融機構提供專項借款，并适用有關稅費優惠政策。
同時也鼓勵商業銀行，按照市場化、法治化原則提供改造貸款。
翻譯下來就是，财政與金融雙雙發力，并保障專款專用。
當然，不同渠道的資金來源，支持的力度也略有不同。
圖源：CRIC
地方财政資金和專項債支持較爲有限，政策性銀行貸款更可能成爲本輪城中村改造重點資金來源。
以國開行和農發行爲主導，低成本、長期限、封閉運行，能夠有效解決城中村改造投入大、融資難等困難。
像前陣子提到的 12 萬億化債專款，其中就有 2 萬億明确是給到 2029 年及以後到期的棚戶區隐形債務。
再之前 2014 年到 2018 年的棚改貨币化，背後的四支力量分别爲：公共财政支出、PSL、專項債發行和商業銀行貸款，和現在的手段有不少相似之處。
不過，經過了幾年的大規模棚改，今年啓動的大規模城中村改造不論是體量還是資金總額，都有所縮減。
後續的改造政策很可能也會像樓市調控政策一樣，走向分化，一地一策、因地制宜。
每個城中村項目都要制定完備的征收補償方案、資金平衡方案，最大程度上要讓老百姓得到實惠。
說實話，和一線近期樓市的火熱不同，現在三四線城市的去化壓力依舊很大，存在明顯的供大于求現象。
易居研究院的一份報告顯示，截止到 7 月份全國百城新建商品住宅庫存去化周期爲 26.6 個月。
三四線城市達到了 34.2 個月，遠高于平均值，幾乎是合理值的兩倍。
圖源：明源研究院
換算一下也就是市面上的新房庫存規模，還需要近三年的時間才能消化完。
當地樓市急需政策引導和支持，重新 " 激活 "。
此次 100 萬套起步的城中村改造體量，裏面有很大一部分需求，将在今年年底和明年轉化爲實際銷售，對廣大三四線城市的新房銷售，形成實質性帶動。
明确通過貨币化安置方式推進，既增加了居民的安置住房選擇範圍，也縮短了過渡周期，可以更快住進新房。
還縮短了各個項目的改造周期，進一步節約資金，提升效率。
四
一直以來，城中村土地利用率低，成爲制約城市發展的瓶頸所在。我國大部分城市的老城區都存在老化問題，甚至嚴重的還有安全隐患。
就像我們常說的 " 縣城人人有房，但缺的是好房子 "。
在這樣的形勢下，我國城市發展進入到城市更新的重要時期，城中村改造占據着舉足輕重的地位。
盡管短期内三四線城市的樓市還存在不小的挑戰，比如供需失衡、人口外流和市場信心不足等因素，都會導緻房價的下行壓力持續存在。
但近期政策的力度也是一個比一個大，不斷爲市場注入新的活力。
此次兩部門聯合下發通知部署，就說明城中村改造接下來将正式進入大規模實施階段，也會給到各地政府更多的需求端支持措施，以及對地方經濟的長期認可。
政策合力一旦形成，全國樓市 " 去庫存 " 将全面提速。
