本文來源：時代财經 作者：劉新歌
在北京土拍中多次 " 陪跑 " 後，東方雨虹終于如願拿地。
10 月 18 日，北京舉行新一輪土拍，豐台區南苑棚戶區改造一期項目 A 地塊東區上架，迎來八家房企争搶。除了華潤置地、首開、中海、中鐵建等活躍在土地市場的央國企 " 老面孔 " 外，" 防水茅 " 東方雨虹（002271.SZ）也再次出現。
這是東方雨虹今年内第七次參加北京土拍，此前 6 次均無果而歸，這一次終于通過搖号幸運拿地，總地價 40.14 億元，溢價率 15%，折合樓面價約 48900 元 / 平方米。
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" 防水茅 " 熱衷在一線城市搶地
上述地塊位于北京南四環和五環之間，北側緊鄰南苑森林濕地公園，爲一宗 R2 二類居住用地，建控規模 8.21 萬平方米，銷售指導價 7.8 萬元 / 平方米，可上下浮動 8%。
與周邊項目售價相較，該地塊或有不錯的價格預期。目前，地塊周邊在售新盤有建發 · 璟院、京投發展森與天成、中糧天恒天悅壹号等，均價在 8 萬元 / 平方米上下。二手樓盤中，中糧天恒 · 天悅壹号價格約 8.96 萬元 / 平方米，泰禾金府大院價格約 7.7 萬元 / 平方米。
也因此，早在開拍前，該地塊即獲 8 次報價，報價達 36.16 億元。土拍開始後，報價觸及上限價 40.135 億元，轉入搖号。最終，東方雨虹幸運競得。
今年 6-7 月兩個月内，東方雨虹連續報名參拍北京 6 宗地塊，涉足區域從順義新城到海澱區，再到經開區、昌平區，競買保證金合計超 42 億元。但這幾宗地均在激烈争搶中觸及搖号，東方雨虹最終顆粒無收。
在北京遭遇 " 六連敗 " 并未讓東方雨虹氣餒，它又迅即轉戰深圳。8 月 2 日，深圳推出 3 宗地，其中寶安區新安街道地塊吸引了包括東方雨虹在内的 21 家房企參拍。觸及最高限制地價和現房銷售面積後，土拍轉入搖号環節，但該地塊被中鐵置業搖中，總地價 34.06 億元。
雖然競買屢屢失敗，作爲土拍市場的一張 " 新面孔 "，積極參拍的東方雨虹引起了市場的注意，甚至被質疑爲房企的 " 馬甲 "。畢竟作爲防水塗料行業中的龍頭企業，東方雨虹雖然與房地産企業有不少業務往來，但頻頻親自下場搶地還是顯得頗不尋常。
這也引發了投資者的關注。參與北京順義 2 宗地塊的競拍後，即有投資者問詢 " 公司是否對涉足房地産業務有興趣 "，但東方雨虹給出的回複是 " 公司不涉及房地産開發業務，緻力于新型建築防水材料的研發、生産、銷售和防水工程施工業務領域 "。
不過，此次落子北京并不是東方雨虹第一次拿地。2020 年 8 月，東方雨虹聯手中國奧園在廣州市增城區中新鎮拿下一宗宅地，總價約 8.47 億元，其在項目公司中持股比例爲 20%。2021 年 4 月，東方雨虹通過旗下全資子公司廣州東方雨虹置業以約 1.12 億元的價格拿下廣州花都區的一宗商住地塊，總面積 9921 平方米。
上述兩宗地的共同點爲總價低、規模小且位于城市遠郊，可見東方雨虹此前的拿地風格偏保守。不過目前來看，它從兩宗地中獲得的甜頭并不多。
增城項目于 2021 年首次開盤，一度爲增城紅盤，但随着樓市下行、奧園陷入債務危機，項目曾陷入停工，項目公司廣州奧虹置業有限公司也多次被列爲被執行人。增城房産中介湯明（化名）對時代财經稱，今年 7 月底該樓盤如約交付，但因以毛坯交付且存在牆體發黴、天花闆滲水等問題以及綠化花園未建，遭部分業主拒收。
花都地塊開發進度更爲緩慢。今年 6 月 7 日，距拿地 2 年多後，東方雨虹國際綠色建築建材中心項目舉行開工奠基儀式，該項目是花都區花城街 " 攻城拔寨 " 重點項目之一，拟建設成集甲級寫字樓、高端居住、金融服務、科研和餐飲等于一體的城市綜合體。
股價震蕩下行，董秘言論惹争議
當下，房地産行業還處于深度調整期，出清和淘汰仍在進行，不少老牌房企艱難求存，作爲房地産下遊企業的東方雨虹于目前樓市環境下躬身入局讓外界不解。
鏡鑒咨詢創始人張宏偉對時代财經分析稱，東方雨虹等房地産上下遊企業與房企合作較多，對房地産開發業務的了解相對充分，會嘗試性做相關布局。未來一段時間，受政策帶動，房地産發展趨勢向好，尤其是北京這樣的城市樓市表現更好，企業此時布局地産，未來可實現上下遊産業鏈的結合。目前房地産行業已非常成熟，拿地後可以找代建公司或與房企合作開發。
但投資者并不理解東方雨虹大手筆買地的動作。" 花四十億買地是怎麽回事？"，" 有錢買地沒錢增持？" 在東方雨虹股吧，有投資者如此問到。
投資者的不滿與東方雨虹的股價和業績表現有關。
東方雨虹成立于 1995 年，主營業務包括建築防水、建築塗料、節能保溫等，因參與北京水立方、鳥巢、奧運村等重點工程項目而漸漸知名。受益于大基建紅利，自 2008 年上市後，東方雨虹一路高歌猛進，營收和淨利連續 14 年保持正增長。2008 年 -2021 年期間，其營收增長了近 44 倍。
它也一度是資本寵兒，被市場稱爲 " 防水茅 "。2008 年上市時，東方雨虹的發行價 17.33 元 / 股，到了 2021 年 6 月，東方雨虹股價超 60 元 / 股，市值近 1600 億元。但随後，股價就開始了漫長的震蕩下行。10 月 18 日，東方雨虹報收 24.38 元 / 股，微跌 0.41%，總市值 614 億元。年初至今，股價已縮水 27.1%。
面對股價連跌，坐不住的不止是投資者。近日，多家媒體報道，東方雨虹董秘張蓓發文連稱 " 看不懂 "：" 股票這樣一個跌法，已經完全超出我的預期 "，" 收入利潤均實現雙增的前提下，股價已經跌得快接近去年 10 月底的低點了！公司的基本面早已觸底回升，股價居然還在坑裏待着！"
張蓓對股價的不滿基于公司經營面的好轉。2022 年，東方雨虹罕見地出現營收、淨利雙下滑的情況。其中營收 312.14 億元，同比下降 2.26%；歸母淨利潤 21.2 億元，同比下降 49.57%。房地産行業下行帶來的需求疲軟是導緻東方雨虹業績下滑的主要原因，近年來它也在加大非房地産領域的銷售和推廣力度。今年上半年，東方雨虹實現營收 168.52 億元，同比增長 10.10%；歸屬母公司股東的淨利潤爲 13.34 億元，同比增長 38.07%。
不過，作爲房地産的下遊企業，東方雨虹風險猶存，應收賬款高企即是棘手的問題之一。據年報數據，2020 年至 2022 年，其應收賬款分别爲 61.01 億、87.64 億、108.79 億元。至今年上半年，其應收賬款達 136.76 億元，同比增長 5.57%，占總資産的比例爲 27.76%。
