中新經緯 9 月 1 日電 ( 魏薇 薛宇飛 實習生 劉雨荷子 ) 你的房貸利率可能要降了!8 月 31 日,中國人民銀行、國家金融監管管理總局發布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》和《關于調整優化差别化住房信貸政策的通知》。簡單來說,存量首套房貸利率可以向銀行申請降低利率了,新發放貸款首付比例、貸款利率下限雙雙下調。
9 月 1 日,還有另外一個消息傳來,工行等多家銀行調整了存款挂牌利率!種種調整下,如何影響你的錢袋子?
存量房貸
利率怎麽降?降多少?
萬衆期待的存量房貸調整,它來了!先給各位貸款人劃重點。
一、調整對象:存量首套住房商業性個人住房貸款,注意是首套房。
二、調整時間:自 2023 年 9 月 25 日起。
三、調整方式:1、借款人可向承貸金融機構提出申請,由該金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款。2、可向承貸金融機構提出申請,協商變更合同約定的利率水平。
四、利率水平:自主協商确定,但在貸款市場報價利率 ( LPR ) 上的加點幅度,不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。
爲何此次調整後的存量房貸利率不低于當時所在城市首套房貸利率政策下限?
招聯首席研究員董希淼在接受中新經緯采訪時表示,主要是爲了維護政策的公平性和權威性。首套房貸利率全國性的下限在不同時期有所變化:2019 年 10 月至 2022 年 5 月爲 LPR,2022 年 5 月至今爲 LPR-20 個基點。
中新經緯 魏薇 制表
對于誰能申請本次利率調整,光大證券銀行業首席分析師王一峰研報解釋主要是以下三種:一是發放時即按首套房政策執行的房貸。二是房屋購買時家庭沒有其他住房,但因當地政府 " 認房又認貸 " 政策導緻該套住房按照二套住房貸款利率辦理貸款,現在地方政府執行 " 認房不認貸 " 政策的。三是房屋購買時不是家庭唯一住房,但後期通過交易等方式出售了其他住房,本住房成爲家庭唯一住房且地方政府執行 " 認房不認貸 " 政策的。
有接近監管人士測算,存量首套住房商業性個人住房貸款利率調整後,幾千萬戶、上億居民的财務負擔會有明顯下降,利率平均降幅大約爲 0.8 個百分點。據估算,本次調整涉及的客戶可能超過 4000 萬,涉及調整的貸款規模可能達 25 萬億元。
以 100 萬元、25 年期、原利率 5.1% 的存量房貸爲例,假設房貸利率降至 4.3%,可節約借款人利息支出每年超 5000 元,顯著增加消費能力。
董希淼指出,降低存量首套房貸利率,具有 " 一箭三雕 " 的作用:一是有助于減少借款人房貸利息支出,穩定和擴大住房消費需求,進而促進房地産市場健康平穩發展;二是有助于縮窄存量房貸與新增房貸利差,減少居民紮推提前還款和違規 " 轉貸 " 行爲,爲銀行留住優質的房貸客戶;三是有助于減輕居民住房消費負擔,推動居民将儲蓄轉化爲消費和投資,提振居民擴大消費的意願和能力。
不過,也有貸款人對中新經緯表示,自己的二套房房貸利率較高,并不在這次政策範圍内。也有貸款人稱,其首套房貸款利率已是當時最低下限,亦無緣此次調整。
新發貸款
首付比例、貸款利率下限雙雙下調
對于還沒買房或者計劃置換的購房人來說,也有很大的利好。
兩部門發布的《關于調整優化差别化住房信貸政策的通知》共計有四條内容。對于貸款購買商品住房的居民家庭,首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一爲不低于 20%,二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一爲不低于 30%。
對此,兩部門有關負責人表示,這是統一全國商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限,不再區分實施 " 限購 " 城市和不實施 " 限購 " 城市。
易居研究院研究總監嚴躍進解讀稱,20% 的最低首付比例規定,已經在很多地方執行,但仍有不少城市二套房最低首付比例爲 40%。上述政策明确要統一最低首付比例,讓各地出台政策有了更好的依據,客觀上會促使一些地方下調二套房的首付比例。
另外,二套房貸款利率的下調幅度明顯。根據上述通知,首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行,二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限調整爲不低于相應期限貸款市場報價利率加 20 個基點。當前,首套住房商業性個人住房貸款利率下限爲 "LPR 減 20 個基點 "。
按照中國人民銀行 2019 年的規定,二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加 60 個基點。此次,這一加點從 60 個基點直接下降到 20 個基點,将爲購買二套房的購房人剩下不少利息支出。
以貸款 100 萬元、LPR 爲 4.2%、貸款 30 年等額本息計算,在 "LPR+60 個基點 " 的情況下,每月需還款 5246.65 元;在 "LPR+20 個基點 " 的情況下,每月需還款 5007.61 元。一年下來,能少還 2800 餘元。
不過,上述通知還規定,兩部門各派出機構按照因城施策原則,指導各省級市場利率定價自律機制,根據轄區内各城市房地産市場形勢及當地政府調控要求,自主确定轄區内各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例和利率下限。
中原地産首席分析師張大偉對中新經緯表示,這條政策意味着,并非所有城市都會按照最低首付比和貸款利率執行,城市層面仍可依據自身房地産形勢予以上浮。比如,北京首套住房、二套住房的最低首付比例分别爲 35%、60%,未來大幅下調的可能性較小。
張大偉還稱,整體看,當下全國除北京、上海外,基本執行了新的二套房認定标準,即本地無房就算首套,因此,當前市場上的主流購房群體基本都擁有首套房資格。兩部門此次針對首付比例下限調整的措施,還需要各地落地執行,非限購城市已基本執行,可能會産生影響的隻有少數依然限購的城市,特别是部分二線城市。
多家銀行表态已做好預案
在通知發布後,工商銀行、農業銀行、建設銀行、招商銀行等多家銀行第一時間發布公告響應。
工商銀行表示,該行正在積極依法有序推進存量個人住房貸款利率調整工作。将按照市場化、法治化原則,通過線上、線下多渠道提供便利服務,依法合規開展好利率調整工作。後續具體操作指引及相關事宜拟通過中國工商銀行官網、網點、微信公衆号等渠道公布。
農業銀行發布公告稱,該行在有關部門指導下,正在積極依法有序開展存量首套個人住房貸款利率調整的準備工作。農行表示,将按照市場化、法治化原則,通過線上、線下多渠道提供便利服務,依法合規開展好利率調整工作。
建設銀行發布公告稱,将積極落實《通知》要求,依法有序推進降低存量首套住房商業性個人住房貸款利率工作。建行表示,将按照市場化、法治化原則,提供高效便捷的線上線下服務,按照通知規定,做好降低存量首套住房商業性個人住房貸款利率工作。該行将在有關部門指導下,抓緊制定具體操作細則,盡快開展利率調整工作。
不久前,在上市銀行中期業績會上,多家上市銀行高管在業績發布會上回應存量房貸利率調整問題。還有部分銀行表示,已經制定好存量房貸利率下調預案。
存款利率将下調
在存量房貸利率調整的同時,銀行開啓新一輪存款利率下調,以對沖對淨息差的影響。
9 月 1 日,工行、農行、交通銀行、招商銀行、興業銀行、中信銀行等銀行均在官網更新了存款利率表。官網顯示,工行整存整取産品一年期年利率下降 10BP 至 1.55%,二年期下降 20BP 至 1.85%,三年期、五年期均下降 25BP,分别爲 2.2% 和 2.25%。
" 銀行業淨息差水平已基本接近長期金融穩定的底線。控制銀行體系負債成本勢在必行,且較爲迫切。" 王一峰在研報中表示。
據半年報,42 家 A 股上市銀行中,有 39 家銀行的淨息差較上年年末出現下降,僅南京銀行持平,江陰銀行和青島銀行上升。在 42 家銀行中,有 17 家銀行的淨息差低于二季度銀行業平均 1.74% 的淨息差水平。
建設銀行首席财務官生柳榮稱,存款按揭貸款利率按市場化原則進行重新商定,對後續銀行的淨息差都會産生一定影響,總體上會有一定的下行壓力。中信銀行副行長謝志斌則提到,按照一些主流券商研究機構的估算,按揭利率每調降 10BP,對全行業相關的淨息差的影響大概是 0.9 至 1BP。
招商證券研報指出,存量按揭利率下調将壓縮銀行息差,倒逼進一步下調存款利率。粗略估算,存量按揭貸款中 60% 左右的規模利率較高,較高利率的按揭貸款平均加點下調幅度若達 100BP,存量按揭利率加點下調可能影響商業銀行每年利息收入 0.21 萬億元,影響淨利潤約 7 個百分點。
董希淼表示,預計未來一段時間,存款利率仍有繼續下降的可能。不過,考慮到目前貸款利率已經處于低位,未來下降的空間相對有限。從中長期看,市場無風險利率下降是大勢所趨。對于居民來說,一定要平衡好風險和收益來綜合進行資産配置。 ( 更多報道線索,請聯系本文作者魏薇:[email protected] ) ( 中新經緯 APP )
( 文中觀點僅供參考,不構成投資建議,投資有風險,入市需謹慎。 )
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責任編輯:常濤 羅琨
作者:王京晶