經濟觀察報 記者 田國寶 4 月 25 日，華安張江光大園 REIT（508000.SH）、建信中關村産業園 REIT（508099.SH）和中金普洛斯 REIT（508056.SH）分别召開了 2023 年一季度業績會，就疫情後的首份成績單與投資人進行了說明，并回答了投資人關心的問題。
已經上市的 27 隻公募 REITs 中，有 11 隻爲物流園和産業園資産，加上已經通過還未上市的中金光谷産業園 REIT，共有 12 隻。
目前，已上市的 11 隻公募 REITs 均已公布 2023 年一季報，從業績單看，部分産品因出租率下滑、租金下降等原因，出現了收入和盈利下滑，不過，從投資人收益看，部分基金也通過補償可分配資金實現收益穩定。
從早期上市的 6 隻園區 REITs 産品看，2023 年一季度營收下滑的有 4 隻，經營活動現金流淨額和可供分配金額下滑的各有 5 隻。換言之，大部分産品主要财務指标均不及 2022 年同期。
而且，部分園區由于出租率下滑，對未來營收和可供分配資金也産生一定壓力。部分基金管理人和項目運營方顯然也意識到這一問題，在業績會上均表示通過各種方式努力保證收益的穩定性。
各隻基金下滑的原因不盡相同，主要集中在 2022 年受宏觀經濟及疫情等影響，租賃市場供大于求，雖然 2023 年已經有所恢複，但一季度仍沒有恢複到正常水平，由此造成收入和利潤下滑。
投資收益承壓
2023 年一季度，華安張江光大園 REIT 收入 1604 萬元，淨利潤虧損 1177 萬元，是 27 隻公募 REITs 中唯一虧損的。也是繼 2022 年 3200 萬元虧損後的再虧損。
在 4 月 25 日的業績會上，基金管理人和運營負責人解釋了虧損的原因，一是因爲 2022 年末一個大租戶到期後沒有續租，該租戶面積占可租賃面積比重達 28% 左右，導緻收入下滑，進而影響到淨收入和利潤。
華安張江光大園 REIT 的底層資産由 7 棟樓組成，可租賃面積 4.32 萬平方米。招募說明書顯示，其單一最大租戶是上海壹佰米網絡科技有限公司，彼時占可租賃面積比重達到 25.94%。2022 年 10 月底有 4039 平方米到期，2022 年底有 7242 平方米到期。
在業績會上，張江高科戰略發展部副總經理陳晨介紹，2022 年 4 季度，大租戶退租中的 4000 多平方米已經引入一家先進制造業租戶，其他面積也儲備了一定數量的租戶，部分簽訂了租賃意向書。
第二個原因是折舊和攤銷較大，2023 年一季度，華安張江光大園 REIT 的資産折舊及攤銷爲 2370 萬元，超過了營業收入，在園區 REITs 中，折舊和攤銷金額僅次于中金普洛斯 REIT。
基金相關負責人在業績會上透露，華安張江光大園 REIT 相關資産納入基金時，平均折舊攤銷率在 80% 左右，這一水平在同類資産屬于中等偏上，而 2023 年一季度的息稅折舊前攤銷率爲 79.88%，與上市時相差不大。
折舊和攤銷是資産公募 REITs 最大的成本之一，華安張江光大園 REIT 占比超過 90%；建信中關村産業園 REIT 占比也接近 70%；中金普洛斯 REIT 雖然攤銷和折舊金額較大，但由于采取公允價值核算，因而沒有折舊及攤銷計提。
與華安張江光大園 REIT 相比，同期，其他園區公募 REITs 雖然沒有虧損，但多數出現營收下降，其中建信中關村産業園 REIT 的營收同比下降 27%，博時招商蛇口産業園 REIT（180101.SZ）下降 12.7%，中金普洛斯 REIT 下降 3.6%，僅有東吳蘇園産業 REIT（508027.SH）和紅土創新鹽田港（180301.SZ）有小幅上升。
對公募 REITs 投資人來說，關系切身利益的是與分紅相關的經營活動現金流淨額、息稅和折舊攤銷前淨利潤以及可供分配資金等指标，收入和淨利潤不影響短期收益，但如果長時間持續，則會影響到現金分紅的額度。
2023 年一季度，中金普洛斯 REIT、東吳蘇園産業 REIT、建信中關村産業園 REIT、華安張江光大園 REIT 和紅土創新鹽田港 REIT 等經營現金流均出現不同幅度下滑；中金普洛斯 REIT、東吳蘇園産業 REIT、建信中關村産業園 REIT、博時招商蛇口産業園 REIT 和華安張江光大園 REIT 的可供分配資金同比下降。
從單位分配金額來看，中金普洛斯 REIT 和國泰君安臨港創新産業園 REIT（508021.SH）最高，每份收益分别爲 0.0446 元和 0.0421 元；其次爲國泰君安東久新經濟 REIT（508088.SH）、嘉實京東倉儲基礎設施 REIT（508098.SH）和東吳蘇園産業 REIT，每份收益分别爲 0.0399 元、0.0351 元和 0.0346 元。
此外，博時招商蛇口産業園 REIT 收益爲 0.02 元，建信中關村産業園 REIT 爲 0.0262 元，華夏合肥高新 REIT 爲 0.0265 元，華安張江光大園 REIT 和華夏杭州和達高科産業園 REIT（180103.SZ）均爲 0.0295 元。雖然部分基金收益較低，但也實現了收益的穩定性。
公募 REITs 中，爲了保證收益穩定性，基金管理人及運營管理方會用期初現金，補足可分配資金中利潤不足的部分；但如果未來一段時間，收入和利潤仍沒有進一步改善，未來收益将面臨較大壓力。
出租率下滑
對園區資産來說，剔除宏觀因素造成的短期影響外，衡量其運營能力的指标主要有招商、出租率及租金水平，一個園區，運營得越好，入駐的産業能級越高，出租率也越高，單位租金水平也就越高。
2022 年，受疫情及宏觀經濟等因素影響，部分物流園和産業園資産出租率出現較大幅度波動，部分園區 2023 年一季度有所恢複，但大部分園區的出租率較 2022 年底進一步下滑，這也是部分公募 REITs 收入和利潤下降的主要原因。
經濟觀察報根據同花順數據統計，與 2022 年底相比，2023 年一季度末，11 隻園區公募 REITs 有 6 隻出租率出現不同幅度下降，其中華安張江光大園 REIT 下降了 22 個百分點，建信中關村産業園 REIT 降了近 13 個百分點。
截至 2023 年一季度末，建信中關村産業園 REIT 出租率爲 68.47%，華安張江光大園 REIT 出租率爲 70.57%，博時招商蛇口産業園 REIT 出租率爲 84%，華夏合肥高新 REIT（180102.SZ）爲 90%，中金普洛斯 REIT 爲 92%，國泰君安東久新經濟 REIT、嘉實京東倉儲基礎設施 REIT、紅土創新鹽田港 REIT、國泰君安臨港創新産業園 REIT 等接近滿租。
東吳蘇園産業 REIT 沒有公布最新數據，僅表示與 2022 年相比，出租率較爲穩定。其 2022 年底平均出租率在 90% 左右。
從中不難看出，2023 年一季度末，出租率降幅較大或出租率較低的園區，主要以一線城市爲主，而且均爲園區領域的佼佼者。華安張江光大園 REIT 的資産主要在上海，建信中關村産業園 REIT 資産以北京爲主，博時招商蛇口産業園 REIT 的主要資産在深圳。
華安張江光大園 REIT 空置率上升是因爲單一最大租戶到期沒有續租，主要爲租戶集中度過高；而建信中關村産業園 REIT 相反，空置率較高主要因爲租戶太分散，2022 年集中退租導緻出租率出現較大波動。
建信中關村産業園 REIT 的底層資産爲互聯網創新中心 5 号樓、協同中心 4 号樓和孵化加速器項目。據中關村軟件園總經理姜愛娜介紹，空置面積主要在孵化器的三、四層，2022 年累積了較多的空置面積。
根據建信基金基礎設施投資部基金經理李元利介紹，建信中關村産業園 REIT2022 年披露的是平均出租率，2022 年底時出租率是 70% 左右，一季度出租率實際降幅不大。截至 4 月 21 日，出租率已經恢複到 71.07%
在業績會上，姜愛娜詳細說明了出租率較低的原因，一個重要原因是建信中關村産業園 REIT 資産所在的北京上地區域空置達到 20 萬平方米，整個區域進入低價競争階段，建信中關村産業園 REIT 資産也概能莫外。
2023 年一季度，建信中關村産業園 REIT 資産出租率有所恢複，隻是還沒有恢複到理想水平。據姜愛娜介紹，最近孵化器 4 層已經完成 3000 平方米左右的簽約，還有 2000 平方米租賃在談判中。
博時招商蛇口産業園 REIT 的出租率相對較低也出于同樣的原因，在 2023 年一季度報告中，博時招商蛇口産業園 REIT 在一季報中稱，今年 1、2 月項目出租率進一步探底，處于基金成立以來最低谷，3 月進入恢複期的爬升通道，短期仍将承壓。
對于租金下降的原因，博時招商蛇口産業園 REIT 在報告中稱，一季度運營管理團隊新簽了一批大面積租戶，報告期内處于免租期，導緻平均出租單價有所降低。同時博時招商蛇口産業園 REIT 也在積極降低成本，以抵消租金影響。
改善運營
從折舊及攤銷前淨利潤及可供分配的資金來看，11 隻園區公募 REITs 有 4 隻對可分配資金進行補償，其中中金普洛斯 REIT 補償的金額最多，達到了 749.3 萬元，華安張江光大園 REIT 補償了 280.1 萬元，華夏合肥高新 REIT 補償金額爲 233 萬元。
在 2023 年一季度業績會上，中金普洛斯 REIT 相關負責人表示，之所以出現收入低于預期而可供分配資金高于預期，主要是通過成本管理節約下來的資金，補償到可供分配的資金，尤其是和普洛斯合作招商，節約了大量招商傭金成本支出。
同時，中金普洛斯 REIT 相關負責人在業績會上表示，2022 年受宏觀經濟影響，租賃市場面臨比基金首發時預測的還要大的壓力，北京、長三角和珠三角都遇到了一些困難，但通過對成本的嚴格管理，最終實現了對投資人的收益回報。
具體爲，每年初與普洛斯一起制定全年成本預算，從每一個園區運營成本開支做到基金合并層面的運營成本開支，并經過基金投委會決策來嚴格執行，每一個成本開支文件和資金調撥都嚴格審批，使得節約的成本超過了收入端。
華安張江光大園 REIT 補充可分配資金主要來源期初現金，按照 REITs 産品約定，每個财報期 90% 以上的利潤需要對投資人進行分紅，剩餘資金作爲調配資金，對可分配資金進行調節之用，以減少業績波動對資金分配造成影響。
這次大租戶退租也讓華安張江光大園 REIT 管理和運營團隊意識到單一租戶退租帶來的業績波動影響，相關負責人在業績會上表示，利用這一次機會，華安張江光大園 REIT 将進一步優化資産的租戶結構、降低租戶集中度風險，控制租戶面積占比，豐富租戶産業結構等。
建信中關村産業園 REIT 則采取另一種化解空置率的策略。之前，孵化器三層空間較爲零散，2023 年以來，運營招商團隊對原有空間進行整合，形成一個獨立的辦公空間。2023 年以來，累計迎來 11 組帶看，多數爲大型國有企業、互聯網及軟硬件等企業。
一家國内排名靠前的園區開發運營企業高管告訴經濟觀察報，與傳統寫字樓、商業等業态相比，産業園招租的要求更高，不僅要考慮出租率等業務指标，還要考慮園區内産業定位和協同等指标。
" 園區定位是集成電路，招培訓機構進來就不合适。" 該人士表示，如果園區内入駐企業沒有清晰的産業屬性，" 隻要給租金什麽企業和機構都能來，這種園區肯定是做不好的 "。
除了要有清晰的産業定位，在招商過程中，也要考慮上下遊産業協同效應，比如新能源汽車之于锂電池，芯片企業之于半導體材料研發和制造等。隻有上下遊産業協同起來，才能逐步形成産業聚集。
一個園區并非所有入駐企業都符合産業定位，但這類企業起碼占到主要地位。華安張江光大園 REIT 的在線經濟和金融科技租戶合計占比超過 80%，招商蛇口旗下的蛇口網谷入駐的 420 家租戶，符合産業定位的達到 300 家，占可租賃面積比重達到 85%。
建信中關村産業園 REIT 旗下資産中，軟件和信息技術企業入駐占比爲 53.8%，其他入駐企業均爲相關聯的科技推廣和應用服務、商務服務等企業，比如工商銀行、星巴克咖啡等，這些都是園區必要的配套。
