每經房産消息，繼 9 月末系列樓市優化政策之後，住房契稅優惠新政爲樓市再添一把火。
财政部、國家稅務總局、住房城鄉建設部 11 月 12 日發布《關于促進房地産市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》，自 12 月 1 日起，對個人購買家庭唯一住房，面積爲 140 平方米及以下的，減按 1% 的稅率征收契稅；面積爲 140 平方米以上的，減按 1.5% 的稅率征收契稅。
此後的 11 月中下旬，北京、上海、廣州、深圳均宣布取消普通住宅和非普通住宅标準，對相關稅收政策進行優化，并自 12 月 1 日起實施。至此，一線城市執行近 20 年的豪宅稅政策正式結束。
住房契稅優惠新政實施以來效果明顯。國家稅務總局數據顯示，12 月 1 日至 5 日，全國共有 36.4 萬戶購房家庭申報享受了契稅稅收優惠，累計減免契稅 84 億元，戶均減免 2.3 萬元。
而對一線城市而言，豪宅稅的取消直接降低了購房者交易成本。以深圳爲例，據樂有家研究中心測算，以深圳過戶總價爲 1500 萬元的二手住宅（首套住房）爲例，在取消豪宅稅後，可以節省約 66.64 萬元的稅費。
《每日經濟新聞》記者近日采訪部分房産從業人員了解到，豪宅稅取消對一線城市樓市産生了積極影響，提高了市場咨詢量，同時也增強了買賣雙方的信心。總體來看，雖然豪宅市場并未出現過熱情況，但成交議價空間已明顯縮小。
01
北京：二手房市場升溫，議價空間變小
12 月 10 日晚上 7 點過，當每經記者如約撥通北京 21 世紀不動産豪宅經紀人盛經理的電話時，他正在回家的路上。他告訴記者，從在售房源價格和成交情況來看，近期并沒有看到特别大的變化。盡管市場熱度有波動，但并不誇張，更多體現在相對低價房源更快成交、業主談價空間變小等方面。
" 以前購房者在出價時通常會比業主的報價低 15% 左右，這是基于業主可能願意降價的心理預期。然而，現在這種情況已經發生了變化。盡管購房者仍然會嘗試以低于業主報價的價格出價，但成功的幾率明顯降低。"
圖源 | 諸葛找房
盛經理表示，目前總價 2000 萬元豪宅議價空間大約在 100 萬元，而之前可能是 150 萬到 200 萬元。這意味着購房者能夠通過談判降低的價格空間已明顯降低，成交價格更接近業主的初始報價。
市場熱度未能被明顯感知，但稅費減免對市場還是起到了一定的提振作用。據盛經理觀察，稅費減免對于貸款購房者更爲有利，會激活此前一部分隻能貸款購買高價房源的客戶需求，因爲他們可以按照較低的成交價格貸款，從而減少稅費負擔。
對于當前市場情況，盛經理表示，盡管網簽數據存在滞後性，但目前市場并未出現劇烈波動。而當下市場參與者相對冷靜，部分原因是政策的連續出台，使得購房者期待未來可能會有更好的購房時機。
實際上，北京今年初就調整過一次普通住宅認定标準，調整前，北京住房交易中有 70% 的房屋會被認定爲非普宅；而調整後，将有 70% 的房屋被認定爲普宅。也就是說，按照之前的标準，北京還有大約 30% 的住宅是豪宅，其中較大比例爲新房，二手房因爲總價單價相對較低，實際上豪宅比例要低一點。
圖源 | 諸葛找房
" 北京目前主要是剛需熱，沒發現豪宅過熱。" 中原地産首席分析師張大偉表示，過去非普的标準影響非常大，關系到貸款首付比例、契稅、增值稅等，但随着最近兩年各種政策寬松，實際上豪宅稅取消對市場影響主要體現在二手房的增值稅上。
張大偉預計，豪宅稅取消實際影響在售房源的占比約爲 10% — 15%。北京二手房成交比例中，超過 140 平方米的屬于豪宅，這部分市場整體大約比例在 8%。另外，疊加部分價格較高的成交房源，大約 15% 左右的二手房會有增值稅。
截至 12 月 10 日，北京本月二手房共網簽 6762 套，對比去年同期的 3211 套上漲 110.59%，對比今年 11 月同期的 5183 套上漲 30.46%；新房共網簽 1405 套，對比去年 12 月同期 1204 套上漲 16.69%。
02
上海：豪宅市場調整，中低價戶型交易活躍
今年以來，上海豪宅市場持續火熱。在上海正式宣布取消豪宅稅前，新房徐彙濱江中海領邸開盤熱銷 85 億元。此次新規執行後市場對其關注度頗高，不過從數據上看，上海豪宅市場整體出現溫和的量價調整。
二手房方面，熱點闆塊頂豪成交不斷。上海一位豪宅經紀人在與每經記者交流中表示，最近市場成交不錯。他還向記者細數了近日上海徐彙濱江闆塊一日内的多套豪宅成交情況，并預測下一套成交的可能是均價約 8000 萬元、面積近 500 平方米的豪宅。
每經記者注意到，進入 12 月以來，上海新房市場的中低價位産品交易活躍，而高端樓盤成交量出現下滑，價格也有所下調。
據上海中原地産統計，從上周新建商品住宅成交前十榜單中可以看出，中低價位産品交易相對活躍。成交前十榜單中，單價超 10 萬元 / 平方米的樓盤隻有 1 個，有 2 個均價低于 3 萬元 / 平方米項目，3 元— 6 萬元 / 平方米項目有 6 個。
" 上周供應大幅縮減，入市的 6 個項目中有 2 個是單價超 10 萬元的高價房産品，其餘均爲 "3 字頭 ""4 字頭 " 的首次改善型項目。" 上海中原地産市場分析師盧文曦表示，随着政策對遠郊地區的傾斜，交易熱度在提升，不過供應偏保守，市場需要多少量，項目投放多少，不會形成過多庫存，這樣可以穩定市場信心。
圖源 | 諸葛找房
" 不過唯一不太理想的是近期市場供應不夠穩定，過大的起伏會對市場交易穩定産生影響，尤其是近期二手房交易活躍度高，随着稅費成本降低，很容易分流新房的客戶。因此，新房的供應依然決定未來成交走勢。" 盧文曦補充道。
03
廣州：二手房成交創 7 周新高，大戶型強勢
在 12 月 1 日正式實施涉及契稅及增值稅減免的 " 降稅新政 " 後，機構數據顯示，廣州上周二手住宅網簽量環比均全線上漲；新房方面，房企也在加大營銷力度。
合富研究院高級分析師梁燕明分析認爲，随着年終沖刺到來，房企營銷力度預計持續發力，多個高端、改善項目将會加快上新節奏。如海珠區琶洲樾華樾凍資鎖客，黃埔區黃埔潤府開放了銷售中心等。" 舊規項目 " 也正不斷提升促銷力度加快走貨，如天河 · 天河壹品、番禺的廣地花園、黃埔的大健天玺，以及越秀江海潮鳴等項目，預計市場成交水平有望再上升。
圖源 | 諸葛找房
廣州市住房和城鄉建設局數據顯示，12 月 9 日廣州新建商品房成交 434 套，近一周廣州新建商品房日均成交 503 套。
不過在廣州當地某大型國企的一位工作人員看來，稅費減免對于二手房成交影響更大，對在售新房成交影響并不那麽明顯。在當下市場能成爲熱銷樓盤，主要還是本身産品能力要過硬，比如有很好的地段、優惠的價格或者有較高的得房率。
每經記者在采訪中獲悉，進入 12 月，廣州二手樓市交投行情企穩，上周二手網簽量重回 2700 套以上，爲近 7 周新高。
據廣州市房地産中介協會數據，上周天河區二手住宅網簽套均面積爲 102.7 平方米 / 套，與前周的 96.4 平方米 / 套相比有所增加。上周番禺區二手住宅網簽套均面積爲 122.7 平方米 / 套，較前周的 112.6 平方米 / 套增長的趨勢更加明顯。
合富大數據統計顯示，上周 90 平方米以上中大戶型和大戶型成交占比上升至 49%，較前周增加 7%。天河、海珠以及番禺，上周中大戶型及大戶型二手房交投火熱。
04
深圳：二手房錄得量創 200 周以來最高
" 這一政策對高端市場有直接影響，但對整體市場的影響并不劇烈。豪宅稅取消更多是在流通過程中減少了稅費，從而增強了市場意願。"
深耕深圳豪宅市場的永高樓市創始人劉永高在接受每經記者采訪時表示，在他的實際工作中，近一個月明顯感知到的變化是咨詢量激增。豪宅稅取消帶動了咨詢量顯著增加，增幅達 30% 至 50%。
據劉永高觀察，豪宅稅取消後，深圳部分區域的房價出現了上漲。他所在的深圳灣部分區域有很多業主提高了挂牌價，香蜜湖和華僑城的情況也類似。" 一套房子價格上漲幅度從幾十萬元到一兩百萬元不等，返價 3% 至 5% 成爲常态。"
圖源 | 諸葛找房
劉永高在采訪中還提到了業主心态的變化。" 新政之前，業主可能急于出售房産，但随着豪宅稅取消，業主不再那麽急迫。過去可以談價的空間現在明顯縮小，一些誠意出售業主逐漸完成了交易，市場再次陷入博弈狀态。"
進入 12 月，深圳大型連鎖中介機構和房企将更多精力放在了 2024 年底的最後一波購房節上，推出了限時多重折扣等優惠購房活動。深圳某大型連鎖中介管理層在接受記者采訪時表示，年末全公司都在沖刺搶收，其他事宜都被暫緩。
樂有家研究中心工作人員在接受記者采訪時表示，從近期數據來看，反而低總價的房源成交增加了。截至 12 月 8 日，本月總價 300 萬元以下和 300 萬— 500 萬元房源成交占比提升，分别上漲 2.4 個和 2.9 個百分點；800 萬元以上豪宅成交占比下降。
圖源 | 諸葛找房
據 " 深圳發布 " 微信公衆号，深圳市房地産中介協會監測數據顯示，上周深圳市二手房（含自助）錄得 2390 套，環比增長 12.6%。二手房單周錄得量創下近 200 周以來的單周新高。根據公開在售二手房源量數據統計，12 月 9 日，深圳全市共有 68964 套有效二手房源在售。
注：二手房錄得量具體是指深圳市房地産中介協會以二手房買賣合同發起時間爲口徑統計的數據，并非最終成交套數。
