" 如果你想投資（買房）的話，那就沒必要買了。說實話，合肥現在不适合投資（買房）。"
8 月 22 日，合肥北城區域的房産中介張明向《每日經濟新聞》記者表示，市場築底之下，合肥二手房市場在今年上半年迎來一輪調整。
據中指研究院統計，7 月份合肥市二手住宅成交 5718 套，環比 6 月份下降 11.5%；二手住宅成交價格爲 20637 元 / 平方米，環比下跌 2.9%。
新房市場亦不容樂觀，7 月份合肥市區商品住宅成交面積爲 23.1 萬平方米，環比下降 43.5%，同比下降 58.1%；成交均價爲 22363 元 / 平方米，環比下降 3.4%，同比上漲 8.6%。
中指研究院合肥分院總經理劉敏向每經記者指出，雖然樓市利好 + 價格預期還在，但是購房者不再狂熱地奔向樓市，而是理性置業，在能力範圍内進行選擇，不願意多加杠杆，成交量短期來看難以改觀。
值得注意的是，8 月 21 日，據 " 安徽交通廣播 " 微信公衆号消息，合肥公安數據統計，截至 7 月底，合肥實有人口 1234.4 萬人，其中戶籍人口 805.3 萬人，流動人口 429.1 萬人。數據顯示，合肥市實有人口半年增加了 134 萬餘人。
" 二手房價跌得特别厲害 "
" 上半年二手房價格跌得特别厲害，是最近兩三年裏下跌最厲害的時期。要撿漏倒是可以，但再次賣出的時候價格可能會更低，現在一切都不确定了。"
張明告訴每經記者，由于房東主動降價，加上有人撿漏，二手房成交量開始還能夠保持。但随着市場預期越發不明朗，原先準備撿漏的人也開始猶豫觀望了。" 二十來個員工的中介門店，一個月也就成交 30 多套房子。"
國家統計局近日公布的 70 城房價指數顯示，7 月份合肥二手房價格同比下跌 1.3%。
另據中指研究院統計，7 月份合肥市二手住宅成交 5718 套，環比 6 月份下降 11.5%；二手住宅成交價格爲 20637 元 / 平方米，環比下跌 2.9%。
數據來源：中指研究院
對此，劉敏向每經記者表示，一方面，合肥二手房挂牌量持續增加，成交周期拉長，加上對于房地産市場前景不樂觀，很多二手房業主降低出售價格；另一方面，合肥很多區域一二手房存在價格倒挂現象，購買二手房的成本較高。
" 但随着合肥二手房價格不斷回調，二手房價格相比新房也有了優勢，二手房成交量或将迎來拐點。" 劉敏補充道。
" 首套房首付兩成就行 "
每經記者注意到，今年上半年，合肥城區部分區域新房銷售還需要搖号，也有部分區域的新房銷售嚴重遇冷。
從促銷情況來看，即便是上半年在安徽獲得了銷售第一戰績的偉星房産，在合肥仍然要面對部分區域市場偏冷的現狀。如偉星悅璟台項目除了推出 " 帶訪新客戶成交即返 3 萬元 / 套 " 活動外，甚至還簡化了驗證流程。
" 提前報備，用手機操作就可以了。" 偉星悅璟台置業顧問陳燕告訴每經記者，" 如果是首套房，首付 20% 就行。"
朋友圈發布的偉星悅璟台促銷信息
張明則表示，" 像偉星悅璟台這樣位于合肥較冷區域、且推出全民營銷的項目，不太建議客戶購買，會傾向于帶客戶看更有品牌溢價、區位更好的樓盤，将來出售也更保值。"
據每經記者了解，目前合肥不同區域的樓盤項目銷售分化非常大，西南片區如濱湖闆塊、蜀山闆塊仍然保持供銷兩旺，但是能夠實現快速清盤的也僅有省府高速尚宸院、中鐵璟和院、龍湖青雲阙等少數項目，其餘項目則很難見到以往 " 登記搖号 " 的火熱場面；而城東、城北則去化非常緩慢，持銷盤甚至打出了全民營銷、帶看返現等操作。
合肥樓盤推出全民營銷策略
據中指研院統計，7 月份合肥市包河區成交量位居首位，成交面積 5.2 萬平方米，占比 22.5%；其次是經開區，成交面積 4.8 萬平方米，占比 21%。從價格來看，濱湖區商品住宅銷售價格 29573 元 / 平方米，是成交均價最高的區域；其次是政務區，成交均價爲 24042 元 / 平方米。
數據來源：中指研究院
新房成交處近一年新低
事實上，今年一季度，合肥新房銷售增速逐步放緩，直至負增長。" 金三銀四 " 一過，市場更是急轉直下，成交環比直接降了三成，随後更是逐月下滑。
據中指研究院數據，7 月份合肥市區商品住宅（不含保障性住房）新增供應 18.6 萬平方米，環比下降 61.1%，同比下降 67.7%；成交面積爲 23.1 萬平方米，環比下降 43.5%，同比下降 58.1%；成交均價爲 22363 元 / 平方米，環比下降 3.4%，同比上漲 8.6%。
數據來源：中指研究院
從成交套數來看，7 月份合肥新房成交套數 1843 套，環比下跌近 40%，已經連跌三個月；近 12 個月以來，這一數據第一次低于 2000 套。
不過，與其他典型二線城市新房成交遇冷不同的是，合肥的絕對庫存仍處于同類城市的低位。據同策研究院統計，合肥在 6、7 月的 "3 個月移動去化周期 " 分别爲 4.5 個月和 5.9 個月，盡管有所波動，但仍處于相對良好的狀态。
來源：同策研究院
7 月 28 日，安徽省委常委、合肥市委書記虞愛華主持召開專題會議，研究謀劃全市房地産工作，會議明确要抓緊完善推進商品房 " 現房銷售 " 試點、積極探索商品房銷售按套内面積計價、試行取消商品房的樓層差價率限制等十條措施。
該專題會議之後，曾有市場消息稱合肥有房東連夜漲價。但記者調查發現，雖然合肥二手房市場的活躍度略有增加，但價格仍然保持了下行，且新房市場反應平平。
" 按照新政來推測，現房銷售落在熱門區域熱門地塊，精裝不限價，房價不會低。按套内面積計價，對于購房者來說購房成本影響不大，同時有利于規範開發商，購房也更加透明。"
劉敏表示，" 新政中提到的現房銷售以及套内面積計價等政策，将會構建新的房價格局。由于政策的落地性還不明朗，後續可能還會出台相應配套政策，更多的購房者還是持觀望态度。"
（應受訪者要求，文中張明、陳燕均爲化名）
記者|包晶晶
編輯|魏文藝 何小桃 蓋源源校對 |段煉
封面圖片來源：每日經濟新聞 資料圖
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