财聯社 12 月 10 日訊（記者 郭子碩）中共中央政治局 12 月 9 日召開會議并指出，将實施更加積極有爲的宏觀政策，擴大國内需求，推動科技創新和産業創新融合發展，穩住樓市股市。自 9 月政治局會議指出要推動房地産 " 止跌回穩 " 以來，" 穩樓市 " 再次成爲政策重點。
據人民銀行數據，截至 10 月末，21 家全國性銀行共計對 5366.7 萬筆、25.2 萬億元存量房貸利率完成調降。在存量房貸利率調整的背景下，有分析認爲提前還貸的規模有所減緩。從财聯社記者近日對部分一線人員的調研來看，這一說法也被不少人士認同。不過，不同區域的一線工作人員也坦言 " 提前還款的人還是多 "。
那麽政治局會議定調之後，接下來如何發力 " 穩樓市 "？
按揭早償率環比下行，但規模仍在高位
從近日部分一線人員的 " 體感 " 來看，提前還貸的人數相對減少。不過對比來看，降幅卻仍有限。财聯社記者從珠海某國有大行個貸中心人士處了解到，申請提前還款的人數有所減少，但整體看人數仍然比較多。目前從申請到扣款的周期從至少一個月降低到至少半個月。
廣州方面，有廣州某國有大行個貸中心人士透露，現在辦理提前還款的人還是比較多，但是跟之前相比提前還款的人數有所減少。目前線下辦理提前還款，從審批到扣款大概一個月。
同日，廣州另一國有大行個貸中心人士表示：" 現在沒幾個人來線下辦理提前還房貸手續。可能是手機銀行 APP 還款渠道比較暢通。現在辦理提前還房貸，大概一個月扣款。"
這一趨勢與分析趨勢一緻。存量房貸利率完成批量調降後，提前還款的趨勢有所下降。中金公司分析師林英奇、許鴻明在近日指出，11 月商品房成交數據改善較爲明顯，體現出一攬子經濟刺激政策對居民購房意願有一定提振。10 月存量按揭利率調降後居民按揭早償率環比下降，預計 11 月居民中長期貸款增速較前期繼續恢複。
在此之前，國家金融與發展實驗室的《2024Q3 房地産金融》顯示，2024 年前三季度，居民部門中長期貸款月度平均增量繼續減少，個人住房貸款提前還貸規模依然較大，個人住房貸款餘額與峰值相比已經縮水 1.38 萬億元。
" 穩住樓市 " 還需要什麽政策？
存量房貸利率調整後，居民提前還款的趨勢有所減緩。接下來，要穩住樓市，進一步降低提前還款的規模，跟什麽有關？配套政策怎麽出？
上海易居房地産研究院副院長嚴躍進告訴财聯社記者，穩住樓市，按常理來說是指确保新房交易量與二手房交易量。進一步看，就是穩住開發商的新房交易量。提前還貸屬于存量概念範疇，同樣也需要加固。如果提前還貸規模過大，往往意味着樓市不穩定，或潛藏風險。這也爲我們打開思路，穩住樓市既要關注增量市場，也需探究存量市場，涵蓋存量房、存量土地、存量房貸。
" 總體而言，提前還貸情況要作爲重要的風險監測點。各地不能僅僅停留在房貸利率調整層面，仍需留意潛在風險。各家銀行需定期監測提前還貸的數量、結構、原因。如果這類現象持續存在，也說明在降低房貸利率方面可能還需推動新一輪工作。例如，可探索嘗試先還本金暫不還利息，或試行三年免息等方案。" 嚴躍進指出，盡管當前此類舉措實施條件或許尚未成熟，但相關研究工作仍可開展。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴财聯社記者：當前樓市調控進入關鍵時期，此前提出的存量收購和盤活措施，城中村改造以及房票安置等政策，還未有效落地。政策落實後，期望形成政策疊加與循環效應。
李宇嘉進一步指出，從當前形勢來看，樓市基本面的改善才是根本所在。國家提出嚴控增量、消化優化存量并提升質量的要求，其中降低庫存成爲重要任務。然而各地在供地方面仍需進一步考量，應依據庫存情況合理規劃，避免盲目供地，以免影響樓市調控成效。
中原地産研究院表示，契稅調整有利于降低購房者的契稅負擔，降低居民購房成本，支持居民剛性和改善性住房需求，疊加先前出台的降首付、降利率等一系列金融政策手段，有利于促進樓市止跌回穩。
在金融政策方面，CF40 報告指出，要進一步落實中央提出的 " 更有力度的降息 "，同時推動住房抵押貸款利率市場化。把降低實際利率作爲政策目标，實際利率下降會對穩定房價和穩定購房意願産生直接幫助。不僅如此，實際利率下降還可以起到提振信貸需求，改善名義增速預期的作用等方式來穩定總需求，間接起到支持房地産需求的作用。同時，推動住房抵押貸款市場化也能降低居民負債成本，起到穩定居民購房需求，緩解提前還貸壓力的作用。
中信證券首席經濟學家明明表示，10 月以來，在一系列利好政策出台的背景下，房地産銷售以及房價均迎來顯著改善。在 " 穩住樓市 " 的要求下，後續金融、财政等領域的地産支持政策有望進一步加碼，例如進一步降低按揭貸款以及公積金貸款利率、加大收儲力度、優化房企融資條件等。
