作 者丨張敏 , 胡暄悅
編 輯丨張偉賢
圖 源丨視覺中國
經曆了一年多流動性危機的房地産，終于在 2022 年末迎來真正的 " 活水 "。
2022 年 11 月，監管部門先後向房地産業射出 " 三支箭 "，即分别在銀行信貸、債券融資、股權融資等方面給予支持。此後，随着銀行對部分大型企業重啟授信，以及部分民企申請債券發行，房地産企業的融資正式 " 破冰 "。
這些動作的落地，被認為是樓市政策在 " 保交樓、穩民生 " 的基礎上，開始緻力于 " 保市場主體 "。
2022 年，各級監管部門出台了一系列的穩樓市政策，試圖從供需兩端入手，為行業注入流動性。其中，前期政策主要在需求端發力，通過各種手段降低購房門檻，并保證民生需求。到年末，苦苦支撐了多時的房企也開始享受到來自金融機構的 " 活水 "。
如今，" 三支箭 " 開弓已滿月，但對房企流動性的注入，顯然并未 " 雨露均沾 "，一些基本面不佳的房企，仍未獲得相關的支持。這不僅影響房地産業的複蘇進程，也将使行業出現新一輪的分化。
從保項目到保主體
在 " 支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求 " 的政策導向下，2022 年以來，各級監管部門出台的穩樓市政策，都包含了降低購房門檻、支持合理需求的内容。其中，不少城市通過放松 " 四限 "（限購、限價、限貸、限售）、給予财政補貼等方式，給予購房者以支持。
與此同時，在 2022 年三度降息後，購房者面臨的信貸門檻也已降至低位。根據貝殼研究院的統計，2022 年 12 月，百城首套主流利率平均為 4.09%，二套平均為 4.91%，同比分别回落 155BP 和 100BP，創曆史新低。
但由于各種原因，銷售端并未真正改善。2022 年，全國商品房銷售規模長期保持兩成以上的同比跌幅。
2022 年中，随着部分開發商遭遇流動性緊張，進而影響到項目施工和交付。業主迫于無奈，選擇停止償還貸款。從而引發 " 停工停貸 " 風波，并成為民生問題。
在 2022 年 7 月召開的中央政治局會議中，監管部門提出 " 保交樓、穩民生 "，在房地産領域守住安全底線。各地也紛紛設立地方專項纾困基金，對優質項目進行資金支持。
但此時，作為市場主體的房企，仍然無法得到金融機構的資金支持，停滞多時的股權、債券融資渠道也不夠暢通。因此，有業内人士将這輪纾困稱為 " 救項目、不救企業 "。
到 2022 年末，情況終于有所改變。11 月中旬，央行、銀保監會發布《關于做好當前金融支持房地産市場平穩健康發展工作的通知》，有 16 個方面的内容，對房地産相關領域進行金融支持。該文件也被稱為 " 金融 16 條 "。
作為 " 金融 16 條 " 的落實，國有六大行率先向優質房企提供了萬億級的授信額度，後陸續又有其他商業銀行向房企提供授信。這也是射向房地産融資的 " 第一支箭 "。
此後，股權融資也開始暢通。去年以來時斷時續的債券融資，也實質性 " 開閘 "。由此，房地産融資的 " 三支箭 " 已全部射出。
上海易居房地産研究院指出，以 11 月為分水嶺，監管對于房企融資态度發生根本轉變，纾困方向從此前 " 救項目 " 轉換至 " 救項目與救企業并存 "，房企的融資環境得到優化。
寬松與分化
到目前為止，" 三支箭 " 射出已經超過一個月，并釋放了大量資金。
中指研究院的統計顯示，自從 " 金融 16 條 " 發布實施以來，已有 60 餘家銀行機構落實政策精神，積極向房企授信，總額度超過 4.8 萬億元。債券融資方面，11 月以來，民企積極申請儲架式注冊發行，債券意向發行規模超千億。同時，股權融資信号發出後，已有 30 餘家房企宣布配股或定向增發計劃。在已确定額度的融資計劃中，總規模超過 300 億元。
該機構指出，" 在行業供給端利好盡出的背景下，房企籌資端流動性緊張問題将得以明顯改善。"
但并不是所有房企都能夠獲益。浙江某小型房企相關負責人向 21 世紀經濟報道記者表示，由于公司并未上市，且無上市計劃，目前很難進行股權融資，而債券融資、銀行信貸的渠道也并未放開。因此，目前隻能借助民間融資等其他渠道來補充現金流，同時寄望于市場回暖。
到目前為止，一些已經出現債務違約的大中型房企，甚至頭部房企，也未能借助這些渠道來補充資本金。
易居研究院智庫中心總監嚴躍進向 21 世紀經濟報道記者表示，不是所有市場主體都能夠受益于當下的政策寬松。出于風險把控的考慮，金融機構和投資人都不會向杠杆過高、擴張過快、債務問題嚴重的房企放貸，哪怕是大型房企。監管機構也會慎重對待這些企業的融資審批。
事實上，在監管部門的政策中，已經對此有所強調。2022 年 12 月中旬召開的中央經濟工作會議強調，" 有效防範化解優質頭部房企風險，改善資産負債狀況。" 此後，銀保監會、證監會、央行等部門也表示，" 改善優質房企資産負債表。"雖然監管部門并未對 " 優質頭部房企 "、" 優質房企 " 作出明确界定，但分析人士認為，這一表态仍然意味着，這類政策對市場主體是有所篩選的。
上海易居房地産研究院指出，穩信用背景下，企業整體融資環境或将實質性改善。央國企及優質民企将顯著受益，出險房企仍需去杠杆、降負債，回歸到安全的水平是第一要務。
但總體來看，房地産業流動性的徹底改善，還将有賴于市場信心的恢複和樓市交易的回暖。分析人士普遍認為，随着疫情防控取得階段性成果，以及穩樓市政策效果的逐漸釋放，房地産市場有望在 2023 年第二季度正式企穩，樓市的流動性也将在此時徹底改善。
E N D
本期編輯 劉雪瑩 實習生李睿妍
