文 | 空間秘探，作者 | 秦敏慧
近日，凱德集團計劃以 18 億元出售其在上海浦發大廈 70% 的股權的傳聞甚嚣而上，種種猜測撲朔迷離。與此同時，海外資本買賣中國内地公寓、寫字樓、酒店資産也是動作不斷。海外資本爲何熱衷投資中國資産？他們又最偏愛哪類資産？
01 凱德傳聞六五折抛售上海浦發大廈
近期，凱德集團正計劃打折出售上海浦發大廈。據悉，凱德集團與 AEW 集團旗下基金近期就出售上海浦發大廈項目進行磋商。雙方協議，凱德集團和 AEW 将以 18 億元的價格出售上海浦發大廈約 70% 面積。目前，凱德集團和 AEW 已與首創集團旗下公司初步談攏價格，18 億元的價格相當于目前凱德集團與 AEW 此前收購所剩餘的貸款，這一價格對比五年前的收購價低至六五折。不過，可能受到輿論的壓力或者其他因素，凱德方面予以否認，稱相關消息并不屬實。
上海浦發大廈竣工于 2002 年，物業級别爲甲級寫字樓，占地面積約 6900 平方米，總建築面積超 70000 平方米，樓層總數爲 36 層，地上爲寫字樓、商業，地下爲停車場，位于陸家嘴核心商圈，與上海環球金融中心、金茂大廈等地标性建築相鄰，都同屬于陸家嘴闆塊最爲核心的位置。業内人士猜測，若凱德集團以低于市場價的價格出售資産，可能會引起一系列的連鎖反應，可能将對陸家嘴商圈整體的消費信心和物業價值帶來重大打擊，影響商圈的投資熱度和吸引力。
起初上海浦發大廈原屬于上海國盛集團名下，國盛集團是上海市政府重大項目投融資平台。2008 年，國盛集團開始剝離房地産業務，後海航置業以 14.75 億買下浦發大廈項目公司 100% 的股權及 7.21 億的債權。
海航置業在收購浦發大廈後，聯合恒台證券發行恒泰浩睿 - 海航大廈類 REITs，這是上海證券交易所第一單類 REITs 項目，也是國内首單以單一寫字樓物業爲标的資産的類 REITs 項目，在與凱德交易完成後該項目亦是全國首單市場化退出的資産支持專項計劃。作爲上海地标性建築的浦發大廈，也是中國商業地産市場的一個重要案例，對整個房地産大宗交易市場以及國内房地産證券化的發展都具有重大意義。
然而，接手上海浦發大廈的海航後來 " 爆雷 "，随後便輪到凱德出場。
2019 年初，在戴德梁行的引薦下，凱德集團聯合一家國外基金成立合資公司，斥資 27.52 億元收購上海浦發大廈約 70% 的權益，涉及建築面積約 4.2 萬平方米，标志着凱德集團旗下商務辦公項目首次進駐陸家嘴核心商圈。此次收購事件，被看作是凱德集團加速布局内地的信号，也是其對中國一線城市商業地産的重視。
彼時的 2019 年正值凱德集團入華 25 年，開年第一筆收購彰顯出凱德集團對中國市場以及未來發展的信心。其集團高層也表示，收購這座地理位置優越的大廈，将會給集團帶來直接可觀的收益。
收購上海浦發大廈後，凱德集團發揮其作爲開發商及房地産基金的雙重身份優勢，将這座地标性建築進行爲期兩年的改造，期間涵蓋從翻新硬件設施到提升内部空間布局等多個方面，成功将上海浦發大廈蛻變成一座符合國際甲級寫字樓标準的現代化辦公場所。
今時不同往日，上海浦發大廈雖未被明确表示低價抛售，但凱德集團這次未經官宣的交易，再一次觸動到了資本敏感的神經。
02 凱德還賣了什麽？
凱德集團低價抛售上海浦發大廈的事情引起一陣嘩然，仔細想想也不是無迹可尋。
目前，上海寫字樓市場 " 風雨不定 "。根據最新數據，2024 年三季度上海甲級寫字樓的空置率爲 21.5%，較上一季度上升 0.4 個百分點。上海甲級寫字樓的平均租金從 2024 年三季度的 7.4 元 / 平方米一天下降至 6.63 元一天，環比下滑幅度較大。空置率的上漲伴随租金的下滑。其背後還受到最近幾年，金融、地産、科技等行業日益 " 縮水 " 的影響，企業的擴張不再是加速度，繁榮正在放緩，甚至收縮，在 " 降本增效 " 的口号下，削減辦公租賃費用也成了砍下節流第一刀的先行策略，于是企業退租、搬遷成了新常态。此外，甲級寫字樓的主力租戶——外資企業，也在重新評估其辦公室需求并做出調整。大趨勢下，即便是位于陸家嘴核心商圈的上海浦發大廈也受牽連，空置率達到 25% 左右。凱德集團六五折的大甩賣，或許也是爲了及時 " 止損 "。
2023 年全年，凱德投資收入下降 3.2% 至 27.84 億新元，現金淨利下降 6% 至 7.81 億新元，營業利潤下降 7% 至 5.68 億新元。由于投資物業重估的非現金公允價值下跌約 6 億新元，凱德投資在報表上反映出的歸屬母公司股東的利潤大幅下跌 79% 至 1.81 億新元。中國市場的疲弱表現，也是導緻凱德集團的财務狀況受到拖累的原因之一。
關于此次交易，凱德集團并未有更多回應，不過，凱德集團在今年以來一系列出售中國資産的行爲，持續引發市場的關注。
觀察發現，凱德今年的四次交易基本上沒虧，且屬于優質資産。2006 年雙井購物中心被凱德中國信托購買，成爲較早一批面市的購物中心，這一年的資産估值爲 4.1 億元。2022 年 10 月凱德通過法院拍賣獲得北京凱德 · 星貿項目，該項目位于 CBD、燕莎與燕莎與三裏屯三大商圈交彙的核心地帶，坐落在東三環城市核心區，交易價爲 20.37 億元。
2010 年，凱德收購東方海外資産包，間接完成衡山路雅詩閣所在版塊的收購。此後，凱德集團雅詩閣有限公司成爲該項目業主，由 JAE 操刀進行改造更新設計，項目于 2015 年竣工，将這片區域實現全面轉型升級。公開資料顯示，上海雅詩閣衡山服務公寓坐落于上海首批以立法形式認定和保護的 12 個曆史文化風貌保護區之一，毗鄰淮海路購物區、徐家彙商業中心和外國領事館，餐飲、購物、娛樂等一應俱全，居住氛圍濃厚。據原雅詩閣中國董事總經理陳志商此前透露，2020 年，雅詩閣公寓的 90 間房源，長租率保持在 95% 以上，年入住率超過九成。
同屬于公寓的另一宗交易——天津盛捷奧林匹克大廈服務公寓，位于天津市和平區，于 1998 年投入運營，擁有 185 個單元，是雅詩閣進入中國市場的首家物業，是天津最早的服務式公寓，也是全國最早的服務式公寓之一。值得一提的是，管理人強調，該售價 " 超出賬面價值 "，并承諾在交易塵埃落定後，再披露更多交易細節。
綜合來看，凱德出售北京雙井購物項目，預計淨收益估計約爲 6.9 億元，淨利潤約爲 1.33 億元；2022 年通過法拍以 20.37 億元獲得的星貿項目，改造運營一年多轉手 95% 股權賣了 24 億元；上海雅詩閣出售後仍保留運營權；天津公寓将以高于賬面價值出售。凱德四次的交易，體現出其對高周轉住宅房産和經營性不動産投資思考邏輯的不斷進步。從考察資産的固有地理優勢開始，在資産價值窪地時買入、從開發孵化到産生長期穩定的現金流、搭配自身融資能力、從而實現規模擴張，改造後所産生的差價，便是凱德自有的 " 時間價值 "。選擇合适的時間點以合适的價格完成退出，本就是其資本運作的重要一環。
因此，回到上海浦發大廈，該寫字樓建于 2002 年，雖在 2022 年被凱德改造，但産權年限已到期，凱德此時低價出售，更多是希望盡快收回資産殘值，優化資産結構，提高資金流動性。
03 海外資本 " 抄底 " 國内公寓酒店資産
雖然今年凱德 " 賣賣賣 "，但并非要撤資中國市場。在投資日活動中指出，凱德仍将緻力于發展中國業務，繼續深耕中國市場。自 2021 年以來，凱德投資總共回收資本約 240 億新元，其中約 110 億新元來自中國。
巨大的占比，也與這幾年中國房地産的市場行情有關。在房地産市場的深度調整下，諸多頭部優秀開發商不斷面臨流動性問題，大量一線城市核心地段的優質資産被 " 擺上貨架 "，對于有準備的投資者來說，這無疑是一次好時機。具有市場敏銳性的企業往往在時代的周期中嗅出商機。
11 月 25 日，在 " 中新雙向投資洽談會暨蘇州工業園區中新合作項目簽約活動 " 上，蘇州工業園區管委會與凱德投資簽署戰略合作協議。此次合作是蘇州工業園區迎來開發建設的 30 周年，也是中國與新加坡簽約的首個政府合作項目。
合作協議中表示，蘇州恒泰将與凱德投資攜手在蘇州工業園區核心位置推進江蘇首座來福士（來福士是凱德中國旗下的一個品牌，專門負責開發和管理綜合商用項目，以多功能性和綜合性著稱，通常包括住宅、商場、辦公樓、服務式公寓和酒店等多種業态）的落地工作。蘇州工業園區來福士項目又是凱德在中國的一個重要投資，将在既往成功合作的基礎上，用自己的 " 妙手 " 創作出更多優質項目、業态，把先進的理念帶進蘇州。這樣一賣一買的動作，符合凱德集團 " 地産 + 基金 " 的商業模式，即每一次收購背後往往會伴随着旗下資産的出讓同時進行。
在觀察今年凱德的買賣交易中，公寓成爲其重點布局闆塊，旗下雅詩閣公寓動作頻頻，成爲其布局中國市場的重要抓手。除上文所述的購入與抛售，雅詩閣還在持續鋪開高強度的項目開業計劃。
9 月，雅詩閣成功引入雅詩閣臻選、雅詩閣優選兩個集合品牌，品牌在華首店均已落子與海口和廣州。10 月，雅詩閣引入旗下中高端商旅型公寓酒店品牌—— Quest。同月，雅詩閣與德盈集團聯合打造的首個項目——南京馨樂庭江北虹悅城公寓酒店正式開業。雅詩閣還與江蘇無錫再簽雙品牌項目——雅詩閣與雅院，無錫已成爲雅詩閣在華東地區除上海外布局項目最多的城市。截至 1998 年進入中國旅宿市場至今，雅詩閣在全國 40 多個城市擁有和管理近 220 家物業。
然而，不止凱德旗下的雅詩閣力拓中國公寓市場，其他海外資本也在蠢蠢欲動。
今年年初，美國房地産巨頭鐵獅門集團收購上海五角場智選假日酒店 75% 股權，将原酒店改造成約 300 個單元的全新長租公寓。這不是鐵獅門在國内的第一個長租公寓項目，在去年 5 月，鐵獅門與輝盛國際聯合收購深潤大廈的長租公寓部分，雙方預計總投資 7.27 億元，打造中高端長租公寓項目。鐵獅門是世界有名的房地産開發商、運營商和基金管理公司，而輝盛國際是服務式公寓和高端租賃公寓投資者與運營商，此次改造可謂 " 專業對口 "。同在去年上半年，新加坡房地産投資管理公司 silkRoad 以 15.4 億元的價格，買入萬科旗下連鎖長租公寓品牌——深南 68 萬科裏。
9 月，黑石集團拟 7.5 億元港元收購香港兩座服務式公寓樓。同月，華南五大房企之一的中國奧園，同時也是一家在中國頗具影響力的公寓開發商，被中東投資集團收購，這是第一次有中東資本拿下一家中國頂尖房企的控制權。也許中東投資集團抄底中國奧園，是打算準備進軍高端公寓、豪華酒店等領域，在他們看來，在中國賣房子已經不是一門好生意了，參照日本做公寓出租，可能會獲得更穩定的長期回報。
中國公寓、酒店等優質資産正被越來越多的海外資本 " 青睐 "，成爲其增長穩健、未來發展可期的區域配置資産，并對其有一定的投資信心。
04 公寓資産爲何 " 最受歡迎 "？
如今我國正處于一個投資需要格外謹慎的時代，伴随一輪利率下調，銀行的定期存款挂牌利率已從 "2 字頭 " 跌入 "1 字頭 "。金融市場的反複震蕩與炒房時代的落幕，讓更多投資人從金融、住房的專注力中抽出身來，把目光轉向了公寓産品。戴德梁行在 10 月 17 日發布的《中國 REITs 指數之不動産資本化率調研報告》指出，公寓因其穩定的市場需求和政策支持成爲最受歡迎的資産。
" 大浪淘沙 " 後的優質資産配置
曾經，投資者對公寓資産持謹慎态度，公寓的價值往往被房地産泡沫所覆蓋，而當大浪褪去，其背後的價值才浮現出來。在高速發展的普漲時代，投資核心在于短線的地塊增值、添加高杠杆獲取暴利，如今投資邏輯發生變化，持有優質資産，獲取長期的租金收益可能更加穩妥。可以說，公寓是當下市場上一種優秀的資産配置方式。有的公寓資産甚至進可 " 寫字樓 "，退可 " 酒店 "，能夠更加多元的适應市場需要。
除卻資産估值拔高後，市場對于長租公寓的需求量正持續上升。随着 Z 世代進入勞動市場，年輕人成爲長租公寓市場的主力住戶群體，他們對社區環境的要求更高，也更傾向于選擇知名品牌和具有運營規模的企業。根據數據統計，2024 三季度平均出租率從 91.53% 提升至 92.7%，環比增長了 1.17%。供給端與需求端的相互增長，讓長租公寓成爲愈發 " 熾手可熱 " 的投資對象。
政策扶持下的 " 獨特專欄 "
在長租公寓市場的分支下，國家還在大力扶持其細分類目中獨特的一種——保障性租房。早在 2017 年，國家明确提出 " 租購并舉 " 住房制度，積極推進保障性租房建設。在今年年初，中國人民銀行和國家金融監督管理總局出台《關于金融支持住房租賃市場發展的意見》，将我國租賃市場的金融閉環規則進一步建設與完善。
在此背景下，保租房進入實質深化的階段，各類企業也紛紛走在 " 應納盡納 " 的路上。萬科旗下公寓品牌泊寓已成功納保房源數量高達 10.82 萬間。龍湖冠寓的保障性租賃住房已落地北京、重慶、天津等 20 餘個城市，已有超過 4 萬間房間納入了保障性租賃住房項目。納入保租房的存量房屋，企業可享受稅收減免政策，比如增值稅減按 1.5% 計算，房産稅減按 4% 計算，再比如财政補貼等等。保租房推動了産業出清，爲公寓企業帶來更好的競争氛圍，也爲消費者打造更好的租賃環境。
渠道多元化的 " 流動現金 "
在租賃市場中，公募 REITs 是推動物業增值的重要融資工具。今年 7 月 26 日，《關于全面推動基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）項目常态化發行的通知》（簡稱《通知》）發布，這一頂層設計文件的公布，标志着公募 REITs 從試點正式進入到常态化發行新階段。随後 8 月 22 日，招商基金招商蛇口租賃住房 REIT 正式獲批。這是《通知》發布後第一個成功發行的租賃住房 REITs。
與重資産的房地産不同，長租公寓較穩定的屬性，搭配公募 REITs 流動性與長期性的特點，使其爲租賃市場輸入更多元化的渠道方式，一個持續的資本運作平台。平台将确保租賃住房投資資金的穩定，有利于實現 " 募、投、管、退 " 爲一體的業務鏈條，通過擴募機制不斷收購和擴充優質租賃住房資産。
目前，我國租賃住房 REITs 累計發行總規模已達 95.5 億元，加上公開發布發行規模的待上市保租房 REITs，年内租賃住房公募 REITs 累計發行規模有望破百億。今年以來，包括領盛、華平在内的多家國際知名外資基金也紛紛加大對中國長租公寓市場的投資力度，深度布局一線城市及強二線城市的核心地段，鎖定優質物業與資産。凱德也在 8 月 13 日，凱德投資宣布其第六支在岸人民币募資産品——凱德投資中國産業園人民币基金 III 期（China Business Park RMB Fund ( CBPF ) III）完成首輪募集，初始承諾股本爲 12 億元人民币（2.22 億新元），将投資于中國的産業園區領域，爲公寓注入新的 " 流動現金 "。
綜上，中國房地産行業已進入 " 下半場 "。凱德拟低價抛售上海浦發大廈，也可能是順應時代下的一種資本運作，在凱德 " 買賣交易 " 的投資思維下，或許可以窺見海外資本正在朝着更穩健的資産流去。無論是寫字樓、酒店還是公寓資産，首先是具有價值和未來的優質資産，才會成爲海内外投資機構争奪的大宗資産标的，中國的商業資産也在政策支持和市場需求的雙重驅動下，正逐步走向成熟和規範化，隻有健康良性和長期主義，才會被看見、被需要。
