都說春江水暖鴨先知
一個行業當下最真實的勢态，也總是能從資本們的态度中窺視一二
畢竟他們的嗅覺，确實比普通群衆靈敏許多
就好比前段時間，别說地産商自己，就連背後曾經最大的隐形大佬中國平安等險資，作爲上下遊乙方的家具，都有了撤出地産的趨勢
仿佛行業的低迷已經滲透得比我們想象中更深
不過
舊人撤退，就總有新人進攻
并且非常驚訝的是
這次迎來的，可以說是十年前中國風頭最勁的一群土豪：煤老闆
作爲早期的資本家
煤老闆們的财富天生自帶壟斷、暴力的标簽
有直接砸 41 億拿下上海頂級豪宅中糧海景壹号 3 棟樓，100% 股份
還有甚至不惜親自下場土拍市場
北京、天津、成都，據說豪擲 20 億天津拿地，隻爲手下員工子弟夢圓高端學區房
沒有半點現代精英資本家的偶像包袱
那麽爲什麽此時此刻這些隐退舞台很久，百億、千億計的煤炭大亨們又再次高調出場
又爲什麽會在行業低迷的時候相中地産？
闊别地産已久的煤老闆們，來勢兇猛
01
單一個上海，煤老闆怒砸 130 個億投資輕資産
" 上海 "、" 煤老闆 "
當我聽見這兩個詞出現在一起還挺懵的
畢竟長期以來我對煤老闆的第一反應，應該還停留在山西挖煤界扛把子這樣的想象中
據說早期的煤老闆們，買房那都是拎着裝滿錢的麻袋，秉持着 " 能買一棟絕不買一層 " 的購買風格
先給大家看個比較著名的案例，應該還是在 2013 年
那個時候别人都還在 " 割腎 " 買 iPhone，我們的煤老闆在幹嘛
二話不說砸了 1.3 個億
買下北京三環内黃金地段 " 和平裏八号 " 共計 109 套房
嗯，很符合我們對煤老闆們财大氣粗的刻闆印象，所以當我以爲這次煤老闆們來上海同樣是相中燙金地段的住宅項目時
沒想到呀
這次的煤老闆們再一次殺進大家的視野中，不僅從山西煤老闆擴大到内蒙古區域
還專挑拔尖的一線核心輕資産
我整理了下自 2022 年煤老闆們在上海收購的項目
可以看到，這些項目的所在地
上海陸家嘴的中糧海景壹号公寓、靜安的大悅商務中心、蘇河灣中心寫字樓，無一例外不是上海核心區位，且都是住宅外的輕資産項目
這裏我們以收購中糧海景壹号的上海邕鵬實業爲例
說起來這個距離黃浦江僅約百米，作爲湯臣一品老鄰居的中糧海景壹号公寓最近還真是命運多舛
早在今年 5 月的時候，中糧海景壹号就已經以單價 39w/ 平的天價成交過一套住宅
而在短短 2 個月之後
又再次被大悅城搬上貨架，且還是全部，100% 股權，包含中糧海景壹号 5 号樓、6 号樓、7 号樓整整三棟樓
挂牌底價不低于 41.4 億元
本以爲如此高價，趁着衆多資本都還在自顧不暇之際，倒是被一家 2023 年 9 月才成立，名不見經傳的小公司邕鵬實業接盤了
而當我去翻了翻企查查的信息，發現原來背後的大佬才隐隐浮出水面
邕鵬實業的股權結構自然人有兩位，持股 70% 餘虹澤和 30% 的劉彥操
而這兩位持股方
一位在内蒙古明滿能源有限責任公司擔任執行董事
圖片來源：企查查
穿透股權發現該公司的背後，就是由内蒙古滿世煤炭集團 100% 持股
另一位，其所擔任法人的鄂爾多斯市慶源金融資産管理有限公司，背後是内蒙當地多家能源、生态環境公司
包括去年 5 月，花 26.7 億元買下了上海蘇河灣的兩棟寫字樓及 210 個車位
内蒙古鄂爾多斯資源股份有限公司，同樣也在經營煤炭業務
更厲害的，還有同樣也是内蒙古的彙能煤電集團
2022 年 7 月斥資 62 億元拿下的上海靜安大悅商務中心，這座 200 米蘇河灣天際地标
已經被更名爲彙能大悅中心
圖片來源：樂辦公
甚至如今都開始招租了，每平 7 元 / 天的租金，在上海也算相當不錯
看來是打算走長期主義收租路線了
而如果說内蒙古的煤老闆們傾向于接盤一線核心的現成項目，穩坐幕後玩家
那麽更古早的山西煤老闆呢
02
山西煤老闆接連土拍拿地，甚至爛尾樓也做
曾經的山西作爲煤炭大省，見證了太多煤炭大佬的誕生
而對于這些早期就喜歡買樓的山西煤老闆來說，并沒有像内蒙古土豪一樣去買寫字樓，也沒有重操舊業砸錢去買别人家的項目
而是在大家都不太看好房企的時候，反而懷揣着一顆成爲開發商的心
開始親自下場一線拿地做項目操盤手
于是我們看見如今的土拍市場，煤老闆們同樣揮金如土
拿的也多是衆多房企争搶的區域熱門闆塊
可以看到，單就近年拿地成功的煤老闆就不止一家
不僅從拿地金額上動辄 20 個億
溢價率上，太原萃豐拿下的成都龍泉驿十陵闆塊在觸頂熔斷後 6 家房企抽簽，地塊溢價率爲 15%
是 2023 年成都第二場土拍出讓的 15 宗地中，溢價率最高的
包括今年 10 月的北京房山地塊
還引來中海、華潤置地、龍湖 3 家房企報名參拍，哪家不是業内鼎鼎有名的地産大佬
最後還是被煤老闆殺出重圍，以 10% 溢價率、15.1 億元的總價，同樣打破了房山近兩年 " 底價賣地 " 的局面
并且我們還可以看到，這些地塊可大都是實打實的帶有住宅性質的
以山西鵬飛集團拿下的天津南開兩宗地爲例
兩宗地均爲住宅、商服綜合用地，并且配套有中營小學、南開中學兩所百年名校
至于原因嘛，也非常簡單粗暴
其老闆鄭鵬直接表示是爲了讓鵬飛子女走進一流的中學，與天津南開區簽訂戰略合作協議，爲此還親自去南開中學考察了一番
而除此之外，這些煤老闆們還在更多城市的土拍現場現身舉牌競拍
6 月，太原萃豐置業也在北京報名了海澱雙新村兩宗地
7 月，山西金彙海報名北京順義區新城第 19 街區 19-69 地塊
此後的 8 月，深圳寶安一幅宅地出讓，太原萃豐又再次現身
競拍、拿地、修住宅、建配套，看來這些煤老們是真心實意打算深耕地産了
但還有更誇張的
連開發商都避之不及的爛尾樓，也被煤老闆承包了
2022 年 7 月，爛尾十餘年的西江月被辰宮地産接盤，而這個所謂的辰宮地産背後就有本省榆林、神木的能源集團作後盾
别說，煤老闆接手後還真有行動
對比接盤前的破敗骨架，如今工地現場樓盤外立面已經被粉刷，不時有施工聲傳出
僅用 138 天就完成了 DK1 的安置交付
如今已有 1768 戶業主，半數以上的村民如願回家
眼見着大批資本撤出地産之際，煤老闆們不僅大肆收購核心房産，又是當白衣騎士接盤爛尾樓
難道真就僅因爲土豪多金麽
03
背後和這兩個因素有關
是的
第一，還真是因爲有錢，就可以爲所欲爲
要知道在過去很長一段時間，煤炭一直被稱爲 " 黑金 "
煤老闆三個字有多瘋狂，那是基本就等同于行走的印鈔機的存在
大概是 2007 年煤價處于最高點時，每噸煤的淨利潤在 800 元左右，也就是說，假如一個煤礦年産 30 萬噸，那就是純賺 2.4 個億
平均每一天收入 65.8 萬，這還隻是一個煤礦
據說山西小城高平，2004 年有 172 座小煤礦
兩年間，縣城私家車增加了 4000 多輛，其中奧迪有 180 多輛
當然除了買車，煤老闆也喜歡買樓
2006 年 8 月 8 日，據 SOHO 中國稱
近兩年山西客戶購買 SOHO 項目金額，已占到 SOHO 中國總銷售額 40%
雖說後來因爲金融海嘯煤炭價格驟跌，加上同年，山西襄汾特大潰壩事故發生，規模最大的煤改開啓
山西煤企急劇減少至 130 家，年産 30 萬噸以下煤礦全部關停
但不得不說，煤老闆們早在早期就完成了大量的财富積累
更重要的是，伴随近兩年天然氣、煤炭等資源價格走高
數據截止于 2023 年 12 月 1 日，17:30
也讓當下大批煤礦企業獲得豐厚的利潤
再比如内蒙古的鄂爾多斯集團
雖然如今主打的是賣羊絨衫，但根據其 2023 年半年報可以看出
圖片來源：企業 2023 年半年報
主要參與持股的公司，電力冶金、多晶矽、永煤礦業等，也都在帶來十幾億的淨利潤
别看都是煤炭、矽鐵，不知道完爆當下多少還在虧本的互聯網企業
第二，也是基于當下抄底樓市的時期
最誇張的當屬中糧海景壹号
要知道現在唯一還在挂牌出售的二手房源隻有一套，340 平的住宅，單價高達 29.4w/ 平
而根據上海邕鵬購買的 4.92 萬方的出售面積，41.42 億的總價計算，成交單價僅 8.42 萬 / 平
單價每平差價 20 萬
雖說主要是由于該項目是整體股權交易，項目公司的投資性房地産評估價值僅有 5.86 億，如果是單套出售則會産生大量的土地增值稅
但單從出租率來說
圖片來源：企業公告
目前這三棟樓已對外出租，租期均爲一年以内短租約，入住率保持在 90％以上
如此核心的區位，如此的出租率，且公告中指出項目增值額爲 34 億，增值率 465.13%
也難怪這時候煤老闆要下場
04
所以你看殺回來的煤老闆們
看似做着煤炭這樣的傳統行業，但背後的眼光依舊老道
要麽拿上海、北京這樣核心城市的輕資産，要麽自己接盤項目成開發商，把命運捏在自己手裏
我們說任何行業都有其發展的周期，尤其是對于房地産這個周期之母來說
房企自身在經曆洗牌，而作爲投資者有人撤退，也同樣也有諸如煤老闆、外資、白酒行業的老闆們紛紛再次入股
并且也在帶來正面的影響
更充裕的現金流或是盤活爛尾樓項目
而這對于當下的樓市來說，如今行情下，仍然有煤老闆出現，且煤炭這樣的資源類産業本身也較爲穩定
由這樣的企業來接盤，也算是好事一樁了
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以上爲正文，來自 Moon
