經濟觀察網 記者 田國寶 2023 年北京房地産企業銷售金額 Top30 榜單中，出現了北京興創置地房地産開發有限公司（以下簡稱 " 興創地産 "）、北京海開控股（集團）股份有限公司（以下簡稱 " 海開控股 "）和北京未來科學城置業有限公司（以下簡稱 " 未來科學城 "）3 家北京區級城投公司，其中，興創地産作爲新面孔首次出現在這一排行榜中。
一位熟悉北京房地産的人士表示，城投公司自身開發能力較弱，參與拿地一般帶着相應使命，比如爲土地市場兜底、合作方要求等，" 有的本身就是土地一級開發商，通過參與二級開發實現更大收益 "。
城投崛起
2 月 5 日，星光都荟合苑項目取得最新一期預售許可證，核準内容包括地下倉儲及車位，從 2022 年 9 月以來，該項目累計批準預售房源 1506 套，截至 2 月 19 日網簽 951 套。
2022 年 2 月 16 日，位于北京大興黃村的 8 号地塊競拍，由興創地産以底價接下，當年 5 月引入中建三局共同開發了星光都荟合苑項目。
興創地産爲大興區屬國有企業，主要負責大興區内保障房和安置房建設、城市更新等業務，2020 年以來，開始與房企聯合在公開市場拿地，據不完全統計，截至 2023 年底，累計合作開發的商品房項目超過 5 個。
2020 年 2 月，興創地産聯合北京住總在大興區采育鎮獲得一幅住宅用地，這是目前查到的興創地産在公開市場最早的拿地記錄，土地成交價 6.6 億元，由于位置較爲偏遠，銷售情況不理想，目前進入現房銷售階段。
2021 年 10 月，興創地産聯合中鐵置業在大興區黃村鎮拿下一幅宅地，總地價 37.8 億元，建成 661 套住宅，2022 年 3 月開盤至今，累計網簽 15.8 億元，去化率接近一半。
在拿下黃村地塊的同一天，興創地産還聯合中建三局以 35.7 億元拿下一幅位于大興西紅門的住宅用地，建成品創璟苑項目，共有 1007 套住宅，截至 2 月 19 日，累計網簽 857 套，目前處于清盤階段。
2023 年 12 月，興創地産聯合中鐵置業再次以 19 億元在大興黃村拿下一幅住宅用地。
除興創地産外，參與拿地的大興區國有企業還包括北京市大興城鎮建設綜合開發集團有限公司，于 2023 年 6 月聯合中建三局以 10 億元拿下大興新城一幅住宅用地；2023 年 11 月與黃村鎮集體企業合作拿下大興新城西片區一幅土地。
北京各區都有不少參與拿地的城投或區屬國有企業，如通州有通州投發、北京城市副中心投資；昌平區有未來科學城置業；海澱區有海開控股；朝陽區有昆泰控股集團；亦莊有新航城控股等。
據不完全統計，2020 年— 2023 年，北京各區國有企業及城投參與拿下的 36 幅土地中，總地價接近 800 億元，在北京住宅用地成交總金額中占比超過 10%。其中 19 幅爲聯合拿地，17 幅爲單獨獲取，這些地塊多數位于大興、密雲、懷柔、通州，也有部分爲海澱、昌平等熱點區域，如海開控股在海澱拿下的兩幅土地，成交價分别達到了 53 億元和 32 億元，北科建參與的海澱西北旺地塊成交價達到 76 億元。
昌平未來科學城也參與區域内多個地塊競拍，與中海合作地塊的價格爲 42.7 億元，與中建一局合作地塊的價格爲 27 億元。平谷、密雲、房山、懷柔和通州等區地價較低，城投公司參與拿地的總價多在 20 億元以内。
區屬國企或城投參與拿地，有效避免了流拍，之後往往都引入合作方共同開發。
利益分配
聯合拿地的合作類型和模式有多種。
第一類是市場化合作，比如保利、首開和新航城建設合作拿下的榆垡鎮中心區地塊；華潤置地、中鐵置業與興創地産聯合獲取的位于西紅門的地塊；華潤置地、北科建聯合體拿下的海澱北部地區地塊。
一位與城投合作過的房企人士介紹，市場化合作一般基于雙赢目的，開發商與城投組成聯合體，可以增加拿地幾率，減少資金支出；城投參與拿地，可以分享土地二級開發的增值收益。
城投公司合作的房企中，一類是央國企，" 合作起來節奏匹配 "；另一類是開發建設、産品和銷售能力突出的民營房企，借助民企在房地産領域的專業能力實現利益最大化。
第二類是招商性合作。一般情況下，土地正式招拍挂前，區級政府會對轄區内即将出讓的部分土地進行招商，以便各類土地都能順利出讓，而不是形成冷熱不均的土地市場。
過去，由于每次推出的優質地塊相對較少，競争較爲激烈，在土地前期招商階段，通常會爲優質地塊搭配一部分位置較差的土地。比如 A 地塊爲優質地塊，會搭配位置較差的 B 地塊一起出讓，某家房企想要獲得 A 地塊，必須承諾同時拿下 B 地塊，" 有時爲了讓一家房企拿到 A 地塊，政府會給報名參拍的企業一一打招呼 "。
土地市場有時會出現這樣的現象，一幅優質土地，雖然報名參拍的企業很多，但最終出價的少，有的土地甚至以底價成交；一幅較差的土地，去化并不符合投資要求，但同樣會有房企參與拿地，拿地企業往往會要求區屬國企也參與，共同承擔土地潛在的風險。
第三類是利益綁定。區屬國企和城投在土地市場的合作夥伴，建築類房企占據主要位置。
一位建築央企人士告訴經濟觀察網，與地方城投或國企聯合拿地的建築類房企，一般都是在基礎設施領域深耕多年的企業，" 比如修路、修橋，建保障房和安置房，很多建築企業都是帶資進場 "。
由于基礎設施類工程結算較慢，部分區政府或新城新區管委會通常會以土地出讓金作爲工程結算資金的主要來源，" 不是直接用土地抵償工程款，而是從土地出讓金中拿出一部分來結算工程款 "。
據其介紹，近年來，一些建築企業已經與地方政府形成較穩固的合作模式，通過帶資進場、墊付工程款等方式，一方面承攬一個區域的大部分基建工程項目，" 很多建築企業爲了拿到工程，也願意帶資進場，條件是這個區的其他工程也給它 "；另一方面是廣泛參與該區域土地的二級開發，用來彌補基建工程墊資的資金流出，" 很多建築類企業都是從保障房、安置房開始介入，逐步過渡到商品房市場領域，一些地方政府已經和建築企業形成深度綁定關系 "。
土地消化
土地市場黯淡時，城投往往是主要兜底者，這類兜底拿下的土地，要麽位置較好、利潤較低，要麽位置較差、去化較難。
還有一類土地是産業配套的住宅用地，大部分掌握在區屬國企和城投手中，這類土地含金量高，很容易找到合作方。
此外，在這一輪房地産流動性風險中，部分民企資金鏈斷裂或無力繳納土地出讓金，面臨無法按時開工或爛尾風險的土地，通常也會被區屬國企和城投接下。
上述熟悉北京房地産的人士表示，由于一些地塊位置較差，去化難，城投拿下後，後期引入合作方較困難，" 有的隻能找代建公司開發建設 "。
如何消化手中含金量較低的土地，成爲一道難題。
一位金融機構的人士透露，從 2022 年下半年開始，一些金融機構開始接觸地方城投公司尋找投資機會，但符合條件的項目不多。
遇到合适的地塊，金融機構和城投談好後，金融機構會尋找一家房企或代建公司，提供相關融資支持，由房企或代建機構參與項目投資和開發建設，金融機構從項目回款中獲得回報。
一些位置較好但利潤相對較低的地塊，一般會通過相關安排來提升利潤率，比如城投公司将項目估值打一個折扣，作爲金融機構參與投資的前置條件；再比如，城投公司剝離項目的公建和商辦等資産，提升地塊的含金量。
一位民企人士告訴經濟觀察網，民企普遍現金流較爲緊張，單獨拿地能力不足，無力在土地市場與央國企拼殺，爲了繼續獲取新項目，開始選擇與城投合作。從 2024 年開始，他所在公司将在北京等全國重點城市，尋找與城投合作的機會，" 有些地塊按原來的測算方式不賺錢，但換一種方式還是有利潤的 "。
城投接盤的地塊，普遍不符合高周轉的标準，但轉換思路和測算方式，也可以從中挖掘價值，在他來看，市場再差也有需求，隻是去化慢。
去化慢，意味着投入少，不需要承擔太重的 " 三費 " 成本。" 好賣的項目少了，隻能從中找相對好的去合作，一層一層找下去，大部分土地還是會消化掉 "。
對房企來說，現有市場下，一個團隊可以同時管理三到五個項目，甚至更多，不僅可以提升團隊的能力，還能倒逼團隊專注于産品，" 賺大錢不現實，但養活公司和團隊還是沒問題的 "。
