财聯社 9 月 4 日訊（記者 李潔）售樓處 72 小時不打烊、多項目收回折扣、某樓盤看房客戶多到椅子不夠用、二手房挂牌量激增，出台樓市新政後的京滬市場，一派火熱景象。
9 月 1 日，北京、上海落地執行首套房 " 認房不認貸 "，力度超出市場預期。
"9 月 2 日新政第一天，一線城市成交活躍。因網簽數據滞後，市場實際成交熱度北京最高，上海其次，整體看新政目前對廣州、深圳影響不大。" 中原地産首席分析師張大偉表示。
據中原地産統計，北京新政第一天的新房市場成交，就超過 8 月半個月的成交量。9 月 2 日，北京新房成交量超過 1800 套，但 9 月 3 日成交快速下調至 900 套左右。二手房方面，9 月 2 日 -3 日兩天，北京二手房成交 2600 套，其中 9 月 2 日成交 1200 套，較上周同期的 600 套上漲 100%。
上海方面，據鏈家上海數據，新政後首個周末二手房成交量增加約 70%。深圳方面，樂有家研究中心數據顯示，上周末樂有家二手成交環比出現明顯上漲，但還未達到 3 月小陽春時期的高峰。
" 北京住建委今天還給我們打電話，詢問一線城市的樓市成交情況。他們非常關注，因爲這關系到後續是否要繼續出台政策，以及可能的發力方向。" 一位房地産研究機構高層告訴記者。
業内人士認爲，一線城市 " 認房不認貸 " 政策的落地，對樓市成交短期内起到明顯帶動作用，但這種成交量的熱度能持續多久，以及成交量的升溫是否會帶動房價的上漲，各方卻存在一定争議。
北京、上海未來幾個月房價是否會上漲？
" 目前政策剛出，市場情況怎樣還需要再觀察，我們不會在短期内貿然提價。" 一位總部位于北京的房企人士告訴記者。
不過，目前北京已經有部分樓盤宣布收回折扣。
" 北京出台認房不認貸政策後，部分項目的開發商确實宣布了收緊折扣，但這其實是一種營銷手段。宣布收緊折扣是爲了吸引客戶盡快認購，而後續是否真的會收緊折扣，要看實際到訪的客戶量和成交情況，再做下一步判定。" 合碩地産機構首席分析師郭毅向記者表示。
目前，京滬市場價格基本平穩，新房、二手房尚未出現明顯的漲價現象。但在張大偉看來，北京、上海未來 2 個月房價或有望出現上漲。
" 對于北京市場來說，預計會出現金九銀十，二手房成交量有望快速上漲到 1.5 萬套 -2 萬套 / 月，部分區域短期出現價格上行的概率較大。" 張大偉表示，如果一線城市樓市成交量持續放大一周以上，價格有可能開始會明顯上漲。
58 安居客房産研究院院長張波也認爲，北京、上海潛在購房群體量大，因此短期内可能會出現價格小幅上揚态勢。
" 房價會出現分化，熱點闆塊房價不排除會出現跳漲現象，但大部分外圍區域房價上漲的動力偏弱。" 張波稱。
不過，郭毅卻持不同的看法。其認爲，北京市場目前不具備漲價的市場基礎和空間。
" 宏觀方面，目前北京新房市場庫存量在 7.3 萬套左右，按照此前半年成交量測算，去化周期在 15 個月以上。微觀方面，從北京供地角度來看，很多細分闆塊同時有兩到三個新房項目在售，這種情況下各個闆塊之間具有競争關系，項目會通過價格等手段形成競争和制衡，所以目前北京并不具備漲價的基礎。" 郭毅表示。
二手房方面，政策出台後，一線城市的二手房房源挂牌量出現了井噴。記者從多家機構獲悉，北京 9 月 2 日二手房房源挂牌量超過 3000 套；鏈家上海周末新增挂牌量，同比增加了 65%；深圳新政官宣後兩日，業主新增挂牌量單日增幅 20% 左右，但 9 月 1 日起已恢複新政前水平。
與此同時，新政後二手房漲價房源數量明顯增多。諸葛找房數據顯示，2023 年 9 月 2 日、3 日，北京二手房漲價房源量分别爲 1048 套、867 套，日均漲價房源量較上一周同期翻兩番；上海 9 月 2 日、3 日漲價房源量分别爲 680 套、582 套，日均漲價房源量較上一周同期翻倍；廣州、深圳漲價房源量呈現平穩走勢，上周末日均漲價房源量分别爲 98 套、189 套。
" 目前北京二手房的挂牌房源量約十四五萬套，‘認房不認貸’政策出爐後，一部分購房家庭希望賣掉手裏的舊房子，騰挪首套購房資格，所以又新增了很多房源挂牌。" 郭毅稱。
其進一步表示，這種情況之下，造成二手房供應量有所增加，加大了買家的選擇面，房東之間競争程度更激烈，更加不具備漲價的基礎。
" 當下新房以及二手房的庫存都處在市場高位，不管開發商還是二手房業主，首先想到的是，怎麽能盡快把手裏手裏面的房子賣出去，盡快實現資金的回籠。" 上述研究機構高層表示。
新政後市場熱度能維持多久
多位受訪問期人士告訴記者，京滬樓市成交量增長，有多重原因。
" 北京 9 月 2 日成交的上漲，大部分屬于受政策影響的恐慌需求入市，也有部分成交是之前積壓的需求集中入市。" 張大偉表示。
" 新政後北京的各個新房項目，更多還是在消化過去的存量客戶，案場的增量客戶在實際成交中的占比，是微乎其微的。" 郭毅告訴記者。
其進一步表示，一線城市存量客戶的總基數相對有限，預計新政帶來的整體市場熱度，能延續到年底。之後如果沒有更多的政策接力，包括針對剛需客戶的政策支持等，這波市場熱度很快就會過去。
張波也認爲，本輪一線城市的成交量提升預計至少會延續到今年年底。目前市場有待于一線城市複蘇起到 " 領頭羊 " 作用，預計一線的複蘇在 9 月就可以體現，核心二線 9 月底或在 10 月初有所顯現。
" 新政帶來的市場熱度持續時間的長短，一方面取決于購房者換房節奏，另一方面也取決于其他優化政策跟進情況。若要扭轉市場下行預期，仍需要供需兩端政策持續協同發力。" 中指研究院市場研究總監陳文靜告訴記者。
從成交水平來看，記者從多家機構獲悉，雖然新政後一線城市的市場成交量同比有所上升，但成交數據仍低于今年 2-3 月小陽春的水平。
" 住建部門也在關注‘認房不認貸’政策的影響效力，如果效果不錯，能持續對市場形成拉動作用，可能會放緩支持性政策的繼續出台。但如果發現市場短期之内成交上升後又明顯下滑，那麽後續可能還會有出台各種扶持性政策的機會。" 前述研究機構高層告訴記者。
