作者｜王晗玉
編輯｜鄭懷舟
在住房和城鄉建設部提出研究建立房屋養老金制度不到一周後，上海房管局發布了有關住宅維修資金管理的新規定。
此前在 8 月 23 日，住建部副部長董建國在 " 推動高質量發展 " 系列主題新聞發布會上提到，上海等 22 個城市正在試點，試點的重點是政府把房屋養老金公共賬戶建立起來。
随後這一消息被部分市場觀點解讀爲 " 個人出錢給房子養老 "、" 房屋養老金等同于房地産稅 " 等含義。
不過經過多位研究機構專家在住建部直屬期刊《建築》雜志發表解讀，目前可以确定公共賬戶籌集資金無需業主額外繳費。但透過市場讨論的熱度也可感知，樓齡老舊導緻的居住質量下降與檢修困難正逐漸凸顯。
這一困境對應的現實是，當前存量市場中，樓齡超過 20 年的 " 高齡房屋 " 占到 15%，且規模正持續擴大，并不斷推高折舊損耗與安全隐患。因此體檢、規避此類風險的資金需求有多大？此前已在執行的住宅專項維修資金是否足夠？未來又有哪些市場機會？
房屋養老金，錢從哪裏出？
8 月 23 日在國新辦舉行的新聞發布會上，住建部副部長董建國在答記者問談時提到：" 研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險制度，構建全生命周期房屋安全管理長效機制。目前，上海等 22 個城市正在試點。特别說一下房屋養老金，個人賬戶通過繳納住宅專項維修資金已經有了，試點的重點是政府把公共賬戶建立起來。"
當時，這一信息被部分觀點理解爲後續業主還需向房屋養老金公共賬戶繳納費用。但随後住建部建築雜志社智庫研究院執行院長肖正華、上海市房地産科學研究院院長嚴榮、浙江工業大學中國住房和房地産研究院院長虞曉芬等，分别在建築雜志社官方公衆号發表觀點，更正這一誤解。
如肖正華指出養老金公共賬戶資金來源渠道主要有：城市政府可以通過地方财政補貼一點、土地出讓金歸集一些、原公房出售資金等多渠道歸集。
嚴榮也表示，公共賬戶資金來源要由公共部門籌集，主要的來源包括城鎮土地出讓收益，體現 " 取之于房、用之于房 " 的原則，另外還可來自于老舊小區改造資金以及其他财政資金。因此" 當前研究建立公共賬戶并不需要老百姓直接出錢 "。
虞曉芬則指出，盡管我國在推行住房商品化時建立了購房者按建安成本 5-8% 繳納房屋維修基金的制度，但因數量十分有限，已難以滿足城市房屋安全維護和老舊小區更新需要。
這解釋了當前試點工作爲何在已執行房屋維修基金制度的前提下，仍需建立公共賬戶。
上海易居房地産研究院副院長嚴躍進解釋說，房屋養老金由個人賬戶和公共賬戶組成。個人賬戶由住宅專項維修資金平移而來，現行标準延續自 2008 年的 " 按住宅建築安裝工程每平米造價的 5%-8% 繳交 "。當資金餘額不足首期資金的 30% 時，需及時續交。
按照最初設想，個人賬戶資金可用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修等工作。但在實際運作中，嚴躍進提到，這部分資金存在規模過小、應對房屋安全新問題的解決能力弱等問題。且過去很多老舊房屋、房改房等都未及時建立維修資金的賬戶和數據，賬戶的資金缺口比較大、續籌難、業主抵觸情緒大。
廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也提到，此前住宅專項維修資金存在程序冗長、提取和使用難的困境，導緻一邊是資金 " 睡大覺 "、一邊是需要大修大補而不得、不及時，從而損害相關業主的權益。
而公共賬戶不同于個人賬戶——賬戶歸屬于個人，資金的提取、使用須經業主決策——或将更好地發揮統籌作用。嚴躍進預計公共賬戶會以市一級賬戶的方式建立，以更好發揮全市統籌和統領功能。
談及公共賬戶未來可能的資金來源，嚴躍進預計至少有 7 項，包括土地出讓金、老舊小區改造資金、财政撥款、稅費支持等。
制圖：36 氪
20 年老樓占 15%，資金需求或達 4.4 萬億
目前有多位業内專家判斷，依照當前的存量房屋規模和房齡，房屋養老金個人賬戶既有資金規模過小。那麽要想滿足實際的房屋維修所需，還需籌集多少資金才夠用？
對此，嚴躍進在其針對房屋養老金制度的研究報告中算了一筆賬。
首先，據其結合國家統計局數據統計，目前至少有 15% 的房屋房齡超過 20 年，至 2030 年，這一比例則将達到 32%，屆時房屋 " 老齡化 " 問題将更爲嚴重。
數據來源：國家統計局、易居研究院 制圖：36 氪
同時，當前市場也已步入存量房占主導的階段。以上海爲例，截至 2023 年底，上海市城鎮既有住房建築面積超過 7.6 億平方米，按 2023 年上海新房交易規模約 1000 萬平方米的規模計算，存量房市場約爲增量房市場的 76 倍。這表明後續存量房的管理将愈發受到重視。
當前根據統計局公開數據，全國城鎮存量住房總規模達到約 350 億平方米；嚴躍進根據房屋檢測、電梯更換等各地情況估算，每平方米房屋每年安全管理成本約爲 5 元；再根據各房齡段的房屋進行簡單平均和估算，其估計存量房平均剩餘房齡約 25 年。
據此三者相乘，嚴躍進認爲，若要持續開展全國性的房屋養老金政策，未來至少需要 4.4 萬億元的資金投入。
此外，根據相關機構披露，目前房屋養老金個人賬戶資金規模約爲 1 萬億元，因此公共賬戶資金缺口或達 3.4 萬億元。而按照存量房平均剩餘房齡約 25 年計算，待公共賬戶落地執行，此後每年管理、維修存量房投入的資金規模或需達到 1300 億元。
4.4 萬億市場，誰能嗅到機會？
4.4 萬億元的資金需求，從另一個角度來看，也将催生一個 4.4 萬億規模的市場。嚴躍進亦認爲此類資金支持有助于加快房屋體檢、房屋維修、房屋管理等一系列工作，帶動相關産業鏈擴大市場。
以房屋檢測行業爲例，根據政策導向，房屋養老金的一個重要用途是投向房屋體檢業務。這或能帶動傳統房屋檢測機構、新型房屋檢測機構、專業細分領域檢測機構的業務提振。
根據易居研究院的報告，傳統檢測機構通常包括房屋檢測中心、建築科學研究機構、建設工程檢測中心、房屋質量檢測站、室内裝飾質量檢測中心等，屬于老牌檢測機構，基礎紮實，也有包括城中村改造、動拆遷業務和老舊小區改造等領域的成熟檢測經驗。
新型檢測機構包括智能檢測機構、大數據分析機構、綠色檢測認證機構、互聯網 + 檢測機構等，此類機構市場擴張能力較強，能利用數字化等技術快速和精準輸出檢測結果。
而如防水檢測、隔音檢測、抗震檢測、甲醛檢測、土地檢測、岩土工程檢測等細分領域檢測機構，伴随新規試點對此類細分領域的重視，其業務量或也會有持續拉升的機會。
此外，過去在物業維修領域中，涉及到設施設備安裝類工程，往往面臨資金提取困難等問題。伴随房屋養老金公共賬戶逐步建立，資金狀況有望持續改善，設施設備和工程安裝行業也有機會獲得增長。
" 包括房屋體檢和檢測行業、設施設備和工程安裝行業、智能設備和數字化行業、房屋維修管理和服務行業等都會獲得更大的發展機會。" 嚴躍進判斷。
顯然，在增量市場有所回落的當下，對于房屋檢測、設備安裝一類行業參與者，養老金公共賬戶的建立更值得期待。
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