中新經緯 1 月 12 日電 ( 薛宇飛 ) " 買房的時候我還竊喜，選到了好樓層，做了一個正确的抉擇，但誰能想到現在會退房呢。" 一番折騰後，于鵬 ( 化名 ) 決心退掉位于北京亦莊的招商玺項目的期房，" 剛買 2 個月相當于降了幾十萬元，這誰受得了。"
近期，招商玺項目引發北京地産行業内讨論，起因是該樓盤給出了最高 4% 的渠道傭金費率，按項目最小戶型計算，房産中介賣出一套房，可以拿到至少 40 萬元的傭金。這一舉動，引起之前買入該項目的準業主的不滿。
從看房驗資，到高比例渠道傭金
2023 年 6 月，北京經開區亦莊新城的 X47R1 地塊進行拍賣，吸引了 31 家房企及房企聯合體參拍。該地塊位于亦莊河西區域，區域位置較爲優越，銷售指導價爲 7.7 萬元 / 平方米，現房銷售指導價 7.9 萬元 / 平方米。
經過激烈角逐，中臯置業最終以搖号方式拿下該幅地塊，總價款 79.12 億元，并有 5.3 萬平方米 " 現房銷售 " 面積，整體樓面價約 4.44 萬元 / 平方米。之後，中臯置業與招商蛇口展開合作，并由招商蛇口操盤該地塊，項目名爲 " 招商玺 "。
招商玺瞄準的是高端改善需求，戶型爲 143 平方米 -266 平方米，總房價均在千萬元以上。招商蛇口北京公司官方微信公衆号在一篇文章中稱：" 招商玺，作爲招商蛇口的頂級産品系，有着‘前瞻性的設計理念 + 多元化的空間組合 + 引領高端居住體驗’的産品觀，代表着更高端的産品标準。"
2023 年 10 月，該項目快速入市。招商蛇口對外表示，開盤首批次房源全部售罄，銷售金額達 35.72 億元。于鵬是該項目的首批購房人，他對中新經緯稱，開盤前，招商玺比較 " 高傲 "，客戶要出具銀行賬戶的驗資證明才能看房，後來才取消驗資要求。另一位購房人徐敬 ( 化名 ) 也說：" 開始說的是驗資 500 萬元，我在售樓部将銀行賬戶中的金額展示給了置業顧問。"
于鵬稱，該樓盤不僅沒有任何優惠折扣，連伴手禮也不送，加上每平方米數千元不等的精裝修，房價在 8 萬元 / 平方米以上。徐敬對中新經緯稱，當時招商玺對項目銷售很是樂觀，置業顧問明确表示，不會找第三方中介機構等渠道進行合作，" 給我的感覺就是，這個項目一開盤就賣光了。"兩位購房人均稱，彼時北京樓市表現不錯，加上政策放松，第一批準業主對該樓盤比較看好。
但僅僅過去一個多月，招商玺就與第三方中介機構展開合作，渠道費率不斷提高。于鵬從業主群得知，該項目與中介公司合作時，當時的渠道費率是 2%，按照 143 平方米的戶型計算，成交一單的話，中介就可以拿到超 20 萬元的傭金。于鵬稱，第一批業主們中有不少人也知道這種情況，但并未完全在意，隻認爲是樓市逐漸平淡、樓盤方面爲了盡快出貨。
沒過多久，于鵬了解到，招商玺就将渠道傭金比例從 2% 漲到了 4%。從不與渠道公司合作，到高比例支付渠道傭金，時間還不到 2 個月，這讓第一批業主中的不少人感覺到利益受損。于鵬說：" 按項目最小戶型計算，4% 的渠道費率，一套房源的傭金就超過 40 萬元，而 266 平方米的大戶型的傭金至少在 80 萬元。"
是變相降價？開發商回應
樓盤給房産中介公司高比例傭金，購房人爲何會覺得利益受損？
其實，高比例渠道傭金在許多城市的房地産市場都存在。房産中介的通常做法是，帶來的客戶認購房源後，會将部分傭金返還給購房人。比如，樓盤向中介支付總房款 4% 的傭金後，中介則可能将總房款 2% 甚至更高比例的傭金返還給購房人，至于返還多少，需要中介與購房人私下協商。
徐敬稱，招商玺項目與房産中介公司合作後，他接到了多家房産機構的電話，基本上，購房人能拿到其中一半的傭金，" 按照 4% 的渠道傭金計算，找大一點的中介公司帶看成交的話，購房人大概能拿到 2% 的返點；找小一點的中介公司，可能會高于 2%。購買 1000 萬元的房子，意味着購房人能拿 20 萬元的返點。"
一位不願具名的地産分析師對中新經緯稱，傭金返點已經是比較普遍的現象，很多購房人心知肚明。因此，購房人會将樓盤推出高比例渠道傭金的做法，看作是變相降價。
對于招商玺爲何會在 2023 年底推出最高 4% 的渠道傭金費率，招商蛇口北京公司相關人士于 2024 年 1 月 12 日對中新經緯回複稱，該項目針對中介渠道的激勵政策，是爲了在年底沖刺業績，這是行業内很多房企的常規動作。
招商玺推出 4% 的渠道傭金後，讓第一批準業主坐不住了。于鵬稱，準業主們開始去招商玺售樓部，與招商蛇口方面進行協商。據于鵬、徐敬估算，大約有數十戶準業主向開發商提出了質疑或協商要求。2023 年 12 月初，部分準業主來到招商玺售樓部讨要說法，并提出享受 4% 的返點優惠、自主選擇是否要精裝修、後期優惠也應繼續享受等要求。
于鵬說，招商蛇口方面當場拒絕了準業主的訴求，這之後，部分業主提出退房要求。而按照招商蛇口的說法，準業主提出書面退房要求後，需要支付總房款 10%、高達上百萬元的違約金。此次協商雙方不歡而散。
後來的協商中，有準業主堅持退房，并按照招商蛇口的要求寫下無責退房申請書，目前，退房流程仍在推進。也有部分準業主選擇了樓盤給出的優惠活動，據于鵬了解，購買不同面積的準業主拿到的優惠活動并不相同，會有數額不等的裝修券和車位費購置補貼。
" 這件事在 2023 年 12 月份已得到妥善解決，我們與準業主的溝通比較順暢，準業主從一開始的有意見、有情緒，逐漸轉變爲對項目的理解，并且仍然堅持做我們的業主。" 招商蛇口北京公司上述人士還說，該項目 2023 年銷售态勢一直非常良好，業績表現也很不錯。公司現在如過往一樣，與中介渠道機構保持着良好的合作狀态。
12 日，中新經緯在北京住建委官網查詢發現，招商玺項目共計有 11 棟樓的 500 餘套房源獲準預售，已簽約套數爲 21 套，簽約均價爲 78311.93 元 / 平方米。
渠道傭金比例高企 購房人應注意
随着市場轉入平淡，北京新房市場的渠道費率也有看漲之勢。徐敬稱，他看過北京亦莊的另一個在售項目，有房産經紀人就明确表示，可以給購房人返還總房款 1.5% 的傭金。
上述地産分析師稱，在 2023 年年初時，北京新房的渠道費率多在 1%、2%，後來很多項目都提高到 3%，一些銷售效果不好的項目甚至能達到 4%、5%。他說：" 很多開發商不敢降價，一方面是政府部門對價格有管控，另一方面是一旦降價，可能會導緻購房人觀望情緒加重，銷售情況更差。開發商就以提高渠道費的形式，達到變相降價的目的。"
他稱，渠道費率并無标準，也沒有主管部門對渠道費率的高低進行過規定。" 程序上看，開發商做法沒有問題。從傭金費率看，給 1%、2% 的傭金鼓勵中介機構帶看，這很正常，但費率過高則有變相降價嫌疑。"
近幾年來，新房業務逐漸成爲中介機構的重要收入來源，同時，相較于二手房，新房在首付比、稅費、成交周期等方面具備優勢，房産經紀人願意爲客戶推介新房。慢慢地，房産經紀人便以獨立第三方的身份，成爲了購房人的買房顧問。
但是，若一些樓盤給出超出市場平均費率的傭金時，房産經紀人或許會在利益的驅動下，爲購房人大力推介這些樓盤，從而失去中立性。上述人士說：" 一般情況下，渠道費率越高的樓盤，中介就會越努力地向購房人推薦，隻說渠道費高的樓盤的優點，拼命說那些渠道費低的或者不給渠道費的項目的缺點。"
" 渠道費率低的樓盤，或者不與中介公司合作的項目，反而在一定程度上證明項目是受歡迎的，也會賣得越好。" 該人士繼續稱。
但就招商玺而言，上述分析師認爲，該樓盤自身優勢比較突出，也得到部分購房人的認可，之所以年末推出高比例傭金費率，或許與招商蛇口北京公司整體銷售規模考核有關，" 從全國看，中海地産、華潤置業、招商蛇口三家央企的銷售規模咬得比較緊，招商蛇口估計是想沖一下業績，提高行業排名。"
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責任編輯：魏薇 羅琨
作者：付健青
