經濟觀察報 記者 田國寶 2023 年 12 月剛開篇，各大銀行涉房業務部門就忙起來了，召集部分房地産企業開座談會的消息接踵而來。
自 11 月 17 日三部門聯合召開金融機構座談會後，農業銀行、建設銀行、交通銀行、浙商銀行等多家銀行陸續召集房企開會，就企業融資需求、項目對接、債券承銷與投資等多個方面進行交流。
一位銀行人士告訴經濟觀察報，這是爲金融支持房地産融資新政制定細則做準備。
在前述金融機構座談會上，監管部門提出了 " 三個不低于 "，一改 2020 年底出台的銀行貸款 " 兩道紅線 " 的口徑：各家銀行自身房地産貸款增速不低于銀行業平均房地産貸款增速；非國有房企對公貸款增速不低于本行房地産增速；對非國有房企個人按揭增速不低于本行按揭增速。
上述銀行人士介紹，新政以 2022 年 11 月央行和原銀保監會下發的《關于做好當前金融支持房地産市場平穩健康發展工作的通知》（以下簡稱 " 金融 16 條 "）爲工具藍本，并結合 " 三個不低于 " 等最新要求實施，預計 2024 年初落地。
一位房企人士評價：這一輪地産融資新政與之前相比，更注重針對性、務實性和有效性。新政落地後，有望緩解部分開發主體和項目層面的資金壓力。
老工具新用
多位銀行人士表示，目前商業銀行并沒有收到任何白名單相關文件。也有個别銀行從業人員稱，監管方面确實草拟了一份涉房貸款的企業白名單，但這份名單更多是一種參考。
這份名單包括 19 家央企、13 家地方國企、5 家混合所有制企業、10 家未出險的民企，以及 3 家已經出險但違約規模較小的民營房企。
一位國有大行人士表示，所謂 50 家房企白名單，隻是監管層的建議，在新政落地過程中，銀行會結合自身業務和風控标準，在自有名單基礎上做相應調整。
在日常工作中，每家銀行都有相應的企業白名單作爲參考，白名單房企不一定全部能獲得融資，沒有進入白名單的企業也有獲得融資的機會。
對外界傳言的 " 爲白名單房企發放無抵押流貸 " 等消息，多數銀行和房企人士均表示可能性不大。一位區域銀行人士表示，目前爲房企提供流動資金貸款仍被視爲違規，如果傳言屬實，意味着需要對原有監管體系進行調整。
上述銀行人士表示，此輪融資新政仍以原有政策工具爲主，但具體實施又不同于以往，屬于 " 老工具新用 "，" 說明政策原來的落地情況沒有達到監管預期，這一輪監管層更加重視和務實 "。
上述區域銀行人士認爲，這次地産融資新政，一是爲了控制風險蔓延，" 沒有出問題的房企，不要再出問題了 "；二是爲了保交付，不要新增問題樓盤，通過金融手段幫助項目獲得交付所需資金。
對新政的效果，接受經濟觀察報采訪的多數房企表現冷靜，即便所有政策都能落實到位，依然解決不了房企的根本問題，并且，因爲現在民企融資大部分隻能用于保交付，不能用于還債或發展，" 有的房企也不一定願意去借錢 "。
目前，主要的商業銀行正在通過與房企座談等形式，了解房企的困難和訴求，爲制定細則做準備，待細則制定後，再下發到分行執行。
上述區域銀行人士認爲，監管部門要求銀行平等對待各類房企，在一定程度上能夠提升銀行對借貸主體或标的項目的綜合判斷力，而不是簡單秉持 " 出身論 "，倒逼商業銀行進一步聚焦業務本身，認真研判項目，做好貸後管理。
多位銀行人士表示，新一輪地産融資新政不會突破原有監管規則和風控體系，防範風險依然是主線，更多是在已有工具基礎上對實施細則做調整和優化。
各有難處
房企的資金來源主要是融資和銷售回款，目前，銷售回款面臨兩個方面的巨大壓力：一是銷售進一步下降，一位房企人士介紹，其公司前 11 個月銷售額降幅超三成，個别區域降幅超過一半；二是回款，保交付是所有房企的第一要務，地方政府對預售資金實施全額監管，項目回款極大受限。
在這種情況下，融資顯得更爲重要，雖然監管下發一系列房地産融資政策，但落地效果并不顯著。
2022 年以來，民企發債以擔保中票爲主，銀行主要充當債券承銷和投資兩個角色。即便有擔保，也不是所有銀行都願意認購，除非房企承諾拿出一部分募集資金償還存量貸款。
情況類似的還有開發貸，好的項目即便沒有政策也會得到銀行開發貸支持，差的項目，雖然政策鼓勵，但銀行執行層面格外謹慎，甚至要求房企提供額外抵押物。
一位股份制銀行人士表示，目前地産風險處于可控狀态，已經形成壞賬的債務，以及展期且償還風險大的債務，需要銀行願意犧牲約 3-5 年的利潤，才可以化解風險。
但銀行作爲防範金融系統風險的核心陣地，其風險來源除了房地産，還有城投和其他領域。銀行不願也無力承擔更多風險，因此在風控方面更加謹慎，對潛在風險容忍度更低。
多位銀行人士強調，作爲上市公司，銀行除了貫徹落實相關政策，也需要對投資人負責。所以，監管層更多是鼓勵銀行支持房地産，而非直接下達指示，即便是 " 三個不低于 " 政策下，風控依然是無法逾越的紅線。
上述區域銀行人士表示，銀行之所以不願介入保交付配套融資，主要是保交付項目去化不好，多數項目的預售資金或開發貸已被挪用。無論哪種情況，都存在缺乏後續還款資金的問題。
如果房企願意提供額外的優質抵押物，銀行也願意參與保交付項目配套融資，但對當前保交付項目的開發主體來說，符合抵押要求的資産并不多。
房企和銀行人士普遍表示，房地産表面問題是爆雷風險，真正根源是市場下行，隻有終端市場回暖，才能徹底解決房企難題。現有的融資政策隻是延長了風險爆發的時間。
