在行業最寒冷的時候,深圳國資出手力挺萬科,向市場抛出一顆紮紮實實的定心丸。
深圳,既是萬科的崛起之地、發展之地,更是它的福地。當年 " 寶萬之争 ",萬科抱上國資大腿,才把 " 野蠻人 " 姚振華擋在門外。如今陷入股債雙殺,國資股東再一次伸出了援手。
盡管郁亮也曾感歎,黎明前總是最冷。如今的萬科,早已不是一個人在戰鬥。
這一次,國資股東拿出的 " 工具箱 " 相當豐厚,僅僅承接舊改和認購債券兩項,就讓同行豔羨不已——有個 " 金爸爸 " 真好。
對于萬科來說,還不能高枕無憂,當下市場悲觀情緒未能消弭,銷售狀況不容樂觀,遠未到開香槟慶祝的時候。
國資力挺
萬科的市場份額、品牌知名度,一直位居行業頭部,同時,它也是最早在行業裏提出防範風險的房企。
2014 年,萬科提出房地産行業走進 " 白銀時代 ",明确市場快速上漲時代結束,一度遭到行業質疑。2018 年,公司在一次内部會議上,首次喊出 " 活下去 ",被業内認爲有作秀之嫌。
當時,各大房企在全國瘋狂擴張,一大批千億房企野蠻生長。甚至,某些頭部房企,已在海外布局房地産項目。
事實上,萬科也沒有停止擴張,隻是一直盯着自己的底線,謹慎加杠杆,強調經營韌性,才使得這兩年裏,沒像衆多同行一樣,被拖進流動性危機中。
但在深度調整的房地産行業裏,萬科也無法獨善其身。近期,公司境外美元債大跳水,股價跌跌不休,不免讓中小投資者們感到擔憂。
如何平複這種不安的情緒?上個月最後一天,公司在互動平台上表示,境内外債券交易異動并非公司基本面出現問題,境外市場關于公司猜測不實,以至于美元債價格出現波動。
可投資者的疑慮未能被幾句話打消。直到 11 月 6 日下午,深圳國資在萬科與境内外金融機構的會議上鄭重表态,事情才有了轉機。
深圳國資對萬科團隊作出肯定,強調如需要或遭遇極端情況,将動用一切可能的措施幫助公司積極應對。
作爲萬科第一大股東,深圳地鐵集團馬上抛出兩大承諾:承接萬科在深圳的部分城市更新項目,爲公司注入流動性,交易金額預計超 100 億元;擇機購買萬科公開發行的債券。
在國内房地産行業深度調整的這兩年裏,混改房企的國資股東如此高規格、聲勢浩大的援助,尚屬首次。
消息一出,市場立馬作出反應。11 月 6 日,萬科 A(000002.SZ)、萬科企業(02202.HK)分别大漲 6.21% 和 7.25%。同時,萬科境内外債券亦大幅收漲。
基本面無虞
這幾年,萬科時不時給行業潑點冷水,同行們可能并不以爲然。萬科自身堅守的穩健風格和業務管理水平,讓公司在行業變天後,依舊相對平穩發展。
2022 年,公司實現營業收入 5038.38 億元、歸母淨利潤 226.18 億元,同比分别增長 11.27% 和 0.42%。
不過,今年情況也出現了變化。公司前三季度實現營業收入 2903.1 億元、歸母淨利潤 136.2 億元,同比分别下降 14.0% 和 20.3%。即便如此,橫向對比,萬科取得這樣的成績已屬不易。
更難得的,是公司的現金流。截至今年 9 月末,公司賬面貨币資金 1036.8 億元,對短期債務覆蓋倍數爲 2.2 倍。另外,公司境内新增融資綜合成本 3.64%。
萬科在債務方面并無壓力,年内已無境外融資到期,境内待償信用債僅 3.8 億元。按照公司此前披露,現有充沛的資金量,可輕松保障境内外債券按時兌付。
不過,公司股價表現并不如意。十多天前,一位看似虧慘了的萬科投資者,在互動平台上大動肝火,直指股價已到 6 年新低,難道隻是二級市場的原因?僅從今年初以來,股價跌幅已超 3 成。
爲提振股民信心,公司董事長郁亮、總裁祝九勝薪酬繼續與年度淨利潤挂鈎,同時新增年度股價變動作爲調節系數,強化股東利益導向。
也就是說,核心高管不僅自降薪酬,獎金還效仿蘋果庫克與股價挂鈎,頗有割發代首的意味。
增長難題
在行業大勢面前,萬科也無法做到安枕無憂。
在郁亮看來,不能指望政策一下子解決所有問題,市場信心的恢複需要一個長期過程。
今年 8 月以來,各地支持合理住房需求政策密集出台,釋放了利好,但目前 " 想買 " 的驅動力,還不太不足。
市場回暖的過程緩慢,具體到企業,銷售短期還無法實現正增長。
今年 1-10 月,萬科合同銷售金額、合同銷售面積分别爲 3124.4 億元、2018.4 萬平方米,較上年同期分别下降 9.90% 和 5.49%。月均銷售約 312 億元,與有投資者預估的月現金流平衡點 350-360 億元,仍有一定距離。
日前,克而瑞披露今年前 10 月行業銷售榜單,萬科是 TOP5 中,唯一一個同比下滑的房企。
與此同時,公司營業收入、歸母淨利潤均已連續兩個季度雙雙負增長,且有進一步惡化的趨勢。
或許,正是銷售和業績的階段性頹勢,才波及到股價和債券,引發市場悲觀情緒。