作 者丨楊坪 , 吳抒穎 , 孔海麗
編 輯丨包芳鳴 , 張偉賢 , 見習編輯張銘心
圖 源丨視覺中國
地産行業政策暖風頻吹。
2 月 27 日晚間,深交所官網發文稱已召開房地産行業市場主體座談會,深入調研了解房地産支持政策的落地成效和房企生産經營、資本運作情況及面臨的挑戰,聽取相關房企及中介機構對進一步做好政策落實等意見建議。
深交所表示将支持房地産市場平穩健康發展作爲一項重要工作,制定專項工作舉措,更好發揮資本市場直接融資功能,有力支持合理融資需求,促進改善優質房企資産負債表。
2 月 28 日,房地産指數飄紅,上漲 0.76%,藍光發展、萬通發展、華發股份、新華聯等上市房企紛紛大漲。
光大證券地産行業分析師何緬南指出," 當前從中央到地方的各級政府對房地産行業的政策支持力度均較強,尤其 2022 年末以來‘三箭連珠’等支持政策陸續落地,有效促進了房地産行業平穩健康發展,切實增強了市場信心。深交所深入調研了解市場一線政策落地成效,有利于更好發揮好其市場組織和平台樞紐作用,多措并舉支持優質房企健康發展。"
深交所鼓勵房企用好融資并購工具
根據深交所介紹,股權融資方面,自 2022 年 11 月股權融資五項措施發布以來,深市共計 9 家上市房企和 4 家涉房上市公司披露再融資預案及并購重組方案,拟合計募集資金 434.40 億元。
債券融資方面,2022 年以來,深市累計支持房企發行公司債券 773.30 億元,發行資産支持證券 982.86 億元,保障房企增量融資與接續融資需求,有序拓寬優質房企募集資金用途;落地房企 " 央地合作 " 增信新模式,累計達成相關信用保護合約或憑證 8 筆,名義本金合計 12.40 億元,撬動房企融資 30 餘億元。
基礎設施 REITs 方面,發布保障性租賃住房 REITs 指引,落地市場首單相關産品,積極服務構建多主體供給、多渠道保障、租購并舉住房制度。
風險化解方面,多措并舉支持優質房企纾困出險房企,大力推動債務風險化解處置,2022 年以來多家房企通過債券展期、回售撤銷、回售轉售等市場化方式緩解債務壓力。
與會房企及中介機構負責人表示,房地産相關支持政策陸續落地,對行業健康發展起到了積極促進作用,切實增強了市場信心。
在座談會上,參會市場主體還圍繞股權融資、債券融資、公司經營、風險化解等進行了經驗交流,并就進一步優化再融資并購重組制度、提升審核效率,健全房企債券融資機制、提升投資者參與積極性,推進基礎設施 REITs 市場建設等提出建設性的意見建議。
深交所相關負責人表示," 推動房地産市場平穩健康發展是一項系統工程。深交所将和地方政府、行業主管部門、國資監管部門、市場主體、中介機構等市場各方一道,密切關注房地産行業發展動态,切實發揮好市場組織和平台樞紐作用,幹實事,謀實招,求實效,鼓勵房企用好融資并購工具,支持房企拓寬債券募集資金用途,以及發行以資産信用爲支持的 CMBS、不動産持有型 ABS、綠色債券等固收産品,助力房地産市場平穩健康發展,更好服務穩定宏觀經濟大盤。"
" 在穩妥處置某些房企風險的同時,資質良好企業的合理融資需求得到有力支持,經營情況重回正軌。從數據來看,随着相關支持政策的落地,市場信心逐漸恢複,民營房企融資環境得到一定程度改善,在 2022 年年末少數标杆民營主體‘第二支箭’加速推進後,2023 年 1 月中駿集團控股等民企陸續獲益得以破冰發債,同時部分民企在流動性得到補充後逐步恢複拿地能力。" 何緬南表示。
上市房企積極啓動融資并購工具
值得一提的是,這隻是當前監管層支持房地産行業發展的一角。從 2022 年下半年以來,行業政策暖風頻吹,A 股上市房企融資效率顯著提升。
2022 年 11 月 11 日,央行、銀保監會發布《關于做好當前金融支持房地産市場平穩健康發展工作的通知》,從保持房地産融資平穩有序、積極做好 " 保交樓 " 金融服務、積極配合做好受困房地産企業風險處置、加大住房租賃金融支持力度等方面發布 16 項舉措,全力支持房地産市場平穩健康發展。
随後,2022 年 12 月 21 日,證監會官網再發文強調 " 大力支持房地産市場平穩發展 ",指出将全面落實改善優質房企資産負債表計劃,繼續實施民企債券融資專項支持計劃和支持工具,更好推進央地合作增信共同支持民營房企發債。落實好已出台的房企股權融資政策,允許符合條件的房企 " 借殼 " 已上市房企,允許房地産和建築等密切相關行業上市公司實施涉房重組。此外,證監會還提出加快打造 REITs 市場的保障性租賃住房闆塊。
根據 21 世紀經濟報道記者統計,2022 年 12 月以來(截至今年 2 月 28 日,下同),合計有 16 家上市房企發布了增發預案,合計拟募資超過 747 億元,另有 6 家上市房企作爲競買方發布重大重組方案。
其中,萬科 A、保利發展定增融資規模分别達到 150 億元和 125 億元,是定增規模破百億的企業。
招商蛇口則拟以 89.28 億元的交易價格購買深投控持有的南油集團 24% 股權,和招商局投資發展持有的招商前海實業 2.89% 股權,同時,招商蛇口還拟向包括招商局投資發展在内的不超過 35 名特定投資者非公開發行股票募集配套資金,募集資金金額不超過 85 億元,其中 42 億元用于補充流動資金及償還債務,43 億元用于存量項目的建設使用,是目前已公開的交易規模最大的房企重組案。
債券融資渠道同樣火爆。根據記者統計,2022 年 12 月至今,合計有 54 家次上市房企啓動債券融資,發行規模合計達 639.82 億元,包括 20 單短期融資券、13 單公司債、13 單中期票據和 8 單資産支持證券,發行規模分别爲 160.6 億元、165.9 億元、195.5 億元和 117.82 億元。
"2023 開年,監管部門密集發聲,釋放積極信号,明确房地産金融化泡沫化勢頭得到實質性扭轉,房地産平穩健康發展事關金融市場穩定和宏觀經濟發展全局。從供給側來看,多部委相繼表态,通過信貸、債券、股權‘三箭連珠’綜合協同,有力提振行業信心;從需求側來看,5 年期 LPR 連續下調,地方政府‘因城施策’引導合理住房需求,包括優化 " 認房認貸 " 标準,下調首付比例等。政策利好頻發,供給側信用風險出清,促需求實質性升溫。" 何緬南指出。
2 月樓市回溫明顯
銷售人員:去洗手間都沒空
2 月份,樓市成交量明顯複蘇。
中指研究院數據顯示,2 月各線城市成交環比均呈現上升,16 個主要城市整體成交量環比大幅上漲 31.9%。
"2 月中旬,項目開盤原本準備邀約 600 人,實際到場 1000 多人,也是超過了我們預期。" 一些新房銷售在 21 世紀經濟報道記者的走訪中普遍透露市場熱度明顯提升。" 市場熱起來了,最忙的一天,我接待了 15 組客戶,别說吃飯了,那天真是去洗手間都沒空。"廣東省江門市龍湖一項目的銷售人員說。
提及成交上漲的原因,多位銷售均認爲,此前被壓抑的購房需求密集釋放是主要因素,經濟大環境改善帶來的信心恢複,也推動了購房者入市。
各線城市成交環比均上升
中指研究院監測數據顯示,2 月份一線城市成交面積環比上漲明顯,其中廣州漲幅最大,環比漲幅爲 79%,深圳次之,環比漲幅 57%,北京成交環比上漲 28%。
二線代表城市環比漲 43.9%,同比亦有恢複。
重點城市中,北京的改善性需求複蘇明顯。一家全國知名房企北京銷售條線相關人士透露,目前北京新房市場以改善型客戶爲主,地段較好、産品力領先且符合改善需求的房源相對稀缺,銷售較爲火爆。" 客戶信心提升,購房需求高漲,看到适合的房源,也會當機立斷、迅速出手。" 該人士表示。
此外,成都、南京、合肥、長沙等熱門城市的成交量有明顯提升,浙江多地也出現了明顯的銷售回溫迹象。
多城二手房周成交創新高
值得注意的是,這種上漲趨勢随着時間推進愈發明顯。
2023 年第 9 周(2.20-2.26),諸葛找房研究院監測的重點 10 城二手住宅成交量爲 21107 套,環比上漲 21.12%,有多個城市的二手房成交量達到近兩年來的峰值,諸葛找房方面預計,接下來二手房市場将會繼續回溫,重點城市樓市小陽春可期。
十強房企位次重列
在小陽春的帶動之下,今年前兩個月房企銷售表現回暖。受此帶動,房企銷售也呈現較好的态勢。
克而瑞統計數據顯示, 2023 年 2 月,TOP100 房企實現銷售操盤金額 4615.6 億元,單月業績環比增長 29.1%、同比增長 14.9%。
泛起波瀾
具體到各個梯隊來看,房企的分化依然存在。TOP10 房企中,銷售操盤金額門檻同比增長 25% 至 241.7 億元。其中,保利、中海、華潤、招商、建發等央國企業績同比表現突出。
在這份銷售榜單中,可以明顯看到企業之間的分化:其中,保利以 635 億元的銷售額坐穩冠軍之位,是今年前 2 個月中唯一銷售額超過 600 億的房企;而萬科繼續穩居亞軍,銷售額爲 573 億元,碧桂園緊随其後,錄得 562 億元的銷售額。
在 TOP10 的榜單中,除了碧桂園、龍湖爲民營企業以外,其他企業均爲具有國資背景的企業,華發股份、建發房産這兩家背靠地方國資的房企表現值得關注。華發股份以 249.8 億元的銷售額沖進第 8 名,而建發房産則以 246 億元的銷售額居于第 10 名。
後市展望
除了 TOP10 房企表現有明顯的提升,其餘梯隊的門檻是在下降的。
根據克而瑞統計數據,TOP30 和 TOP50 房企的銷售操盤金額門檻分别爲 61.4 億元和 35.9 億元,同比降幅較高達 28.4% 和 29.1%。TOP100 房企的銷售操盤金額門檻也降低 32.1% 至 11.3 億元。
此種背景之下,未來房企的業績表現,是投資者關注的重點。
克而瑞表示,展望後市,金三小陽春可期。一方面當前暫未進入供應高峰期,多數房企蓄勢待發,3 月預期将迎來一波集中供應,有望拉動成交放量;另一方面,二手房市場從回升程度和市場熱度都略高于新房市場,這也側面論證了居民購房信心逐步修複,爲後期新房市場回暖奠定了良好的基礎。
但具體到房企身上,這種熱度能否蔓延并不确定。
據 21 世紀經濟報道記者近期對華南多家重點國企、央企及民企的調研,目前多數房企是抱着 " 搶收 " 的心态迎接小陽春,而對于下一季度的行情,則多數表示仍在觀望。
一位龍頭房企的人士告訴 21 世紀經濟報道記者," 小陽春是因爲基數低,而且去年 12 月之後的成交都在很低的位置,最近的需求就是這麽來的,很多剛需或者有換房需求的在年後集體行動,才導緻成交量的走高。"
一位民營房企的人士則對記者表示,市場能否持續向好目前仍然不明朗。" 因爲中長期來看,是取決于購房者的需求,但現在的需求是肯定不可能回到以前的高位的。"
克而瑞在報告中也提醒,百強房企 2 月業績的同環比增長,還有一部分原因在于今年 1 月和去年同期的基數相對較低。3 月市場能否延續穩步修複的預期,還取決于企業整體的供應規模和居民需求及購買力的恢複情況。
對于後市的表現,也有部分機構持十分積極樂觀的态度。
中信證券在近期發布的研報中指出,新房和二手房市場正在明顯快速複蘇,此前不被看好的三四線城市也在複蘇之列,且由于政策可持續,相信複蘇持續性也比較強。" 我們看好銷售很可能超預期,此前拿地積極的房地産開發企業,以及受益于銷售複蘇的房地産服務商。"
SFC
本期編輯 劉雪瑩 實習生 肖楠