12 月行業各項指标有望持續改善
11 月國民經濟穩步回升，積極變化進一步增多。
在 12 月 16 日國家統計局公布的前 11 月宏觀經濟數據中可以看出，國民經濟延續 9 月份以來回升态勢，工業增長加快、以舊換新推動消費持續增長。
房地産層面，随着 9 月以來存量和增量政策組合拳相繼落地見效，10 月份房地産市場出現積極變化，11 月份樓市交易更趨活躍，市場預期改善，繼續向着止跌回穩的方向邁進。
具體有以下幾方面表現：
11 月新建商品房銷售面積和銷售金額同比回正，分别增長 3% 和 1%，前 11 月商品房銷售面積和金額降幅較前 10 月分别收窄 1.5 和 1.7 個百分點新開工面積止跌回升，環比上升 17%；房企竣工面積環比增加 19%，且已連續兩個月環比上升與去庫存同步，土地成交、施工面積、投資規模均在合理收窄區間之内房價出現積極信号，一手房價同比降幅出現收窄，爲年内首次，且一手房房價指标回暖明顯好于二手房
國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司負責人付淩晖表示，在各項政策作用下，11 月份房地産市場積極變化增多，市場信心得到提振，止跌回穩動能在增強，後期走勢有望繼續改善。
同日，中央财辦在中央經濟工作會議解讀中明确，随着各項政策措施全面落地并持續發力，市場會進一步回穩，行業會加快回暖，房地産發展新模式将加快構建、房地産高質量發展也将逐步實現。
0111 月經濟穩步回升個人房貸規模企穩上行
得益于宏觀政策組合效應繼續顯現，11 月份國民經濟各項指标持續轉好，主要指标加速向好，國民經濟延續 9 月份以來回升态勢。
11 月份，全國規模以上工業增加值同比增長 5.4%，比上月加快 0.1 個百分點；環比增長 0.46%。社會消費品零售總額 43763 億元，同比增長 3.0%，環比增長 0.16%。全國居民消費價格（CPI）同比上漲 0.2%；環比下降 0.6%。
從 11 月金融數據來看，M1 同比下降 3.7%，跌幅進一步收窄，M2 同比增速回落至 7.1%。本月 M1-M2 增速差距進一步減小，進一步确立了 10 月份以來的下降趨勢。
值得注意的是，住戶貸款增速近期已在上升，主要是來自于個人房貸企穩回升，稅費減免等需求側扶持政策的出台，有力地加強了房地産市場和居民信心恢複，10 月份以來提前還款現象已有所減少，提前還款額占個人住房貸款餘額的比重明顯低于一攬子增量政策出台前的 8 月。
0211 月商品房銷售面積、金額同比回正
11 月，新房市場交易數據持續向好。
國家統計局數據顯示，前 11 月銷售面積和銷售金額分别爲 8.6118 億平方米和 8.5125 萬億元，同比分别下降 14.3% 和 19.2%，降幅較前 10 月收窄了 1.5 和 1.7 個百分點。
單月來看，11 月新建商品房銷售面積 8188 萬平方米，同比上升 3%，銷售金額爲 8270 億元，同比上升 1%。
住建部統計數據顯示，10 月、11 月全國新建商品房交易網簽面積連續兩個月同比環比雙增長。
新房市場的熱度延續，主要是得益于四限取消，加之普宅非普宅标準取消，進一步促進了中高端房産意向客群的信心回升。與此同時，住建部、财政部擴大城中村改造支持範圍，自然資源部推動運用專項債收購存量閑置土地，持續推進行業去庫存發展預期向好。11 月典型城市項目平均去化率達到 41%，環比上漲 7 個百分點，年内首次達到四成以上。
03 70 城一手房價同比降幅年内首現收窄
統計局發布數據顯示，各線城市同比降幅今年以來首次均收窄，整體來看一手房價的同比降幅也在 2024 年 11 月首次出現了收窄。
具體來看，11 月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降 4.3%，降幅比上月收窄 0.3 個百分點；二手住宅銷售價格同比下降 8.0%，降幅收窄 1.6 個百分點。
二線城市新建商品住宅銷售價格同比下降 5.8%，降幅比上月收窄 0.2 個百分點；二手住宅同比下降 8.4%，降幅收窄 0.4 個百分點。
三線城市新建商品住宅銷售價格同比下降 6.5%，降幅收窄 0.1 個百分點；二手住宅同比下降 8.8%，降幅收窄 0.2 個百分點。
以 2021 年 1 月爲基點來看 70 城新建商品住宅和二手住宅價格指數走勢，11 月份房價下跌趨勢持續趨緩。新房整體較 2021 年初下降 7.2%，二手房較 2021 年初下降 16.3%。
04 新開工環比回升竣工面積連續兩月環比增加
1 — 11 月份，房地産開發企業房屋施工面積 726014 萬平方米，同比下降 12.7%。其中，住宅施工面積 508389 萬平方米，下降 13.1%。房屋新開工面積 67308 萬平方米，下降 23.0%。其中，住宅新開工面積 48989 萬平方米，下降 23.1%。房屋竣工面積 48152 萬平方米，下降 26.2%。其中，住宅竣工面積 35197 萬平方米，下降 26.0%。
11 月新開工面積 6081 萬平方米，環比上升 17%，止跌回升，同比下降 23%，降幅進一步擴大。主要是年末四季度土地出讓面積的增加。
就現階段發展趨勢來看，在施工面積回落到合适規模之前，新開工同比的持續低位有利于行業發展預期的持續穩定。
11 月房企竣工面積爲 6157 萬平方米，環比增加 19%，連續兩個月環比上升，同比下降 39%。累計同比下降 26.2%，較前 10 月擴大了 2.3 個百分點。
對比年内走勢來看，得益于行業資金面的轉好，保交樓、保交房等工作的持續推進，11 月竣工規模持續環比上升。不過同比來看，受前期銷售規模下降、以及行業施工規模收縮影響，竣工面積仍在持續回落。
05 11 月投資額同比降低 10.4%開發規模與行業庫存同步壓降
1-11 月，全國房地産開發投資 93634 億元，同比下降 10.4%，降幅較 10 月份擴大 0.1 個百分點。11 月單月房企開發投資 7325 億元，環比下降 4%。
本月土地投資規模延續周期性上行，11 月全國 300 城經營性土地成交面積 1.6 億平方米，環比上升 53%，主要是受土地成交周期性影響，同比來看仍下降 10%。
2024 年以來，房地産開發投資持續高于商品房銷售金額，一方面是受到大量在建的無收益甚至 " 負收益 " 的保障房影響，另一方面更多的還是因爲積壓了大量的未竣工項目，這些項目也是當前行業庫存規模的最大來源。
在目前的行業周期下，房地産投資的同比下行，其實也代表着行業庫存壓力的減輕、施工規模正在恢複到與銷售規模更匹配的水平。從這一角度來看，房地産開發投資下降也是行業出清庫存的體現之一。對标 2017-2020 年間的行業投資 - 銷售數據比例來看，房地産開發投資的下行還将持續一到兩年時間。
06 結語
中央經濟工作會議定調持續用力推動房地産市場止跌回穩，貨币政策重提 " 适度寬松 "，地方債務壓力有望進一步減輕，" 嚴控增量 "、" 盤活存量 " 可得到更加堅決有力的執行，行業去庫存的步伐将迎來進一步提速，企業與購房者預期也将進一步企穩。
聚焦行業數據，在行業指标周期性因素和中央進一步加強 " 穩市場 " 政策的扶持下，12 月成交、房價等指标有望持續改善：預計單月商品房銷售面積、金額将創下年内新高，累計同比降幅将延續收窄，行業資金面的改善、以及土地規模的有序調降，也将推動施工、竣工指标進一步轉好，助力行業庫存指标持續改善。對于新開工和開發投資而言，得益于市場信心的提振，相關增速指标也有望延續向好趨勢。
本文來自微信公衆号 " 丁祖昱評樓市 "，作者：克而瑞研究中心，36 氪經授權發布。
