圖片來源 @視覺中國
文 | 空間秘探，作者 | 吳宇雯
近期，融創将旗下成都融創施柏閣酒店和堇悅酒店上架至阿裏資産拍賣網進行拍賣出售。據悉，這兩家酒店正是融創 7 年前從萬達手中收購而來的，如今卻要轉手出賣。七年時光，市場沉沉浮浮，曾 " 出手闊綽 " 的融創從也從買方轉爲了賣方，" 割肉減重 " 的融創背後，正在曆經怎樣的變革？
融創出售多處資産，萬達項目重回貨架
根據阿裏資産拍賣網顯示，四川省都江堰市茅草碾路 81 号不動産和四川省都江堰市玉堂街辦至臻路 100 号不動産正顯示準備進行資産拍賣，起拍價 5.97 億元，将于本月 22 日進行拍賣。據了解，這兩處拍賣的不動産正是融創旗下的五星級酒店——成都融創施柏閣酒店和文化旅遊主題酒店——成都融創堇悅酒店，兩家酒店共有宗地面積 53530.59㎡，地下部分相互連通，兩處不動産均有酒店正常經營。
成都融創施柏閣酒店和成都融創堇悅酒店都屬于融創早在 2017 年所收購萬達 13 個文旅項目其中之一的成都萬達城旗下。不僅如此，融創 7 年前從萬達手中 " 買 " 來的項目正逐一被融創重擺回貨架。
據京東司法拍賣披露，江蘇省無錫市萬達文化旅遊城 66（融創茂）在上個月 25 号以 7.2 折後的 21 億元标價進行拍賣，但最終因爲無人競拍而流拍。同時，無錫融創茂的配套酒店也在上個月 7 号在京東拍賣上出售，同樣無人競拍。據悉，無錫融創茂的前身是萬達的文化旅遊城項目——萬達茂，在被融創收購後，于 2019 年更名爲 " 融創茂 " 并重新開業。
與無錫融創茂 " 共命運 " 的還有融創的昆明萬達城項目。1 月 2 日，由昆明融創城投資有限公司所持有的昆明萬達城地塊的國有土地使用權及地上建築物以 7 折後 5.6 億元的價格上架競拍。在第一輪流拍後，将起拍價再次進行降價打折，最終以 4.48 億的 " 折上折 " 起拍，将于本月 18 日進行新一輪的拍賣。
無錫融創茂、昆明萬達城、成都融創施柏閣酒店、成都堇悅酒店，這些當初融創從萬達手中 " 接盤 " 而來的項目，如今正在被作爲抵債的資産進行 " 二次出售 "，然而接二連三的流拍顯然是不盡人意的結果，融創正開始剝賣自身其他資産。
1 月 15 日，根據武漢關谷聯交所綜合交易平台顯示，武漢融創武地長江文旅城投資發展有限公司的 35% 的股權及 4.37 億元的債權正以 10.99 億元的價格挂牌出售中。據悉，該項目目前正在開發、打造全球規模最大的冰雪娛樂綜合單體、全球最大的水主題綜合娛樂度假區以及中西部最大的主題文旅項目。在去年下半年，融創就陸續出售旗下重慶文旅城酒店資産、臻華府、望金沙酒店及合肥秀場酒店，并将海南博鳌濱海景觀大道 8 号項目與合作方進行分割，爲了盡快獲得資金流。
融創文旅、酒店資産的擴張發展史
融創中國成立于 2003 年，在堅持地産核心主業的情況下，圍繞 " 地産 +" 在多領域全面布局，實施多元化發展戰略。下設融創地産、融創服務、融創文旅、融創文化、融創會議會展、融創醫療康養六大戰略闆塊，覆蓋地産開發、旅遊度假、主題樂園、酒店運營等多方面業務。
在多年穩健的發展之下，融創中國已逐漸站在行業中的領先地位，但說起融創最令人 " 印象深刻 " 的表現，便是在 2017 年以 632 億元的價格收購了萬達旗下 13 個文旅項目 91% 的股權及 76 個酒店，讓融創一躍成爲僅次于恒大、綠地、碧桂園的 TOP4 房企巨頭。融創收購萬達文旅的這場 " 世紀交易 " 不僅在坊間被稱爲 " 傳奇故事 "，同時也正式開啓了融創在文旅、酒店業的發展。
在收購了萬達文旅項目之後，融創在 2018 年組建了 " 融創文旅 " 集團，并在 2019 年成功将 " 萬達文旅 " 變爲 " 融創文旅 " 後，融創開始在文旅産業重點布局。融創所擁有高起點的超 7000 人團隊，具備設計、建設、内容的體系能力，讓廣州融創文旅城、無錫融創文旅城、昆明融創文旅城在 2019 年先後開業。根據融創中國 2019 年度業績報告顯示，融創文旅全年收入達 28.5 億元，增長約 41%，由此可見，融創布局文旅業初見成效。在這之後，融創在成都、重慶、杭州、貴州 ...... 多地建設文旅城。融創以文旅多業态發展，打造專業産品生産線，購買 IP 創新内容等多方面策略建設，讓融創文旅闆塊的收益在 2020 年、2021 年保持着穩步上升的态勢，更是在 2021 上半年達到了 166% 的增長。
文旅闆塊不斷擴張的同時，融創也沒有 " 怠慢 " 酒店業務的發展。2019 年 3 月，融創在組建 " 融創文旅 " 的發布會上宣布将正式發展酒店業務；并在 6 月推出旗下自持的首個高端酒店——廣州融創堇山酒店；2021 年 3 月，融創逐漸在酒店業釋放自己擴張的 " 野心 "，" 攜手 " 華住集團成立合資酒店經營管理有限公司——永樂華住。華住旗下施柏閣、花間堂品牌與融創旗下堇山等品牌将共同合資發展，并在未來開發宋品、永樂半山、施柏閣大觀等酒店品牌。融創與華住的合作，讓融創在酒店業更 " 富有底氣 "，2021 年 8 月，融創注冊旗下 " 融創堇悅酒店 "、" 悅 " 系列酒店品牌，發展自營酒店産品線；在 9 月提前結束與萬達的合同，收回 21 家萬達酒店管理經營權。要知道自 2017 年融創收購了萬達旗下 76 家酒店項目後，與萬達簽訂的管理合同期限爲 20 年，但随着與 " 華住 " 的聯姻，酒店業務逐漸成爲集團發展的重心，融創又緻力于加碼高端酒店賽道，收回酒店的管理權似乎也是必然的選擇。後續，融創将酒店管理權授權給 " 永樂華住 "，正式确立了進軍高端酒店市場的決心。
融創爲何 " 揮金如土 "
融創文旅業的 " 高歌猛進 " 在全國各地建設了一座座文旅城和主題樂園，以及在酒店業的 " 初露鋒芒 "，讓我們看到了其發展的無限潛力，并且在融創地産的 " 底氣 " 支撐下，融創一度坐穩前四的位置，然而就從 2022 年開始，融創爆發債務危機，陸續變賣資産。曾經作爲萬達 " 白衣騎士 " 的融創又是如何走到這步的呢？
輕資産不是 " 萬能鑰匙 "
輕資産輸出一直被作爲許多文旅企業開拓市場布局、增加資産收益的 " 最佳辦法 "。融創早在 2020 年便開始進行輕資産管理輸出，2020 年 5 月與淮安國聯集團簽約合作的融創廣場便是首個輕資産項目。同時融創與華住的 " 攜手 "，希望借助雙方的資源，實現在高端酒店賽道的發展，并表示将拓展第三方業主合作，進行輕資産管理。在 2021 年，融創文旅還拆解了商管闆塊與文旅闆塊，将商管闆塊 " 打包出售 " 給融創服務，謀求輕資産運營。
但融創急于走輕資産道路的同時，卻忽略了輕資産的基礎必須是品牌，否則則是 " 無資産 "。融創作爲地産起家的想要做酒店品牌并不是一件易事，融創旗下的酒店項目大多來與從萬達收購的，自營酒店的品牌從 2019 年才開始推出，處于品牌建設初期。與華住合作開發的宋品、永樂半山、施柏閣大觀等酒店品牌也依然需要時間被市場和消費者接受，在品牌知名度尚未成功建立，隻顧将品牌輸出，融創輕資産的道路并不是成熟之計，反而隻會加大資金的輸出。
買買買，加大負債
如果說融創與萬達在 2017 年的 " 世紀交易 " 引起了大家的注意，那麽兩年後融創收購成都環球中心和世紀新城國際會展中心的行爲同樣引發了大家熱烈讨論，一度被稱爲 " 并購王 "。2017 年至 2019 年作爲融創轉型升級的發展時期，融創力求多元化發展道路，在多領域進行探索布局，也是在這之後瘋狂 " 買買買 " 的動作，拓展了自己在全國的業務範圍和内容。
2017 年，融創投資 260 億元給鏈家；耗資 150 億元入股樂視，拓展影視業務；632 億元收購萬達旗下文旅項目；在 2019 年，融創耗資 270 億元收購了泛海建設和環球世紀、時代環球的股權，開拓會議業務；又以 10.42 億元收購華僑城的成都文旅項目；在 2021 年，融創以 99 億元收購了廣西彰泰集團，但由于地産市場遇冷，融創這筆投資不知何時才能回來 ...... 融創大手筆 " 買買買 " 土地，讓融創實現了規劃化和多元化的發展，但與此同時，在房地産大環境面臨監管的情況下，降低公司資金成本或許才是關鍵，一味地 " 揮金如土 "，必然會加重自身的負債數量。
文旅闆塊受阻
融創在文旅闆塊的迅速發展，讓其成爲中國目前最大的文旅運營商。" 融創文旅 " 旗下擁有 14 個文旅城，6 個旅遊度假區，17 個文旅小鎮，23 個熱血奇迹雪場，其中涵蓋 57 個主題樂園和近 100 家高端酒店。雖然旗下文旅産業看似 " 欣欣向榮 "，但文旅投入大、回報周期長的特點對融創來說也并不能作爲 " 添翼 " 産業。
融創文旅城的建設，在随着華僑城 " 歡樂谷 "、廣州長隆歡樂世界、上海迪士尼樂園、北京環球影城等 " 新鮮血液 " 的湧入，融創文旅城逐漸陷入困境。雖然融創不斷創新文旅城、主題樂園的内容，購買阿狸、羅小黑等 IP，将其植入旗下文旅城，但由于缺少故事内容支持以及沒有成熟的 IP 産品生産線，即便是引入 IP，融創文旅城也并無多大起色。雪世界作爲融創文旅的 " 拳頭産品 "，旗下核心産業就是滑雪場的經營，且在冬奧會的 " 風口 " 之下，融創近年來在深圳、西安、成都等城市加大冰雪業務的拓展。但是建設雪場巨大的投資成本和運營成本同樣成爲了融創亟待考慮的因素，并且随着一些酒店推出滑雪度假業務，融創 " 雪世界 " 的打造，需要更加考慮多元化的冰雪業态來吸引消費者。
誰是融創的 " 白衣騎士 "
截至 1 月 15 日，武漢融創武地長江文旅城投資發展有限公司挂牌出售股權及債權，這已經是融創近期第五筆被擺放到貨架上的資産了。早在去年十二月上架的無錫融創茂、昆明萬達城也都因爲無人競拍而進行了二次打折，等待新一輪的競拍。爲何融創的 " 白衣騎士 " 遲遲未到來？
地産遇冷
自 2016 年起，随着國家政府對房地産行業進行了多項政策的調控，限制房價，加強監管力度等措施，對許多地地産企業都造成了一定的限制和影響。其中恒大在 2021 年因公司高負債使得資金鏈斷裂，這讓許多地産企業都受到了一定的影響。而在當時，融創的總資産規模爲 1.1 億元，負債率就已達到 83%。
在地産大環境不利好的情況下，地産企業的銷售更是遭遇寒冬，再加之疫情的沖擊，地産行業逐漸出現供大于求的現象并持續至今。根據融創中國控股有限公司（融創中國，1918.HK）發布的經營數據，截至 2023 年 11 月底，融創中國累計實現合同銷售金額約人民币 792.8 億元，同比下降 50.79%，這對本就負債的融創來說更是 " 雪上加霜 "。
賣家過多
臨近年底，各大房企加速出售旗下資産，股權轉讓、奢華酒店出售、文旅項目拍賣 ...... 在各大房企資金需求、剝離業務尋求轉型的趨勢下，拍賣市場到了 " 交易活躍期 "。
近一個月來，重大房企就有多項交易行爲。12 月，天房集團出讓旗下三家奢華酒店；碧桂園出售珠海萬達商管的部分股權；萬科将多家悅榕酒店的管理權進行轉讓；恒大也将手中位于上海北外灘的項目股權出售；浙江金霖酒管出售 90% 的股權 ...... 再加上融創出售的五項資産，行業大環境不景氣的情況下，遇上衆多資産擺上貨架，賣家隻能等待買家從中挑選更爲優質的資産。
旗下資産難以 " 二次轉手 "
融創此前 " 揮金如土 " 激進的購買行爲，在購買資産時對産業、土地的後續發展欠缺考慮，隻造成了資金的壓力。這也讓現在想要轉手出售的資産讓其餘投資者無法看到 " 接盤 " 的可能。
例如 2019 年，融創收購山東威海的國際生态健康城項目，健康城倒是建起來了，銷售能力卻沒有跟上，沒有爲生态城後續發展提供足夠的資金鏈，難以長久發展。再例如融創旗下的文旅産業，冰雪城、主題樂園的打造，運營成本高，平均回報周期卻在 5-6 年的時間，因此這些文旅業務并不能對地産企業進行反向輸血，讓不少投資者 " 望而卻步 "，無法輕易接手。
綜上，曾經 " 一路狂奔 " 在多個領域行業迅速發展的融創，過去不斷 " 買買買 " 頻繁買地、負債并購、擴大業務規模，然而卻換來現在不斷 " 賣賣賣 " 來力求恢複資金鏈，這樣的落差讓人不禁唏噓。但融創作爲行業的排頭兵，其品質、規模依然具有一定的影響力，我們期望融創可以度過這次難關，白衣騎士重新跨馬，迎接自己新的江湖。
