11 月 22 日，深圳住建局發布通告，調整享受優惠政策的普通住房認定标準，新标準放棄使用 750 萬元的 " 豪宅線 "。
通告顯示，普通住宅的新版認定标準爲：小區建築容積率 1.0 以上（含 1.0），且單套住房套内建築面積在 120 平方米以下（含 120 平方米），或者單套住房建築面積在 144 平方米以下（含 144 平方米），自 11 月 23 日起執行。調整前，商品住房實際成交總價低于 750 萬元，同時符合容積率、建築面積等其他标準，才能認定爲普通住宅。
" 豪宅線 " 的撤銷，意味着房産交易的稅負降低。在深圳，二手豪宅交易涉及增值稅、增值附加稅及個人所得稅。舉例而言：深圳一套年限滿五年，小區容積率超過 1.0，總建面不超過 144 平方米的二手房，假設交易總價爲 770 萬元，原登記價爲 50 萬元。
按原有普通住宅認定标準，交易會産生 38.16 萬元增值稅與附加稅、11.01 萬元個稅，還會産生 22.02 萬元契稅；按新标準計算，免征增值稅與附加稅，需繳納的個稅降低 0.5% 至 7.7 萬元，契稅爲 23.1 萬元。新舊标準對比，交易的稅費成本相差約 40 萬元。
2021 年底以來，深圳樓市量價齊跌。特别是 2023 年下半年至今，多個核心區域房價較曆史成交峰值大幅回撤、二手房交易量持續跌破榮枯線，最終觸發了 750 萬元 " 豪宅線 " 的撤銷。
從成交價格看，多個豪宅、優質學區房小區的 " 核心資産 " 價格腰斬，二手房成交價普遍跌至官方出台的參考價。
根據深圳當地房産經紀公司的成交統計，9 月在福田百花片區，二手房成交單價在 8.6 萬元 / 平方米至 9 萬元 / 平方米之間。該片區周邊雲集了百花小學、荔園小學、深圳實驗小學等名校，被追捧爲深圳頂級學區房片區。2020 年下半年，一套 45 平米小戶型學區 " 占坑房 "，一度錄得 20 萬元 / 平方米的曆史成交價峰值。
深圳灣、前海、寶安中心區的二手豪宅也難幸免，二手豪宅的成交價較樓市高峰期下滑 40% 至 50%。在寶安中心區、單價曾賣到 20 萬 / 平方米的壹方玖譽，11 月 175 平戶型的最新成交價已回落至 13 萬多一平。
二手房價格下跌，逼近深圳爲限制房價上漲而出台的官方參考價（較市場實際成交價打六至七折），也導緻新房市場的 " 倒挂盤 " 逐漸消失。根據廣深研究院的統計數據，2021 年 12 月，與參考價差值在 10% 以内的二手房成交量占比爲 48%，到 2023 年 9 月這一比例已經擴大至 85%。
價格下跌同時成交量也大幅收縮，市場上 " 買漲不買跌 " 情緒濃重。據市場機構深圳樂有家研究中心統計，2023 年 1 月至 10 月，深圳一手住宅月度網簽量持續徘徊在 1600 套至 3500 套之間，月均網簽量約 2629 套，低于 2022 年 2870 套的月均水平，也低于往年月均 5000 至 6000 套正常值。此前，5000 套被認爲是深圳二手房月均成交量的榮枯線。
8 月底至今，深圳陸續出台 " 認房不認貸 "" 降低首付比例 "" 降低房貸利率 " 等樓市刺激政策，仍沒有止住成交量的下滑及二手房庫存的堆積。
深圳市房地産中介協會公布的數據顯示，截至 11 月 6 日深圳共有 58493 套有效二手房源在售，連續多周刷新曆史新高。在深圳熱門頂豪片區深圳灣，此前房價上漲期業主惜售，挂牌量僅約爲 100 套，現在漲至 500 多套。
10 月 70 城房價統計數據顯示，深圳新房價格同比下降 2.8%，同期北京、上海同比上漲 2.1% 和 4.4%；深圳二手房價格同比下降 1.3%，同期北京、上海同比下降 0.2%、2.3%。不同區域、闆塊的多位深圳房産經紀從業者認爲，這與深圳的實際成交價存在較大 " 溫差 "。
撤銷 " 豪宅線 " 同日，央行深圳市分行發布通知，11 月 23 日起調整二套住房最低首付款比例。二套住房個人住房貸款最低首付款比例由原來的普通住房 70%、非普通住房 80% 統一調整爲 40%。深圳成爲廣州之後第二個降低二套房首付比的一線城市，已經逼近央行規定的全國二套房首付比例不低于 30% 的下限要求。
" 豪宅線 " 普遍存在于一線城市，以普宅認定标準最爲嚴格的北京爲例，在滿足容積率、單套建築面積的條件下，一套房子的單價或總價在下述價格範圍内，才被劃爲普通住宅：
五環内爲單價 39600 元 / 平方米、總價 468 萬元 / 套；五環到六環爲單價 31680 元 / 平方米、總價 374 萬元 / 套；六環外爲單價 23760 元 / 平方米，總價 281 萬元 / 套。
北京、上海的現行普宅認定标準都出台于 2014 年，至今近 10 年未随房價多輪上漲而修改，導緻絕大多數在售二手房都被列入 " 非普宅 "。
作者 | 嶽嘉
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