典型城市二手房房價出現明确築底信号
2024 年至今，從前三季度的築底，到第四季度的翹尾，9 · 26 新政後，經過 2 個月的落地推進和持續發酵，11 月行業需求端指标延續上月熱度，典型城市開盤去化率年内首次突破四成，一二手房成交規模均創年内新高。房價方面，作爲先行指标的二手房價格，也迎來了更多積極信号。
爲了進一步二手房成交價格的動向，克而瑞研究中心以北京、上海等 12 個典型城市的二手房小區爲樣本進行統計分析，以期了解當前二手房市場的真實情況。爲避免單套異常成交影響較大，每個月樣本小區的選取标準，均爲近 2 個月交易量不小于 5 套。
從統計結果來看，2024 年 11 月有 48% 的小區成交價環比上升，較上月增加了 2.3 個百分點。房價上漲的小區占比連續兩個月增多。如果說成交價的變動還會受到買房競争的影響，那麽挂牌價更多地體現的是賣方房東的心理變化。2024 年 11 月有33% 的小區挂牌價環比上漲，較上月增加了 6.4 個百分點。這也是下半年以來挂牌價上漲比例最高的一個月。
具體到市場熱度最高的北京、上海、深圳三個城市來看，新增挂牌房源主要集中在城市次核心區 10-20 年次新房。部分剛需剛改小區供需兩熱，分化仍在繼續。
01典型城市二手房房價出現築底信号成交價、挂牌價小區商場占比雙升
據克而瑞研究中心對北京、上海、廣州、深圳、蘇州、杭州、南京、天津、重慶、西安、武漢、合肥等 12 個典型城市近 2 個月二手房交易量不小于 5 套的小區房價統計。
結果顯示，2024 年 11 月有 48% 的小區成交價環比上升，較上月增加了 2.3 個百分點。房價上漲的小區占比連續兩個月增多，爲年内第三高點，另外兩個高點分别爲 3 月和 8 月。不過 3 月份、8 月份的高位更多還是在成交縮量之下達成，大量降價小區未能納入統計範圍所緻，而 11 月樣本數量卻達到了今年新高，以此來看，11 月是 2024 年二手房成交價最爲穩定的一個月。
從挂牌情況來看，2024 年 11 月有 33% 的小區挂牌價環比上漲，較上月增加了 6.4 個百分點。這也是下半年以來挂牌價上漲比例最高的一個月。
成交價小區上漲占比、挂牌價小區上漲占比的雙雙上升，也是 2024 年以來首次出現。再加之 11 月高頻交易小區數量的大幅增加，供給、需求信心共同回升，再加上成交放量，11 月二手房價已經出現了極爲明确的築底信号。
02南京、廣州 11 月成交價 " 補漲 "超六成小區房價環比上行
具體到城市來看，2024 年 11 月，南京、廣州、天津、深圳、北京、上海等均有過半小區房價環比上漲。其中南京、廣州更是分别有 75% 和 60% 的小區房價環比上行，對比 10 月份數據來看，10 月南京、廣州房價上漲小區的占比均處于相對低位，在 926 新政經過了兩個月的發酵之後，這兩個 " 後進 " 城市也趕上其他城市的步伐。
至于 11 月漲價小區占比較低的合肥、蘇州，兩個城市主要還是 10 月份指标較高，處于樣本城市前列，11 月屬于正常回調，并不能說明城市房價已顯著降溫。
綜合近兩個月小區房價動向來看，熱度最高的當屬北京和上海，連續兩個月均有過半小區房價環比上漲，北京天通苑、四惠、望京闆塊不少小區房價均持續環比上漲。
03京滬深新挂牌房源集中主要次核心區次新房
聚焦到二手房市場供需最熱的北京、上海、深圳來看，新政後的 2024 年 10 月 1 日 -2024 年 12 月 8 日期間這三個城市共新增挂牌的 9 萬餘套房源。
從區域來看，新增挂牌房源主要集中在城市次核心區，即區位價值中等片區，北京朝陽區、上海浦東區、深圳龍崗區新增挂牌量占比均在 2 成以上。而城市外圍遠郊片區新增挂牌量累計占比均不超過 5%，典型代表爲北京延慶區、平谷區和密雲區；上海金山區、崇明區；深圳坪山區、光明區和大鵬新區。
從房齡來看，京滬深均已 10-20 年次新房爲挂牌主力，占比分别爲 47%、33% 和 34%，50 年以上老舊房源占比可忽略不計。值得關注的是，深圳 10 年以内房源挂牌量也達到了 32%。
從面積段來看，京滬深無一例外，新增挂牌量均以 60-90 平方米爲主，占比分别達到了 38%、36% 和 44%。60 平方米以内次之，占比也均在 2 成以上，總體新增挂牌集中在 90 平方米以内剛需剛改戶型爲主。
從單價段來看，京滬深二手房業主新增房源挂牌單價集中在 3-8 萬元 / 平方米，累計占比均在 6 成以上。京滬主力爲 3-5 萬元 / 平方米，占比分别爲 33% 和 35%；深圳主力爲 5-8 萬元 / 平方米，占比達到了 38%。
從總價段來看，京滬深二手房業主新增房源挂牌總價集中在 100-500 萬元 / 套，累計占比集中在 6 成左右。京深主力爲 300-500 萬元 / 套，占比分别爲 31% 和 33%；上海主力爲 100-300 萬元 / 套，占比達到了 39%。
綜合以上内容可以看到，目前京滬深主力新增二手房源集中在次核心區、60-90 平方米、房齡 10-20 年次新房；而挂牌價則以單價 3-8 萬元 / 平方米，總價 100-500 萬元 / 套爲主，對标剛需剛改客群。
以此推斷房東畫像，無外乎兩種：第一，當前手中僅有 1 套住房，亟需 " 以舊換新 " 的剛改置換客群；第二，手中或有多套住房，趁着二手房行情正盛，意圖及時套現，落袋爲安的投資客。
結合京滬深二手房成交預判後市，我們認爲，上海當前新增挂牌量仍小于成交規模，短期内二手房市場熱度有望延續；深圳或将保持供求持穩的震蕩行情；北京已然出現新增挂牌量大于成交規模的情況，二手房市場熱度大概率穩中有降。
04結語
作爲行業重要先行指标之一，二手房價正釋放着越來越爲明顯的企穩信号。
2024 年最後一個月，兩大重磅會議爲房地産市場定調，2025 年 " 止跌回穩 " 可以确定。
随着中央部委穩市場指示的持續落地，一二手房交易鏈條的恢複，二手房價指标的暖意也會慢慢暈染開來，與其它核心指标同頻，助力新房成交、投資、施工、庫存等從邊際改善共同走向實質性轉好。
本文來自微信公衆号 " 丁祖昱評樓市 "，作者：編輯部、CRIC 研究，36 氪經授權發布。
