此次土拍的 4 宗地塊全部溢價成交，共計攬金 159.26 億元。
2 月 20 日，上海迎來蛇年首場土拍，共出讓 4 宗涉宅用地，分别位于浦東、虹口、松江和奉賢，總土地出讓面積 95949.83 平方米，總規劃建築面積 227161.78 平方米，總起始價 119.24 億元。
最終此次土拍的 4 宗地塊全部溢價成交，共計攬金 159.26 億元。
上海中原地産市場分析師盧文曦表示，今天拍賣的四幅地塊均有溢價産生，說明房企在拿地積極性上繼續保持不錯的信心，也顯示出對未來市場的信心。
根據國家統計局 2 月 19 日公布的 70 城房價指數數據，上海是一線城市中唯一新建商品住宅銷售價格同比上漲的城市，給房企溢價拿地提供不少底氣。
數據顯示，1 月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降 3.4%，降幅比上月收窄 0.4 個百分點。其中，北京、廣州和深圳分别下降 5.7%、8.4% 和 5.2%，上海上漲 5.6%。
從競拍單位的組成來看，競得四宗地的均爲聯合體，特别是位于奉賢和松江兩宗偏遠地塊，也是聯合體摘得。
01金地重返上海，金茂摘得虹口寶地
上午首先出結果的是松江新城 SJC10008 單元 05a-24 地塊，由金地、國貿、星獅聯合體競得。
時隔近 2 年，金地通過與國貿、星獅組成聯合體的方式重新回到上海土地市場。
據了解，上一次金地在上海拿地還要追溯到 2023 年 4 月，當時在上海嘉定連落兩子。随後不久，金地對外宣布調整投資策略，暫停在公開市場拿地，集中資金用于償還債務。
2023 年末，金地集團負債總額 2569 億元，其中一年内到期的非流動負債約 410.1 億元，短期債務壓力過大。在 2024 年 9 月的金地集團披露業績說明會上，公司表示已累計償還境内公開債務約 136 億元及 4.8 億美元債，并且宣布已無存續境外美元債。
短期債務壓力有所緩解、消除美元債隐患後，金地度過了最艱難時刻，于是便将投資目光再度瞄準長三角。
此次金地收獲的地塊位于松江新城，也是一批次土拍中規劃建面最小的一宗地塊，出讓面積 2.59 萬平方米、容積率 1.2、規劃建面約 3.11 萬平方米。
即使是最小體量的地塊，仍然吸引了建發參與争奪該地塊。最終，金地 & 星獅 & 國貿聯合體以總價 8.1 億、樓面價 2.61 萬元 / 平方米、溢價率 13.98% 競得。
除了在上海拿地，今年 1 月，金地還在杭州以總價 1.86 億、樓面價 1.14 萬 / 平方米、溢價率 31% 競得杭州臨平區老城單元地塊。
上午出讓的第二宗土地是虹口 C080302 單元 hk329-11 地塊，被金茂、慶隆聯合體收入囊中。
作爲此次土拍中的最重磅地塊，自然吸引了諸多房企争奪，其中包括招商＆綠城、保利、中海、華潤＆越秀以及赢家金茂＆慶隆。
各家房企從早上 10 點就開始舉牌，直到中午 12 點後才分出勝負，共計 184 輪競價。
中海、綠城＆招商聯合體以及金茂＆慶隆聯合體在競拍收尾階段的争奪，将此次土拍推到高潮，溢價率節節攀升，最終達到 38.2%，成交價 89.64 億元，距離 90 億觸發中止溢價率僅差一步。
虹口區作爲上海最早的老城區之一，周邊配套和市場開發已經比較完善，但可用于開發的地塊也十分稀少。從地理位置上看，該地塊位于内環内，屬于虹口瑞虹新城區域。
盡管在虹口區裏屬于新城範圍，但自 2022 年，新拍地塊附近的瑞虹新城十期項目入市後，此後該區域的新房一直處于斷供狀态，新房資源十分緊缺。
目前，該區域二手房挂牌價在 15 萬元 / 平方米左右。由于虹口開發曆史悠久，該地塊周邊建成的地鐵、學校等配套設施十分完善，并且緊靠瑞虹十期以及瑞虹天地。
02華潤越秀摘得網紅地塊、龍湖補倉奉賢
下午出讓的重點地塊是浦東新區 Z000602 單元 20Ea-01 地塊，該地塊位于浦東的楊思闆塊，處在中環線内，出讓面積 27258.08 平方米，規劃建築面積 68145.2 平方米，容積率 2.5，建築限高 80m。
新楊思闆塊規劃宅地極少，目前規劃地塊合計 17 宗，涉及住宅的土地僅 6 宗，純住宅用地則隻有 2 宗，與虹口區一樣，新房地塊極具稀缺性。
因此該地塊共吸引了包括中海、建發、保利發展、浦發、招商蛇口、華潤置地 & 越秀共 6 家競買人參與，經過 76 輪競價，由華潤置地 & 越秀以總價 50.90 億元競得，成交樓面價 74695 元 / 平方米，溢價率 33.38%。
值得注意的是，該地塊臨近去年誕生的 " 新楊思地王 "。
楊思地王是 2024 年 7 批次土拍中由華潤置地加上越秀、中能建三方聯合體，以 78.97 億元的價格競得，案名爲翡雲悅府。
此次出讓地塊在華潤和越秀的操盤下，将與翡雲悅府形成姊妹盤。
從土儲方面看，去年華潤在上海拿地總貨值約爲 250 億元，銷售額達到了 312 億，因此在補倉勢在必行。
其實該地塊在競拍前就已經被炒作成了一宗網紅地塊，但從今天現場情況來看卻是烏龍。
春節後首個工作日，象嶼地産旗下上海象盈房地産開發有限公司披露了上海浦東新區 Z000602 單元 20Ea-01 地塊新建普通商品房項目的招标計劃公告。據公告顯示，象嶼拟總投資金額達到 75 億元。
消息一出，本以爲會看到象嶼與華潤、越秀的激烈争奪，結果拍賣現場沒有出現象嶼的身影，反而是在奉賢地塊的拍賣現場。
奉賢新城 10 單元 06-07 地塊吸引了龍湖＆建華聯合體、象嶼以及金茂參與競拍。該地塊占地面積 23459.62 平方米、容積率 2.2、規劃建面 51611.16 平方米，并且地塊性質是居住與商業混合用地，商業與住宅比例爲 15%、85%，這就要求拿地房企要有商業地産運營經驗。
最終，龍湖＆建華聯合體以總價 10.57 億、成交樓面價約 20473 元 / 平方米、溢價率 16.5% 競得該地塊。
從企業來看，這是最好的拍賣結果，龍湖不僅擁有豐富的商業地産運營經驗，完全能處理住宅與商業的關系，而且龍湖在奉賢新城已經落地多個項目，有利于該闆塊整體規劃。
據統計，龍湖在奉賢新城已經落地龍湖觀萃、春江天玺、春江天越、天曜四個地産開發項目，以及奉賢天街、金彙天街、金倫 · 賢豐城三座商業項目。
另外值得注意的是，龍湖與建華并不是第一次合作。在 2024 年上海一批次第二輪土拍中，龍湖 & 建華聯合體以 15.37 億競得奉賢新城 10 單元 08B-01 地塊，溢價率 9.55%。
03新加坡資本加碼上海
此次土拍中最後一大看點就是新加坡資本又開始進入到上海的土拍市場。
上午競得地塊的聯合體中，出現星獅和慶隆兩家來自新加坡的投資企業。
星獅地産是新加坡規模第三大上市房地産商，也是泰國第一綜合體 One Bangkok 的開發商，企業掌控者是泰國華裔富商蘇旭明。
慶隆集團是一家以金融投資爲主的投資機構，屬于新加坡黃氏家族旗下地産産業，在住宅開發領域以開發高端住宅著稱。
兩家企業在上海的投資曆史可以追溯到 20 年前。
星獅地産從 2005 年開始試水中國市場，在上海松江區開發了占地約 71 萬平方米的 " 佘山四季 " 項目，總投資超 10 億元人民币；同期還開發了靜安四季苑項目，該項目是星獅集團在中國第一個全資開發的地産項目。
慶隆集團在 2007 年就開始出現在上海土地公開市場，但直到 2010 年才在上海普陀落地第一個地産項目。2012 年 7 月，慶隆又以 6 億元摘得楊浦新江灣綜合地塊，該地塊被開發爲上海高端别墅項目——沁風雅苑。
觀點新媒體觀察到，從 2024 年起，新加坡資本逐步加大在上海的投資力度與資産配置。
2024 年，新加坡 GIC 先後收購了印力集團旗下南翔印象城 MEGA 以及上海松江印象城 48% 的股權；印力同在 2024 年出售給領展的七寶萬科起初也是與 GIC 合作開發，隻不過 GIC 在 2021 年便将自己 50% 的股份出售給領展。
2024 年 11 月，新加坡曾經的首富郭令明家族的豐隆集團，攜手聯發以 87 億價格成爲上海黃浦區 C020102 單元 096-2、097-4 地塊及吉安路部分道路地下空間地塊曆史風貌保護項目的實施主體。
當時參與競争的外資集團還有馬來西亞嘉裏集團、新加坡金鷹集團、印尼金光集團。
新加坡各大投資集團在上海頻繁加碼，或許正是在釋放外資對中國資産投資價值認可的信号。
本文來自 " 觀點網 "，作者：高遠，36 氪經授權發布。
