記者從權威渠道了解到，近期監管部門明确，納入城中村改造、保障房建設的城市擴圍，由城區常住人口超過 300 萬的城市分别擴圍至省會城市或城區常住人口超過 200 萬的城市，省會城市或城區常住人口超過 100 萬的城市。按照相關指标推算，納入城中村改造、保障房建設的城市将由 35 個分别擴大至 52 個、106 個。此外，這些城市申報的相關項目還需滿足資金收支能夠平衡或者項目收益與融資能夠平衡等條件。
包括保障性住房、城中村改造在内的 " 三大工程 " 建設是政策重點，監管部門已推出多項支持措施，包括中央預算内投資、專項債、抵押補充貸款 PSL 等。此次新納入的城市中符合條件的項目同樣可以享受相關政策支持，進而穩定甚至提振地産投資。
擴圍
保障性住房、城中村改造和 " 平急兩用 " 公共基礎設施建設被稱爲 " 三大工程 "，中央去年召開的多個會議反複提及。
去年 4 月 28 日召開的中央政治局會議提出，在超大特大城市積極穩步推進城中村改造和 " 平急兩用 " 公共基礎設施建設，規劃建設保障性住房。7 月 21 日召開的國常會審議通過了《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》，8 月 25 日召開的國常會審議通過《關于規劃建設保障性住房的指導意見》。
據記者了解，去年納入城中村改造和保障房建設的城市要求城區常住人口超過 300 萬。根據國務院第七次全國⼈口普查領導⼩組辦公室編制的《2020 中國⼈口普查分縣資料》，滿足條件的城市共 35 個，分别是上海、北京、深圳、重慶、⼴州、成都、天津、武漢、東莞、西安、杭州、佛⼭、南京、沈陽、青島、濟南、長沙、哈爾濱、鄭州、昆明、⼤連、南甯、⽯家莊、廈門、太原、蘇州、貴陽、合肥、烏魯⽊齊、甯波、⽆錫、福州、長春、南昌、常州。
去年城中村改造和保障房建設已取得積極進展。10 月住建部披露，各地紮實開展配套政策制定、摸清城中村底數、編制改造項目方案等工作，住建部城中村改造信息系統投入運行兩個月以來，已入庫城中村改造項目 162 個。
去年 12 月，住建部披露，大部分城市已按要求報送了 2024 年的保障房建設計劃和建設項目，住建部正在會同有關部門督促地方将建設項目落實到具體建設地塊，同時做好後續項目儲備。其中上海、濟南、青島、福州、長沙等不少城市已經開工了一批項目。
近期上述 35 個大城市陸續公布 2024 年改造或建設計劃。比如山東省住建會議近期披露，2024 年濟南、青島将建設配售型保障性住房 8000 套，開工城中村改造安置住房 21.9 萬套。沈陽市近期表示，加快推進 " 三大工程 " 建設，全年籌集 7200 套保障性住房，實施 25 個城中村改造項目。
記者了解到，在前期工作的基礎上，納入城中村改造的城市将拓寬至省會城市或城區常住人口超過 200 萬的大城市。結合《2020 中國⼈口普查分縣資料》來看，符合這一條件的城市包括蘭州、中山、惠州、汕頭、臨沂、淄博、溫州、呼和浩特、紹興、唐山、海口、柳州、徐州、煙台、西甯、銀川、拉薩等 17 個城市。此番調整後，納入城中村改造的城市将由 35 個擴大至 52 個。
而納入保障房建設的城市将拓寬至省會城市或城區常住人口超過 100 萬的大城市。結合《2020 中國⼈口普查分縣資料》來看，符合這一條件的城市共 71 個，除前述納入城中村改造的城市外，還包括洛陽、邯鄲、珠海、南通、包頭等城市。此次調整後，納入保障房建設的城市将由 35 個擴大至 106 個。
考慮到人口普查資料數據的截止時間爲 2020 年末，監管部門還要求地方申報保障房項目和城中村改造項目時提供 2021 年 -2022 年的人口淨流入數據。此外，擴圍城市申報的項目還需要滿足資金收支能夠平衡或者項目收益與融資能夠平衡等條件。
市場機構此前測算，" 三大工程 " 建設每年将拉動萬億左右的投資。此次納入城中村改造、保障房建設的城市擴圍後，" 三大工程 " 拉動投資的規模将進一步提升，有助于提振地産投資。國家統計局數據顯示，2023 年全國房地産開發投資 110913 億元，比上年下降 9.6%，降幅比上年收窄 0.4 個百分點。
多類資金支持
包括保障性住房、城中村改造在内的 " 三大工程 " 建設是政策重點，監管部門已推出多項支持措施，包括中央預算内投資、專項債、PSL 等。此次新納入的城市中符合條件的項目同樣可以享受相關政策支持。
其中，中央預算内投資是用于固定資産投資的中央财政性建設資金。近年來中央預算内投資呈現穩步增長的态勢，2023 年達到 6800 億，其中中央本級支出預算數爲 1470 億元，對地方轉移支付預算數爲 5330 億元。中央預算内投資不用地方還本付息，是地方重點争取的一類資金。
據記者了解，保障性住房、城中村改造已列入 2024 年中央預算内投資支持範圍，申報成功後項目總投資的 50% 左右可享受中央預算内投資補助。東部省份一位地方發改人士表示，此次擴圍的保障房項目納入 2024 年中央預算内投資申報範圍，但城中村改造本次擴圍的項目暫不享受中央補助。
專項債方面，據了解，2024 年專項債投向整體保持 10 大領域不變，但一些細項發生變化。其中，保障性安居工程領域新增城中村改造、保障性住房兩個投向。此前，保障性安居工程投向有城鎮老舊小區改造、保障性租賃住房、公共租賃住房、棚戶區改造四個細項，新增後該領域将有六個細項。
因爲城中村改造、保障性住房是重點支持領域，專項債額度将向兩個領域傾斜。如果 2024 年專項債額度在 3.8 萬億左右且 10% 的專項債資金投向上述兩個領域，那麽 2024 年專項債投入城中村改造、保障性住房的規模可能會達到 4000 億左右。
不過城中村改造、保障性住房專項債的發行時點可能相對偏後。據記者了解，目前 2024 年提前批專項債額度已下達地方，但中央監管部門尚未啓動專項債項目申報工作。地方已自發啓動項目儲備工作，其中部分地方特别梳理存量已發債項目，以期能在春節前（2 月 10 日）快速啓動發行。而城中村改造、保障性住房是新增項目，地方首批專項債項目大概率暫時不會包含城中村改造、保障性住房項目。
除中央預算内投資、專項債外，金融系統也将支持城中村改造、保障性住房建設。1 月 8 日，央行公告發布《盤點央行的 2023 | ①穩健的貨币政策精準有力》披露，新增 PSL 額度 5000 億元，爲政策性開發性銀行發放 " 三大工程 " 建設項目貸款提供中長期低成本資金支持。
目前政策性銀行已有相關貸款投放。國開行 12 月 19 日披露，該行日前向福建省福州市雙龍新居保障性住房項目授信 2.02 億元，并實現首筆貸款發放 1000 萬元。這标志着全國首筆配售型保障性住房開發貸款成功落地。
湖南住建公衆号披露，12 月 23 日，長沙市望城區大澤湖片區城中村改造項目一期工程獲得國開行湖南省分行配套貸款 1000 萬元，是全國發放的首筆超大特大城市城中村改造項目配套貸款，專項用于支持城中村改造項目範圍内産業載體配套基礎設施建設。
從曆史上看，一旦啓動投放，PSL 的增長将會持續一段時間，預計後續 PSL 還會有所增長。中信證券首席經濟學家明明表示，PSL 投放對穩增長有着顯著的拉動作用。假設投放 5000 億元，不僅有望帶動全年社會固定資産投資增長 0.5-0.7 個百分點，也有助于提振市場情緒，改變部分投資者的悲觀預期。
