文：任澤平團隊
房地産是國民經濟第一大支柱行業，事關經濟恢複、民生就業和金融風險，一定要軟着陸，避免硬着陸。房地産是周期之母，十次危機九次地産。
當前地産形勢陷入寒冬，如何破局？
11 月 17 日，央行、金監局、證監會聯合召開金融機構座談會，讨論多項房地産金融支持政策。
當前的關鍵：促進市場信心恢複、銷售回暖、支持優質房企、改善地方土地财政，進而帶動投資和産業上下遊改善，這是治本之策。
可考慮的措施：優化房地産調控、出台優質房企白名單、實施主辦銀行機制、推動行業重組、組建大基金并購庫存用于租賃房等。
政策正在轉向友好，但需要有效的措施，足夠的魄力和力度，才能扭轉乾坤，辦法總比困難多。
相信經過一系列實質有力的措施，一定能提振樓市信心，促進房地産長期平穩健康發展，爲中國經濟複蘇貢獻重要力量。
1 房地産市場步入寒冬，第一大支柱産業明顯拖累經濟、就業和地方财政
2023 年二季度以來，房地産市場迅速轉冷，風險醞釀，需高度重視。從新房銷售看，居民購房需求在 2023 年 2、3 月份集中釋放，但小陽春後，地産銷售明顯放緩，恢複基礎不牢、複蘇後勁不足。2023 年 4 月新房成交下降明顯，48 城銷售套數環比 -28.7%，6 月份以來，銷售套數同環比均下降，7、8 月環比分别爲 -26.7%、-0.4%，同比分别爲 -34.5%、-29.3%。從二手房銷售看，4 月樣本城市成交環比由正轉負、7 月成交同比由正轉負，8 月成交小幅回暖。
" 金九銀十 " 樓市整體表現不及預期。根據克爾瑞數據，9 月、10 月 TOP100 房企單月銷售操盤金額環比分别爲 17.9%、0.6%；同比分别爲 -29.2%、-27.5%，同比降幅有所縮窄，但仍保持高位。1-10 月累計業績同比爲 -12.8%，降幅繼續擴大。
由于房地産市場銷售疲弱，房企拿地謹慎，地方政府土地财政明顯下滑。10 月房地産投資同比 -11.3%，較 9 月持平；1-10 月房地産投資累計同比 -9.3%。土地市場方面，10 月土拍市場延續低迷，但房企拿地規模降幅收窄。根據中指院數據，1-10 月 TOP100 房企拿地規模同比下降 10.0%，降幅較上月收窄 7.9 個百分點。
2 三部門高度重視，" 三支箭 "" 一視同仁 " 改善正常經營房企融資
11 月 17 日，央行、金監局、證監會聯合召開金融機構座談會，讨論多項房地産金融支持政策，這是落實 10 月 30 号中央金融工作會議相關要求。
1）一視同仁滿足不同所有制房地産企業合理融資需求，對正常經營的房地産企業不惜貸、抽貸、斷貸。
2）繼續用好 " 第二支箭 " 支持民營房地産企業發債融資。支持房地産企業通過資本市場合理股權融資。
3）要繼續配合地方政府和相關部門，堅持市場化、法治化原則，加大保交樓金融支持，推動行業并購重組。
4）要積極服務保障性住房等 " 三大工程 " 建設，加快房地産金融供給側改革，推動構建房地産發展新模式。
去年底房地産 " 三箭齊發 "，但政策支持力度仍不及預期。信貸方面，授信房企主要是央國企，民營和混合所有制房企融資額度少、難度大。從披露公告的 31 家房企看，2023 年前三季度國企（13 家）融資總額占比 66%、民企（18 家）占比 34%；債權融資方面，目前獲得增信支持的民營房企僅 10 多家，覆蓋面較小。根據 WIND 數據，2023 年四季度（截至 11 月 21 日），房地産信用債淨融資額爲 -604.3 億元，債務償還壓力仍較大；股權融資方面，自去年底以來，申請股權融資的企業近 30 家，通過證監會注冊或備案的不到 10 家。
房企資金來源主要是融資和銷售回款，現在樓市陷入惡性循環，居民信心不足、新房銷售遇冷、企業現金流緊張，要打破僵局，需要金融機構從融資端對房企進行支持，恢複企業現金流、居民信心和房屋銷售。
在 2023 金融街論壇年會上，央行表示爲 " 三大工程 " 建設提供中長期低成本資金支持。11 月 17 日三部門座談會繼續強調部署，支持資金有望向該領域傾斜。曆史上，2014 年人民銀行創設抵押補充貸款（PSL），對金融機構提供的期限較長的大額融資，用于支持國民經濟重點領域、薄弱環節和社會事業發展。2015 年，PSL 配合棚改，撬動房地産開發投資、基建投資以及地産産業鏈投資共 13 萬億，拉動近 20% 商品住宅銷量。2022 年下半年 PSL 放量，配合政策性開發性金融工具，用于補充專項債空窗期，穩基建、穩經濟。
3 起草 50 家房企白名單，" 三個不低于 "，可考慮出台主辦銀行機制，從根本上解決優質房企的現金流和融資問題
據媒體報道，金融監管部門在上周五（11 月 17 日）召開的金融機構座談會上，讨論了多項房地産金融放松政策。多家國有大行相關人士表示，上述會議提出了" 三個不低于 "，即各家銀行自身房地産貸款增速不低于銀行行業平均房地産貸款增速，對非國有房企對公貸款增速不低于本行房地産增速，對非國有房企個人按揭增速不低于本行按揭增速。會議還提出，拟修改開發貸、經營性物業貸、個人住房貸款辦法等。
另據媒體稱，監管機構正在起草一份中資房地産商白名單，可能有 50 家國有和民營房企會被列入其中，在列的企業将獲得包括信貸、債權和股權融資等多方面的支持，這一名單較今年年初具有系統重要性優質房企的範圍有所擴大。
過去部分房企給老百姓留下了不良印象，成爲救助市場最大的道德風險和障礙，但是也要看到有一批房企還是誠信經營的良心企業，必須要進行區分，對優質的三好生企業等進行支持，實現優勝劣汰。
房企三好生、竭盡全力維持經營保交樓的良心房企有望被列入白名單，而那些轉移資産、躺平爛尾不保交樓的不良企業，不僅不會得到資金支持，且自有法律等着處置。
這次出台白名單，要避免過去 " 三支箭 " 的弊端，對金融機構沒有約束力和免責條款，導緻落地不及預期。
可以考慮出台主辦銀行機制，即納入白名單的優質房企，每家房企對口一家主辦銀行，對口解決其流動性和融資問題，同時給予主辦銀行一定的低成本資金等政策支持。優質房企的現金流解決了，爛尾樓的風險就有望部分解決，居民就有信心買新房。
未來應盡快推動房企重組。中國還是有很多優秀的房地産企業，國家給予一些政策支持，然後由它們牽頭來重組整個行業，有的企業客觀來講已經經營不下去，行業優勝劣汰，并購重組是正常現象。
4 可考慮組建大基建，并購閑置土地和庫存，用于租賃房，有助于解決開發商現金流、居民爛尾樓風險和民生改善
國家提出要實施保障性住房等 " 三大工程 " 建設，同時，開發商手裏有大量閑置土地和未銷售商品房，如果保障房供新地，将導緻資源浪費和重複建設。
可考慮組建大基建，并購房企閑置的土地和商品房庫存，用于租賃房，有助于解決開發商現金流、居民爛尾樓風險以及民生改善。
不應該讓居民去承擔整個行業大調整造成的代價。更何況很多居民，可能把一個家庭很多年的儲蓄都用來買房，如果面臨爛尾，對社會穩定也會産生影響。可以由國家組建一個大基金，把開發商庫存的房子打折進行收購。房地産新模式，租購并舉是重要，現在很多開發商面臨困難，手裏有大量閑置房屋，用來做租賃房，可以盤活資産，如果重新搞租賃房，還要重新買地，會導緻重複建設。
5 短期：優化房地産調控，穩增長、穩就業、防風險
房地産是國民經濟第一大支柱行業，穩樓市有助于穩經濟、穩就業、防風險。解決問題宜早不宜遲，建議盡快化解地産困境。
當前房地産有三大關鍵任務：穩樓市、保交樓和房企重組。
短期：二線全域和一線郊區全面解除限購，重啓 PSL 支持保交樓，組建大基金
1）因城施策适度松綁限制性措施，二線全域和一線郊區全面解除限購。
此前的限購限貸限價等七限八限政策，是兩三年前房地産還處于過熱狀态時候出台的，世易時移，形勢已變，此前過嚴的限制性措施可以适時退出。
建議：繼續增強 " 三支箭 " 實際落地效果，促進優質房企融資；新增支持銀行降低存量房貸利率、" 帶押過戶 " 等便民善政；核心城市下調首套房貸款首付比及貸款利率以支持首套剛需；下調二套房首付比以支持改善型需求；适當調整普通住房認定标準、首套住房認定标準；對低收入家庭和應屆畢業生的租房支出給予适當補貼，并擴大受益人群；放開二線全域和一線郊區限購、降低落戶門檻，提高公積金貸款限額或允許提取未納入貸款額度計算的公積金餘額付首付；降低各項交易稅費。
2）通過貸款展期、債務重組、并購等方式化解房企風險。
通過壓實地方主體責任建立房地産纾困基金，并配套金融工具支持保交樓保穩定，通過支持優質房企尤其民營房企并配套 AMC 等進行行業内并購重組。
3）重啓 PSL 支持保交樓。
當下，不應讓居民承受整個行業大調整帶來的代價，特别是很多居民。再度啓動 PSL 支持保交樓，可激活市場資金進入，同時提振上下遊的信心，包括施工單位、供應商、購房者等。
4）組建大基金，以折扣價格收購開發商庫存的樓盤，用做租賃房，盤活資産、化解風險和改善民生。
6 長期：以城市群戰略、人地挂鈎、金融穩定、房地産稅、租購并舉爲核心加快構建房地産新模式
根據我們對發達經濟體住房制度和房地産市場的研究，結合中國住房制度現狀和發展階段特點，建議以城市群戰略、人地挂鈎、金融穩定、房地産稅、租購并舉爲核心加快構建房地産新模式。
1）推動都市圈城市群戰略。人随産業走，人往高處走。二十大報告指出，深入實施區域協調發展戰略、區域重大戰略、主體功能區戰略、新型城鎮化戰略。
2）以常住人口增量爲核心改革 " 人地挂鈎 "，優化土地供應。推行新增常住人口與土地供應挂鈎、跨省耕地占補平衡與城鄉用地增減挂鈎，嚴格執行 " 庫存去化周期與供地挂鈎 " 原則，優化當前土地供應模式。
3）保持貨币政策和房地産金融政策長期穩定。穩定購房者預期，支持剛需和改善型購房需求。規範房企融資用途，支持房企合理融資需求，提供一定時間窗口讓存在問題的房地産企業有自救機會。
4）穩步推動房地産稅試點。房地産稅替代土地财政是大勢所趨，未來有必要建立科學的經濟模型評估房地産稅對各方影響。當前經濟處于築底期，房地産還未走出困境，不具備房地産稅征收條件。
5）二十大報告強調，" 加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度 "。
