中新經緯 11 月 23 日電 題：深圳二套房新政減負效應明顯，千萬房産首付省 400 萬
作者 嚴躍進 易居研究院研究總監
11 月 22 日，深圳發布兩條重要的購房政策。其中一條涉及二套房首付比例下降，另外一條涉及普通住宅标準下調。這兩條政策都具有非常強的信号意義，同時也對深圳市民購房等會産生非常直接的影響。
此次深圳政策明确，調整二套住房的最低首付比例。二套住房個人住房貸款最低首付比例由原來的普通住宅 70%、非普通住宅 80% 統一調整爲 40%。
首先，此次政策充分說明，從支持合理住房消費需求尤其是改善型住房需求的角度出發，對二套房的首付比例做了調整，這有助于降低購房門檻和購房成本，利好購房需求的積極釋放。我們這裏通過表格對此類減負效應做一個簡單分析。從表 1 可以看出，效果非常明顯。
其次，此類政策也取消了過去按普通住宅和非普通住宅分類的标準，全部統一爲下調至 40% 首付的要求。這一操作有助于政策更好執行和消化，尤其是對于認購非普通住宅的購房者來說，其首付減負效應會更加明顯。
此次深圳政策還顯示，普通住房标準爲容積率超過 1 以上，且套内面積不超過 120 平方米 ( 或建築面積不超過 144 平方米 ) 。該政策的變化之處在于，過去認定普通住宅的要求要更嚴更高，即還需要滿足總價低于 750 萬元的要求。而現在對總價已經沒有要求，通俗說 " 取消了豪宅線 "。換句話說，對于 1000 萬元總價的房子，隻要戶型不超标，也完全有可能納入到普通住宅的标準體系中，進而享受到更好的購房優惠政策。相關房子從非普通住房性質調整爲普通住房性質，那麽在增值稅、個稅和契稅等方面都會直接減少負擔，這對于房東或購房者壓力的減少都非常明顯，利好二手房交易成本的降低。表 2 對于此類減負效應做了相應的分析，該例子中稅費減少額約爲總價 5% 的比例。
此次深圳政策的意義積極，值得重點關注。第一，此類政策勢必對剛需和改善型購房需求的釋放，以及二手房的盤活等帶來積極作用，利好新房二手房、首套與二套、買與賣等交易需求的提振。也說明各大城市在年底依然在積極優化調整購房政策。第二，此類政策具有風向标意義。從一線城市政策的放松邏輯來說，落實認房不認貸、降低首付和利率、放松普通住宅認定标準是三項重要的工具。此前廣州将二套房的首付比例從五成或七成下降爲四成，就說明二套房或改善性住房方面會有降低首付的政策操作。深圳此次做了放松，爲後續一線城市的政策動向預判創造了更好的條件。
此次深圳政策勢必對于購房市場帶來積極影響，也要求我們積極調整策略。市場反應方面，預計政策出台後深圳市場會迅速做出反應，包括購房意向明顯增強、中介營銷公司将積極調整營銷策略、一些房東的房源挂牌量會增加、一些大戶型或大平層的交易量會上升等。而随着此類市場的活躍，一些受政策影響較大的區域如深圳南山、前海等豪宅區域交易會明顯提振。從策略上看，必須要看到深圳政策帶來了很強的 " 加杠杆 " 和 " 減稅費 " 導向。相關房企、購房者等要重視此類政策，在供求兩端做好策略應對，積極用足用好此類政策，促進深圳房地産市場的平穩健康發展。 ( 中新經緯 APP )
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