關乎城市，關乎社區，關乎生活，關乎人
這幾年，上海的城市更新可以說非常轟轟烈烈了。
圖源：真叫盧俊
這是我随手整理的近 10 年動作，各種各樣政策利好基本沒斷過。
尤其 2022 年中心城區的成片二級舊裏以下房屋改造正式完成後，直接開啓了 2 倍速。2023 年開始，上海城市更新直接進入下半場的狂飙攻堅階段。單看每年花在舊改上的錢就高達千億。今年更誇張，直接批了1148 億元的支出預算。
我查了下全市 2024-2026 年最新的國土資源利用計劃方案，這裏面最突出的就是中心城區。和去年相比，征地補償标準漲到了13.23 萬元 / 畝。
除了财政支出，市區供地的數量也在增加。今年 47 塊公開交易宅地中，7 個中心城區加起來的就有 19 塊，占比 40%，全年的四分之一。
數據來源：上海規自局
今天爲什麽要跟各位分享這些龐大數字？本質上這些數字每一個背後，都意味着上海這座城市一次值得關注的改變。尤其城市核心區，很難出現郊區那種 " 五大新城 " 式的大刀闊斧規劃，更多的都是潤物細無聲但嚴格意義上轟轟烈烈的更新。這也是近兩年我們關于城市更新選題越來越多的原因。
除了史上最大單地塊舊改的徐彙，還有大拆大建式的工人新村、原拆原建，以及小修小補式的口袋花園、拆牆合并 ... 我們一直試圖用看到的個案去解讀上海的發展趨勢，也就是上海到底怎麽城市更新的？以及這件事到底有沒有未來？這個命題很多人都沒有直觀的答案。或者說大家覺得城市更新就是單純的拆遷、賣地、讓開發商造房子。還有的除了房價更高、房子更新之外，其他都不關心。
那上海爲什麽要做城市更新，這個宏大命題對我們來說又有什麽意義？于是這次，我們選了一個最能代表當下上海城市更新模式的極緻案例和範本：中興路闆塊，并花一整天去實地看了看。這個争議不斷但又确實非常極緻的城市更新闆塊，會有什麽意想不到的畫面？
01憑什麽是中興路？
不得不說所有内環内闆塊中，中興路一直是很特别的存在。這個離人廣隻有 3 公裏的老城區，是近年來上海内環最大規模的舊改片區之一。而且相當早就啓動了成片拆遷，周期很長。最早可以追溯到 2003 年。當時首塊宅地的開發商還是上置集團，也就是 07 年建成的綠洲雅賓利花園，後來被萬科接手。
圖源：真叫盧俊
再到 2016 年，萬科入股被融信以 110 億拿下的地王項目，也就是今天的中興路一号 。加上這幾年闆塊密集的土地出讓， 整個 更新周期已經超過 20 年 。所以在這裏你會看到開發項目真的很多很多。我整理了闆塊二十年内的 18 個開發項目，地圖有限隻能标出一部分，但這張圖看起來依然相當擁擠。
目前已交付的樓盤共有 9 個，我用黃色标注了一些。這裏面一部分都是 2020 年後集中入市的，幾乎每年都有一個新盤出現。而大概到 2027 年，藍色标注的 9 個在建高層也會建成。我在闆塊内走了一遭，看到了幾家開發商同時動工的場面。整個闆塊可以說是轟轟烈烈地搞開發，大量的房地産企業擠破頭，越來越多的建築拔地而起。整個内環相當少見到這樣的場景。當然，這種大開發也讓闆塊從内到外都變得非常不一樣。
02最直觀的物理更新
我記得 2020 年大家對中興路的概念還很陌生，身邊更習慣的說法都是老閘北。打開地圖看，有的小區甚至沒有自己的名字。XX 路 XX 弄小區，路名 + 數字的組合，相當草率。
圖源：真叫盧俊
而今天當我真正站在闆塊最南端，發現和我印象中已經完全不一樣了。第一眼，當然是城市天際線——來自過去 20 年持續不休的起高樓。
圖源：真叫盧俊
這是我站在 8 号線中興路地鐵口附近的實拍，高樓林立幾乎鋪滿了一整個畫面。有的交付多年，有的還在建設當中。這些高樓直接帶來了城市觀感上的不同。但闆塊更新不隻有大開大合的拆建一種方式，因爲注定拆不完，那些拆不完的老房子又要怎麽處理？
帶着這個問題我從寶昌路一直走到芷江路上，找到了答案。高樓之側，拆不完的舊樓房會持續翻新。
圖源：真叫盧俊
比如三寶花苑和天吉小區。外牆都粉刷成磚紅色的樣子，完全看不見老閘北歲月的痕迹了。包括芷江路附近的老房子也刷成了跳躍式的紅黃漸變。連空調外機都用對應顔色的格栅罩起來。
圖源：真叫盧俊
這些老房子的存在，意味着中興路的闆塊更新并不是連根拔起。而且站在道路中間你會發現，左右手的商品房和老公房雖然存在高低落差，但并不割裂。
圖源：真叫盧俊
從頭走到尾的感受一直是和諧的。要做到這點其實不難。一個就是色彩協調，各位可以注意下兩側立面的部分。紅和橙本就是色譜裏靠近的兩個顔色，看起來師承一脈。還有工地外的色彩牆取代了鐵皮圍擋，也是一樣的道理。通過色調和新建築形成呼應。
圖源：真叫盧俊
還有一個方法是用底商 + 轉角花園、水景的手法，讓住區之間不那麽封閉。比如站在中興路一号和天吉小區、三寶花苑之間的這個街角，會有很強烈的滲透感。
圖源：真叫盧俊
豪宅業主下了班可以去對面的商店整包薯條，老住戶路過街角花園也能感受四季變化。包括附近的雅賓利花園和久欣公寓、新湖青藍國際和華清名苑，都是這個模式。
傳統閉合的街角空間被打開了，甚至做得很有趣味性。模仿了山地、水系的結構，把路口這種枯燥的地方做成了小型社交場所。
雅賓利花園街角公園
03城市更新對生活有什麽改變？
沿着中興路走觀感是最強烈的。我看到一邊是基礎底商，煙酒彩票、五金店、寵物店 ...... 滿滿的城市煙火氣。而另一邊，摩登與現代的商業街區已經開始出現。在中興路一号的步行街上，已經有星巴克、CO-life 絢集、LAVAZZA、一凡優品 ......
圖源：真叫盧俊
這還隻是現在的商業氛圍。經常看我們廣告的朋友應該有印象，闆塊内的中興傲舍正在引入一種更先進的立體式商業。簡單點說，就是把住宅懸浮在三層商業體之上。加上旁邊的中興公園、街角廣場、沿街鋪面，形成一個集中性商業街區，體量非常龐大。
效果圖
其實商業不隻是一個闆塊更新的核心，對整個區域的煥新也很重要。而這樣的街區帶來的注定是一種向外打開的生活方式。
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各位可以直接看這張實拍圖，來自中興路步行街，寬度直逼南京路步行街。我在路口站了五分鍾，看到這樣一幅畫面。
圖源：真叫盧俊
因爲步行街足夠寬、周邊店鋪也面向所有人。無論新業主，還是舊住民，其實都能在一個開放的共享空間内生活。這個概念在中興公園内達到了某種極緻。原本一個封閉的市政公園，2020 年萬科負責公園的整體更新和提升後變成了這樣。
圖源：真叫盧俊
沒有邊界和閘門，下樓過街就是公園内部，完完全全地開放出來。整個公園景觀的層次非常豐富，而且都是圍繞人來展開的。下午三四點鍾，我找了個角落坐下來。大齡遊戲區裏，放學的中學生正在進行攀爬比賽，隔壁幼齡區是忙着探險的學步兒童。
圖源：真叫盧俊
老年人拉二胡和打太極，而公園也成了年輕人的必需品，點杯咖啡就能曬一下午太陽。不管什麽年齡什麽性格，都能找到适合自己的場景。闆塊更新一同帶來的還有配套的持續導入。除了原本的三甲醫院比如市中醫醫院、上海十院分院，和一二梯隊的市北初級中學、閘北第三中心小學外。
圖源：真叫盧俊
今年 10 月份寶山路街道還官宣要引入一梯隊的靜安一中心小學，也由萬科代建，差不多 2 年就能建成使用。我印象中前幾年中興路的教育資源并不算多，但如今這個短闆正在被補齊。
04最重要的——人的更新
來之前我以爲這裏和大多數舊城區一樣，不會有太多人氣，但實地看了一天我立刻抛棄了這個想法。尤其上下班時候年輕人比例很高。我觀察了下有一部分都進入了中興路一号小區。我們之前挖過一個行業内很罕見的數字，整個一期購買業主中，有約 70% 以上的比例是 90 後客群，80% 的人有過海外留學經驗。
換句話來說，中興路一号籠絡了一大批的年輕海歸在這裏駐紮。包括最近 2 個月清盤的中興傲舍，一期成交客群畫像也主要是 90 後。這算是闆塊内一次從 0 到 1 的改變。而且已經真實反饋在了當下。在中興公園内，年輕人濃度少見的非常高。
圖源：真叫盧俊
這也是城市更新最重要的一點，吸引越來越多年輕化的人群。
我們知道上海是一座不折不扣的老齡化城市，很多老的闆塊都非常非常老。所以居住的也大部分是老年人。但因爲前面的物理更新、生活更新，可以吸引年輕人陸續來到這裏，買房、生活、休閑 ... 并逐漸紮根。這也是一個城市内最有活力的那部分。
05上海的城市更新在更新什麽？本質是什麽？
很多時候大家都把城市更新放在出讓多少土地或砸了多少錢的層面，這些關注點都對。但都不是我們認爲城市更新的本質。雙腳走完整個闆塊後，下午四點我站在東寶興路的紅綠燈下，相當于站在了闆塊的最東邊。往西回看百萬中興城的畫面是這樣的。
圖源：真叫盧俊
當下最大的感觸就萬科對于這個闆塊的意義還是挺重要的。很難想象如果是其他開發商開發這些地塊，也許賣完樓盤基本就結束了。但今天我們看到通過城市更新給原居民換了一種生活，甚至有越來越多的年輕人願意住進來了。有人就代表着城市有源源不斷的活力，這其實也是上海每一輪發展的原動力。所以你看早期陸家嘴爲什麽願意對全國、甚至國際的金融業開放，就是形成産業中心之後會有更多的人來。任何一個地方都是更多人加入才會有活力、有創新。也隻有人才能帶來最本質的變化。
本文來自微信公衆号 " 真叫盧俊 "，作者：餘奔雷，36 氪經授權發布。
