中新經緯 2 月 10 日電 ( 薛宇飛 ) 深圳華僑城股份有限公司 ( 下稱華僑城 ) 9 日晚公告稱，收到深交所關注函，要求其就 2022 年度業績由盈轉虧、虧損主要集中在去年第四季度的原因及合理性進行說明。
2022 年前三季度，華僑城歸屬于上市公司股東的淨利潤為盈利 1.26 億元人民币，但全年卻是預虧 80 億元 -110 億元，變臉速度較快。華僑城在此前的業績預告中，則列出了六大原因。
監管要求說明兩點内容
據華僑城 1 月 31 日的業績預告，預計公司 2022 年歸屬于上市公司股東的淨利潤虧損 80 億元 -110 億元，上年則為盈利 37.99 億元，同比下滑 310.58% -389.54%；扣除非經常性損益後的淨利潤虧損 86.50 億元 -116.50 億元，上年為盈利 22.97 億元，同比下滑 476.58% -607.18%。
深交所上市公司管理一部在 9 日的關注函中，要求華僑城對以下兩點進行核實并作出說明。一是，華僑城 2022 年三季報顯示，公司前三季度實現淨利潤約 1.26 億元。業績預告則顯示，2022 年度業績由盈轉虧。深交所上市公司管理一部要求華僑城結合所處行業環境、公司經營情況等，說明業績由盈轉虧且虧損主要集中在第四季度的原因及合理性。
二是，業績預告顯示，華僑城對房地産業務及旅遊景區業務計提存貨跌價準備及資産減值損失。深交所上市公司管理一部要求公司分業務闆塊，說明計提存貨跌價準備及資産減值損失涉及的具體資産及項目的相關情況，主要減值測試過程，包括主要假設及重要參數選取等情況，是否與以前年度存在較大差異，以前年度資産減值損失計提是否充分合理，是否存在集中在報告期計提大額資産減值的情形。
深交所上市公司管理一部要求華僑城就上述問題做出書面說明，在 2023 年 2 月 16 日前将有關說明材料報送該部并對外披露，同時抄送派出機構。
利潤變臉原因何在？
2022 年前三季度盈利，全年卻突然巨虧，華僑城在 1 月 31 日的業績預告中共給出 6 個原因。
華僑城稱，預計歸屬于上市公司股東的淨利潤大幅下降、由盈利轉為虧損的主要原因如下： ( 1 ) 受房地産市場下行影響，公司房地産業務銷售量、結轉量和結轉毛利率同比下降； ( 2 ) 為深入推動公司資源結構調整，部分項目采取更加靈活的價格策略促進銷售去化，結轉毛利同比下降； ( 3 ) 考慮部分城市新房銷售價格進入下行通道，出于審慎客觀考慮，計提存貨跌價準備同比增加； ( 4 ) 報告期内，旅遊景區業務受疫情的沖擊嚴重，虧損金額加大； ( 5 ) 因持續虧損或更新改造等因素，對部分景區資産計提減值； ( 6 ) 公司轉讓子公司産生的投資收益同比減少。
華僑城房地産銷售額已連續兩年下滑。2021 年，華僑城實現合同銷售面積 398.8 萬平方米，較上年同期下降 13%；合同銷售金額 824.7 億元，較上年同期下降 21%。2022 年，該公司實現合同銷售面積 266.5 萬平方米，較上年同期下降 33%；合同銷售金額 552.7 億元，較上年同期下降 33%。
彙生國際資本總裁黃立沖對中新經緯分析說：" 當房地産公司試圖以低于正常銷售價格出售存貨時，可能會導緻銷售毛利率下降。為了去存貨降低銷售價格時，存貨成本已經結轉了是不會變的，毛利率将相應下降。"
2021 年、2022 年，面對市場下行，計提存貨跌價準備和資産計提減值，是很多房企利潤大幅下滑的原因之一。在港股上市的融創中國，2021 年公司毛利虧損約 17.9 億元，同比下降 103.7%。融創中國毛利的大幅下滑，就與公允價值調整及物業減值撥備有較大關系。數據顯示，2021 年，該公司業務合并收益對應的收購物業評估增值調整導緻毛利減少約 110.2 億元，這部分屬于公允價值調整。而年内計提的物業減值達到 310.62 億元，是 2020 年 31.80 億元的 9.77 倍。
一位曾在某知名房企從事财務工作的人士對中新經緯表示，根據會計相關準則要求，當市價持續下跌，并且在可預見的未來無回升的希望的，就可以考慮計提存貨跌價準備。對于認定存貨跌價，會有一個具體的标準，比如當地成交價低于公司預估價的一定比例，就可以計提。計提存貨跌價并無時間限制，出現跌價就可以計提，而且，若未來市場回升，計提存貨跌價的金額還可以回調。
除了地産業務，華僑城的另一個主業就是旅遊業務，但可想而知，2022 年的旅遊市場可謂一片慘淡。據披露，2022 年 1-12 月，華僑城旗下文旅企業合計接待遊客 6184.9 萬人次，為上年同期的 69%。
多項指标大幅走低
不止盈利指标的變臉，根據華僑城 2022 年三季報，公司其他多個關鍵指标都出現了大幅下滑。
2022 年前三季度，華僑城實現營收 292.81 億元，同比下降 40.78%；實現歸屬于上市公司股東的淨利潤 1.26 億元，同比下降 96.31%；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤 -2.46 億元，同比下降 108.62%；經營活動産生的現金流量淨額 -22.68 億元，同比下降 266.30%。
三季報中，華僑城對一些指标的變動進行了解釋。報告稱，營業收入同比下降主要是銷售不暢，結轉量下降；淨利潤、歸母淨利潤同比分别下降，主要是結轉收入同比下降，另外受疫情影響造成景區、酒店、租賃的收入下降較大；貨币資金較年初下降 31%，主要是支付應付工程款及為降低債務風險，持續減少有息負債；短期借款較年初下降 44%，主要是為降低債務風險，持續減少短期債務。
現金流方面，華僑城在去年三季報中稱，經營活動現金流淨額下降約 266%，主要是銷售回款下降明顯；投資活動現金流淨額上升 68%，主要是嚴控對外投資，加快合作項目資金收回；籌資活動現金流淨額下降 105%，主要是本期融資規模下降，陸續歸還有息負債。 ( 更多報道線索，請聯系本文作者薛宇飛：[email protected] ) ( 中新經緯 APP ) ( 文中觀點僅供參考，不構成投資建議，投資有風險，入市需謹慎。 )
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責任編輯：羅琨
作者：王京晶
