财聯社 8 月 31 日訊（記者 曾尚）近期房地産調控政策不斷出台，比如，8 月 25 日住建部等多部門将認房不認貸納入 " 一城一策 " 工具箱，随後廣州、深圳宣布落地實施，爲一線城市放松進行了鋪墊。業内專家表示，從短期看，可推動降低存量個人住房按揭貸款利率，積極推動城中村改造等措施穩定房地産市場發展。此外，業内也期待降低二套房首付比例、利率、交易成本等，隻要是合理的住房需求，都希望能夠滿足。
而降低存量房貸利率則已是 " 箭在弦上 "。近期交通銀行、招商銀行等多家銀行表态将調整存量房地産利率，8 月 21 日，5 年期以上 LPR 報價維持不變被專家認爲是爲存量房貸利率加快落地預留空間。7 月 14 日的國新辦發布會上，央行表态支持和鼓勵商業銀行按照市場化、法治化原則，與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。
下調存量房貸利率早有先例，在 2008 至 2009 年銀行已落實類似的下調存量房貸利率政策指導。據專家測算，利率偏高的存量房貸餘額約爲 15 萬億元至 20 萬億元，存量房貸利率下調，對銀行息差和利潤有一定影響但影響并不大，銀行可以采取多種措施，比如進一步降低存款利率，減緩存量房貸利率調整對息差和利潤的影響。
房地産調控政策不斷出台
8 月 25 日，住房和城鄉建設部、人民銀行、金融監管總局發布《關于優化個人住房貸款中住房套數認定标準的通知》。這一政策将認房不認貸納入 " 一城一策 " 工具箱，意味着房地産政策在支持滿足剛性和改善性住房需求上更進一步。
本周，一線城市中的廣州、深圳已經宣布落地實施 " 認房不認貸 "。易居研究院研究總監嚴躍進表示，此舉信号意義非常強，說明認房不認貸政策是當前一線城市重點關注的政策，預計四個一線城市都可能出台。預計樓市接下來會有一波大的提振。此外，業内也期待降低二套房首付比例、利率、交易成本等，隻要是合理的住房需求，都希望能夠滿足。
中國郵政儲蓄銀行研究員婁飛鵬表示，面對房地産領域的變化，政府部門及時出台了多項政策措施。比如，國務院相關職能部門支持包括民營企業在内的房地産企業合理融資需求，放松房地産上市公司再融資要求，推出房企纾困專項再貸款、保交樓貸款支持計劃等結構性貨币政策工具以穩定房地産供給。
同時，通過引導降低 5 年期以上貸款市場報價利率（LPR），降低公積金貸款利率，指導商業銀行調降存量個人住房按揭貸款利率，各地按照 " 一城一策 " 的原則降低首套個人住房按揭貸款利率、允許商業住房按揭貸款轉公積金貸款、降低房貸首付比例、爲多子女家庭購房提供政策支持等降低居民購房成本，穩定或提升居民購房需求。另外，對個人出售自有住房并且重新買房的實施個人所得稅優惠政策，以支持改善性住房需求。
婁飛鵬表示，爲更好地穩定房地産市場，需要綜合考慮短期特點和長期趨勢，分類采取措施并推進實施。從短期看，在具體舉措上，推動降低存量個人住房按揭貸款利率，積極推動城中村改造，更好滿足民營房地産企業、居民剛性和改善性住房的合理融資需求，在更大範圍内爲多子女家庭購房提供支持等。
存量房貸利率調整已 " 箭在弦上 "
近期多家銀行表态将調整存量房地産利率。交通銀行召開個人住房貸款存量利率調整項目啓動會，将存量房貸利率調整納入工作日程。招商銀行和中信銀行也公開表示，針對存量房貸利率下調已制定預案，兼顧銀行業務發展、" 因城施策 " 和公平性等多方面因素。此外，農業銀行、建設銀行和華夏銀行等紛紛做出最新表态，密切關注監管指導和市場動向，推進後續相關工作的開展。
" 存量房貸利率下調 " 是本月熱議的話題。8 月 21 日，新一期貸款市場報價利率（LPR）公布，其中 5 年期以上 LPR 與上月持平，超出市場預期。而此前在 8 月 15 日政策利率超預期下降之後，市場普遍預期本月兩個期限 LPR 将顯著下降。彼時多位專家均表示 5 年期以上 LPR 報價 " 按兵不動 "，是給存量按揭利率調整預留空間。
例如，中國民生銀行首席經濟學家溫彬表示，存量按揭利率調整已 " 箭在弦上 "。當前存量按揭利率調降能夠更好的起到穩預期、穩地産、穩信用的作用，且能夠通過降低貸款置換行爲，減少空轉套利風險，規範市場秩序。當前新發放貸款利率已降至曆史低位，各地因城施策空間較大，且銀行息差持續承壓環境下，爲保持銀行合理利潤水平，5 年期以上 LPR 報價維持不變可爲存量房貸利率加快落地預留空間。
招聯首席研究員董希淼也表示，本月 5 年期以上 LPR 保持不變，有助于商業銀行穩定息差水平，保持利潤合理增長，增強支持服務實體經濟的持續性和高質量發展的穩健性。這并不意味着金融支持實體經濟力度減弱。相反地，金融政策調整還将持續進行，新的支持措施如存量房貸利率調整方案應盡快出台。
8 月 18 日，金融管理部門聯合召開會議，就金融支持實體經濟發展和防範化解金融風險有關工作進行研究和部署，要求 " 統籌考慮增量、存量及其他金融産品價格關系 "。董希淼認爲，這就要求，金融機構應重視存量與增量産品之間、不同機構産品之間的價差問題，其中商業銀行要正視存量房貸與新增房貸利差過大的問題。在金融管理部門多次表态之後，預計利率偏高的存款房貸利率調整方案将加快出台。
7 月 14 日，國新辦舉行 2023 年上半年金融統計數據情況新聞發布會上，人民銀行貨币政策司司長鄒瀾表示，央行支持和鼓勵商業銀行按照市場化、法治化原則，與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。這也是央行首次針對存量房貸利率較高問題進行回應。惠譽評級分析師認爲，這個指導意見一定程度上緩解當前房貸提前還貸潮。
存量房貸利率應該怎麽調？
銀行存量房貸利率下調已有先例，且有空間。
任澤平發文指出，下調存量房貸利率早有先例。2008 年 10 月，央行将個人住房貸款利率下限擴大爲貸款基準利率的 0.7 倍，而此前房貸利率普遍爲 0.85 倍。因此，各大銀行調降存量房貸利率由 85 折降至 7 折。
惠譽評級的分析研究表明，2018 至 2022 年間發放的存量房貸利率目前處于 5% 左右的較高水平。相比當前 4.20% 的 5 年期 LPR 和 4.14% 的今年三月份個人住房貸款加權平均利率，銀行存量房貸利率下調空間可達到 80 個基點左右。
惠譽還認爲，在 2008 至 2009 年銀行落實類似的下調存量房貸利率政策指導之時，利率調整多采取協商變更原有合同的方式而非以新換舊。存量房貸利率調整的可行性增強或将緩解提前還貸潮，這将有助于緩解銀行盈利能力和資産重新配置所面臨的壓力。
據董希淼初步測算，利率偏高的存量房貸餘額約爲 15 萬億元至 20 萬億元。存量房貸利率下調，對銀行息差和利潤有一定影響但影響并不大。同時，銀行可以采取多方面措施，開源節流，精細管理，減緩存量房貸利率調整對息差和利潤的影響，比如進一步降低存款利率，優化負債産品結構和期限結構，繼續從負債端壓降成本。
董希淼還認爲，銀行還可以在存量房貸利率調整的過程中，與客戶約定一段時期内不得提前還款，減少房貸提前還款行爲，保持房貸規模基本穩定。金融管理部門可通過結構性貨币政策工具，對影響較大的銀行給予階段性支持，提高銀行降低存量房貸的積極性，支持銀行維護息差基本穩定進而保持向實體經濟減費讓利的持續性。
