本文來源：時代财經 作者：林心林
萬科董事會主席郁亮
" 十年後我們再次回到了這裏，行業變化很大。"
10 月 20 日，萬科一年一度的媒體交流會在西安舉行，過去十年，不管是房地産行業，亦或是萬科，都在發生巨變。這個行業也在從蒙眼狂奔走向冷靜理智。
" 房地産形勢如何？"" 何時見底？"，這是萬科董事會主席郁亮近兩年在公開場合被問及最多的問題，行業内外都希望看到萬科的答案。
去年 9 月，郁亮給市場鼓舞，說 " 點點微光最後終能燎原 "；今年 3 月，樓市經曆一波小陽春，郁亮稱當前市場處在溫和恢複階段；8 月份，樓市再度調轉而下時，郁亮喊出了 " 市場超跌 "。
如今間隔兩個月，樓市政策頻頻出台，但從業者們卻似乎沒有等來期待中的強勁複蘇。
" 目前市場情緒确實比較悲觀。" 郁亮認爲這種悲觀情緒被兩種聲音影響着：一種是 " 過剩論 "，另一種則是 " 政策無用論 "。
郁亮并不認同市場上的 " 供應過剩論 "，他認爲主要城市當前的住房條件 " 被平均 " 了，城市被小鎮平均了，大城市被小城市平均了；同時，人們現在對于居住的需求多樣化，當前針對新需求的市場供應并不充分。由此看，現階段住房建設水平顯然超跌，郁亮預計今年新開工不到 7 億平方米，回到了 2006 年的水平，距離 10-12 億平方米的中樞值有較大差距。
另一被郁亮駁斥的觀點則是 " 政策無用論 "，其直言不能指望政策一招解決所有問題，政策不是萬能的。
在政策端，郁亮認爲仍有繼續發力的空間，建議各地因城施策，結合本地市場情況做出更及時的調整，加快政策落地速度。不得不承認，8 月以來，在政策的發力下，樓市已顯現出一定複蘇。10 月 19 日，國家統計局發布數據顯示，9 月份一線城市新建商品住宅銷售價格環比持平、同比漲幅擴大。此外，一、二線城市成交面積環比增加 13.4%，且 10 月上半月數據繼續好轉。
從萬科自身的銷售情況看，自 6 月份以來萬科的單月銷售由正轉負，直到 9 月份仍是同比下滑，但跌幅從超 20% 縮窄爲 7.8%；同時，單月銷售均價出現了同比 8% 的漲幅，扭轉今年以來的頹勢。
郁亮以旅遊業的報複性增長舉例，隐喻房地産行業 " 壓縮得越厲害，反彈得也會越大 "，他認爲市場自身會産生向上修複的力量。
至于何時探底、真正恢複，郁亮沒有給出預期時間表。兩年前，金融降杠杆帶來紅利消退時，郁亮道出 " 尊重常識，回歸常态，陣痛之後仍有機會 "。但現在，郁亮坦言 " 沒想到陣痛比預想中更長、更痛 "。
常年跑馬拉松的郁亮，以這項運動作比喻，把當前房地産市場的狀态比作馬拉松的 " 撞牆 " 階段。郁亮稱，跑馬拉松時，通常有不少人會在 30 多公裏以後開始 " 撞牆 "，跑不動了，這時候人體從消耗碳水化合物轉爲燃燒脂肪。這一過程在經濟上爲 " 新舊動能轉換 "，而在房地産行業則意味着從過去簡單的規模發展轉換到如今的高質量發展。
萬科聯席總裁、開發業務經營本部首席合夥人張海在交流會上也道出了行業處于深度變化期時的不易。如果說以前行業對于開發企業的操盤及格線标準是 60 分，張海認爲如今已經提高到 80 分，要求企業從單項冠軍變成全能高手。
張海坦言，這 20 分的提升過程并不 " 舒适 "，需要萬科整個開發業務團隊做出艱苦的努力，在投資研判、客戶洞察、産品品質、拓客方式等方面苦練基本功。
但萬科的高層們仍不忘爲行業打氣，張海稱 " 既要解決眼下緊迫的問題，也要擡頭看方向 "，郁亮稱馬拉松 " 熬過去就能跑下去了。"
在穿越這一輪周期中，萬科認爲開發經營服務并重的戰略仍是其武器之一。
如今，萬科形成了物業、物流、長租公寓、商業四個經營服務賽道，但難度也顯而易見。郁亮直言這是一個 " 賺小錢，賺慢錢，賺辛苦錢 " 的過程。
以長租公寓爲例，自 2015 年萬科轉型新戰略，推出長租公寓以來，萬科在這一行已紮根了 8 年。
而在 10 月 20 日交流會現場，萬科泊寓總經理胡冬華透露，自今年 6 月起，泊寓已實現單月利潤連續回正，9 月份實現了累計權益淨利潤回正，預計今年内将實現整體盈利。但盡管如此，胡冬華也察覺行業的變化，因爲對未來不确定性，胡冬華發現客戶租房租期變得更短，目前泊寓 7 個月以内租期占到 40%，而過往平均租期是 9 個月。
郁亮仍期待着 REITs 的徹底推出，一旦環節打通，其認爲萬科有望真正從開發商轉變爲不動産商。而目前，萬科的商業、物流、租賃住房均在積極準備 REITs。
