本文來自微信公衆号：真叫盧俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：巧克麗麗，題圖來自：視覺中國
文章摘要
十月上海二手房市場成交亮眼，政策影響顯著。
• 成交超 2 萬套，政策效應顯現
• 剛改及改善需求提升
• 市場節律與信心博弈反映需求
有段時間沒說二手了，其實蠻可惜，新政後變化最大的應該就是二手。
剛剛結束的這個十月裏我親眼看到很多迹象：二手豪宅熱度高了、二手房單日網簽破千了、二手房十月網簽兩萬套了 ……
各種聲音叨叨完，整個十月，不管出現怎樣的聲音，有件事是确定的：二手确實火了。
這是不管從鏈家的實時成交還是從網上房地産的單日網簽量都可以推導出來的。
但其實，關于二手房的分析，如果隻停留在過千破兩萬的維度，其實略微粗暴。
尤其當我看到二手房和二手住宅都會被混淆起來分析的時候，我經常有個擔心，就是作爲一名普通購房者，當 ta 要做出買賣決定的時候，有沒有一篇文字是可以清晰客觀、不帶任何情緒地告訴 ta 市場正在發生什麽的 ……
今天的十月二手數據可能想做的就是這樣的一件事，站在這個新政首月的節點，說說十月二手和十月二手的背後。
一
首先，10 月二手住宅最後會在 2.22 萬套上下。
是的，成交确實破了兩萬套，截至 10 月 31 日，上海二手房成交了 24376 套。
從 10 月 13 日開始，新政首月的每周六日都單日破千，哪怕是日常工作日也有多日可以做到 900 套 +，跟新政前工作日日均的 600～700 套形成鮮明對比。
那二手住宅呢？這才是我們關注的。到這爲止，前面這些數據都是二手房成交，這裏面還包含了商鋪和公寓。這裏面，我們需要求個二手住宅和二手房的比例。
通過近 1 年的數據觀察，你會發現，每月二手住宅 / 二手房有個特定比例，大概在 91%。
于是可以推算出，2.44 萬套二手房也就意味着 10 月二手住宅成交會在 2.22 萬套左右，這個數字最後的波動不會低于千位。
所以 10 月上 2 萬套，穩的。
往往到這，我會展開說說這 2.22 萬套的成交特點。十月的二手房成交也确實不同于以往新政那種 " 剛需的勝利 " 型成交走勢，即剛改和改善的成交占比出現走高，同時外環内的成交變化也比外環外的成交變化大。
但在這個 10 月的二手房成交中，有件事可能來得比上面這些更重要。
二
就是如何看待 10 月的 2.22 萬套。
很多人會告訴你枯榮線的概念，1.5 萬套就 ok，2 萬套就很好，其實并不是這麽看的。
不管是 1.5 萬還是 2 萬，都隻是針對沒有任何政策幹預的自然需求滾動市場的參考标準。像 10 月的 2.26 萬套應該從兩個維度來對比。
首先，今年 6 月二手市場就是很好的參考對象，5 · 27 跟 9 · 29 新政可以看作上半年和下半年的樓市殺手锏政策，從量級到市場背景都能很好地匹配。
但在 pk 前，9 · 29 的數據需要做技術調整，因爲 10 月前 7 天的網簽數據受假期影響比較明顯，直接對比的意義不大。
其實可以用鏈家轉定單數據去做同維度對比，這大概是目前市面唯一即時又精準的二手住宅成交數據。
由此可以看到，兩個新政首月的波峰成交套數、波峰後三周成交套數不分伯仲。
10 月的數據這麽看還挺難得，畢竟政策這東西比的是先發優勢。9 · 29 作爲下半年的新政還能跟上半年 5 · 27 持平并不容易。
所以從橫向維度看 9 · 29 的新政，哪怕是在一輪又一輪的新政後，它依然能有這樣強勁的購買力，也就是說，站在這個深秋本不該出現成交高峰的月份裏，10 月的二手能量比我們想象的還要高，這才是真正值得看到的地方。
那縱向呢？今年 10 月數據放在往年是怎樣的狀态？
從 2016 年算起，隻有 2016 年 10 月、2020 年 10 月達到 2 萬套 + 的狀态，這樣的數據就有點誇張了。
畢竟 2016 年和 2020 年都不是簡單年份。2016 年，上海開啓新一輪樓市調控，2020 年也是如此。因爲這兩個年份都遇到了樓市大年，所以我特别能理解十月破兩萬套帶給所有人的遐想。
但也正因如此，有些話不得不說。
三
冷靜一下，聽我說。
圍繞在我身邊最多的三類人是中介和同行、買房人，我暫且簡單分類爲 B 端和 C 端吧。
C 端的心态其實是點狀的，每位房東、每位購房者都有自己的需求和想法。但他們其實還有些集體标簽，比如有四成房東其實對新政是敏感的。
這種敏感往往表現爲在新政後看好市場，更确切地說，是看漲市場。這點從中介跟他們的議價中就能深刻體會到。
B 端則相反，因爲經曆了比較多樓市大年，看過太多新政來了、樓市漲了的故事。所以他們但凡看到數據漲了一段時間後開始不漲了，就開始焦慮失落，覺得市場沒達到預期。
其實呢，真實的市場是怎樣？恰恰是在兩者折中點，這倒不是爲了折中而折中，隻是确實有些東西是不帶任何感情色彩地存在于市場規律裏的，這就是二手市場的節律和周期。
所謂節律，就是每年三月、四月、九月、十月的成交波峰和其他平谷期的成交。大概形态就是這樣，如果沒有調控幹預，這就是符合需求的從出現到兌現的過程：
背後有出行看房的便利或不便利狀況，也有孩子入學需求的固定節點。
不少年份在這些月份之外還有别的波峰，那一定是當時有新政帶來的新選手入場，這也意味着新政幹預帶來的成交潮過去後，市場始終都要回歸原本節律。
所謂周期也不是什麽地産大周期，就是每次新政後的市場波動。
我們在去年 9 月 1 日、12 月 14 日、今年的 1 月、5 月 27 日都有系統記錄市場波動的發展，大概就是這樣的波動軌迹：
這是以周爲單位統計的鏈家轉定單，當日成交數據 + 純住宅成交，且近 3 年鏈家成交市占穩定在 23% 左右，近 1 年鏈家成交市占穩定在 25% 上下，故可以從這裏看到新政後二手市場真實反饋
929 滬七條當然也不例外。截至 10 月 27 日，新政已經完整走完四周，依然行走在熟悉的周期裏。
9 · 29 的後續成交走勢以每周平均下降 8% 的速度遞減，最終會在第 6～8 周恢複近 1 年以來的平均水平（2024 年上海鏈家平均每周成交 857 套）。如果将這個時間放在網簽數據裏，大概要再往後延遲 1～2 周。
所以市場破兩萬的時候就是市場要漲？市場恢複平常的時候就是市場變冷？
都不是。兩萬套 + 的成交是新政效果的立竿見影，後續沒有兩萬套的時候，其實就是新政刺激周期結束，市場恢複了正常節律。
市場也會在 11 月中旬恢複正常，接着進入往年的年底淡季。
所以 2.22 萬套不是要飙漲了，後續沒有 2 萬套也不是樓市要跌了，就這麽簡單。
四
十月的二手房分析結束後，我突然意識到，今年隻剩兩個月了。
2024 年不知不覺已經進入 11 月，回看今年的二手市場要說不感慨是假的，随着和二手市場越來越多的接觸，我也越來越多地認識到市場的複雜和單純。
月均 1.5 萬套上下的二手交易市場，以套均 300 萬元計算，也是 450 億元的交易市場，這是無比龐大且流動性極強的交易市場，市場背後流動的是上海剛需和改善一戶戶購房家庭的真實需求。
需求的規模以及流動選擇似乎是門永遠無法量化的複雜動線，但同時，需求和市場之間的關系又其實單純到隻需歸納一點：無論是 1.5 萬套還是 2 萬套，二手房市場最終反映的其實是市場需求和信心博弈的結果。
這點是新政杠杆之外的東西，也是市場最真實的運作邏輯。
好了，十月二手告一段落，期待下 2024 年全年二手數據。
本文來自微信公衆号：真叫盧俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：巧克麗麗
