作 者丨吳抒穎
編 輯丨張偉賢
圖 源丨圖蟲
中海地産，這家被認爲是全行業最穩健的房企也未能躲過市場下行的沖擊。
2023 年 8 月 28 日，中海地産發布 2023 年中報。今年上半年，這家坐穩 " 利潤王 " 之位多年的房企淨利潤在經曆了兩個報告期走低後再度下挫，報告期内實現營業收入 891.6 億元，同比減少 14.10%；歸母淨利潤 134.9 億元，同比減少 19.43%；核心歸母淨利潤 138.2 億元。
與之同時，中海地産的毛利率和淨利率也仍然承壓。今年上半年，中海地産的毛利率是 22.61%，淨利率是 15.13%，雖然仍然是傲視行業的存在，也較去年全年有所回升，但對比起之前動辄超過 20% 的淨利潤率而言，中海地産已經回歸到了與其他央企無異的水平。
從整體的表現來看，盡管中海地産是在營收下滑的前提下錄得的利潤指标變化，但對中海地産這家内控嚴格、管理出色的房企來說，仍然是十分遺憾的事情。
這意味着，它其實與其他房企也未有本質不同，在一個下行的行業，它也并未能夠憑借出挑的管理能力而與趨勢抗衡。
不過，中海地産也并未被現實束縛，仍然對未來充滿信心。業績會上，中海地産董事會主席顔建國再度重申，下半年的市場仍在變化中，但全年銷售與利潤穩中有升的目标維持不變。
底氣
營收和利潤下滑，不會成爲中海地産的 " 絆腳石 "。這家房企管控出色的财務指标，依然是它穿越周期王者歸來的底氣。今年上半年，中海的資産負債率爲 58.3%，淨借貸比率爲 37.7%；加權平均融資成本 3.54%，融資成本繼續保持行業最低區間；持有現金人民币 1142.1 億元，這幾乎是行業的最優水平。
因此，在财務面未見負面變化的基礎上，中海地産也能夠更從容積極。
今年年初，中海地産由于淨利潤下滑導緻 " 利潤王 " 稱号旁落後，中海管理層首次給出了相對進取的銷售目标，以及利潤走勢的預期。
今年 3 月，在中海地産的業績會上，中海地産董事會主席顔建國表示，公司确立了奮勇争先、積極進取的經營目标，力争銷售合約額增長 20%、商業收入增長 30%，利潤穩中有升。
到了這一次中期業績發布，顔建國再度重申，下半年的市場仍在變化中，但全年銷售與利潤穩中有升的目标維持不變。" 我們戰勝市場的信心源自于充足的貨量，以及主力貨量布局于核心城市的貨量結構優勢，還有财務資金優勢、融資成本優勢、成本費用優勢等。"
追趕
從今年上半年中海地産的投拓來看，這家央企的确在十分努力地往前追趕。
中海地産行政總裁張智超介紹稱，今年上半年，中海權益投資額 379 億元，相當于去年全年投資額 44%。" 從上半年我們跟蹤的重點城市供地計劃來看，供地量大概占全年的 36%，意味着下半年有更多投資機會出現。此外熱點城市、熱點地塊競争激烈，從 7、8 月情況來看，土地市場表現更加理性平穩，所以我們感覺下半年投資機會應該會更好。"
至于投資策略，張智超指出，中海還是會堅持 " 三個主流 "，即投資主流城市、主流地段、主流項目；此外也會嚴守投資紀律、投資刻度。" 上半年我們拿地質量非常高，大概 80% 貨量位于一線和強二線城市，綜合拿地回報率都高于公司投資刻度。下半年我們會更勤奮參與公開市場投資。"
而在收并購方面，雖然當前市場情況下合适的标的非常少，但中海地産仍然捕捉到了一些機會。
張智超表示，中海地産會進一步發力收并購。其中上半年在北京和上海所持有的城市更新項目北京中信城，上海建國東路項目推進順利，近期收購了廣州亞運城項目的股權後，這一項目也成爲中海 100% 控股項目，因此有信心高質量地實現年初制定的投資目标。
投資有條不紊，銷售也有望發力。
從中海地産的監測來看，目前主流城市的銷售情況有一定程度的好轉。根據中海地産提供的數據，今年 8 月，其銷售案場來訪量較 7 月上升 15%-20%。
張智超表示，從 7 月底，從中央到地方，出台了一系列支持市場的政策，相信會對市場回升起到積極作用，下半年政策對市場會有更大的助力。" 下半年中海的貨量依舊非常充足，全集團有 6100 億元總可售貨量，上海、北京、深圳、廣州、成都、杭州等城市都有新的項目入市。其中，上海預計貢獻合約額 400 億，北京預計貢獻合約額超 300 億，相關項目銷售的确定性很高，我們對全年 20% 增長目标充滿信心。"
未來
實際上，在不動産開發領域上，中海地産的管控實力應該是值得信賴的，但這家房企也有比較明顯的短闆。中海地産過去一直過于專注住宅開發而忽視了培育商業物業這類持有型業務，使得它沒有利用好低成本融資的優勢從而在住宅開發快速縮量的當下未能增厚安全墊，這的确是中海地産必須反思的地方。
不過，雖然在持有型業務上要稍顯落後，但中海地産也在努力往頭部企業看齊。今年上半年，中海地産的商業項目入市也進入加速期，報告期内實現收入 29.5 億元，同比增長 11.3%，也爲之提供了穩定的運營收入。
今年上半年，中海地産商業部分已入市項目 10 個，包括 3 座寫字樓、4 座購物中心、3 棟長租公寓，新簽約管理外部商業物業 22 萬平方米，累計管理外部商業物業 115 萬平方米，預計下半年還有 10 個項目入市。
銷售大幅上增可期、利潤回升是大概率事件加之第二曲線增長可期，在房地産行業當前的周期之中，中海地産這家已經在規模上成爲行業 TOP3 的房企，無理由讓投資者憂心。
在中海地産業績發布後的次日，這家房企的股價也大幅上漲，截至 2023 年 8 月 29 日收盤，中海地産報 16.64 港元 / 股，上漲 6.53%，總市值爲 1821 億港元，僅次于華潤置地。股價的表現，也正是投資者對之信心的一種體現。
SFC
本期編輯 劉雪瑩 實習生 譚雅涵
21 君薦讀
