過年回老家，不是聊結婚孩子，就是聊房子
剛畢業前幾年基本聊的都是催買房，因爲老家省會的房價在蹭蹭蹭的上漲
是的，2018 到 2019 年那會，我老家省會的房子幾乎每年 20% 的漲
于是身邊的朋友親戚都在那兩年忙着上車當了房東，心态也都是，現在買還能漲
但是到了今年過年和親戚朋友間聊房子的 " 姿勢 " 開始有了變化
尤其是在二三線城市，今年回家的話題，年輕的人不聊買房子了
那些當了房東的朋友們呢，開始聊起自己的賣房心酸史
光我身邊就有好幾個朋友，去年一年的時間裏，都在想辦法趕緊把房子賣掉
因爲現在對于小城市的房東們來說，他們的難，已經不是房價下跌那麽簡單
關鍵是跌了以後還不好賣，甚至都賣不掉，賣不掉的還不好租，而最大重災區在投資了好幾套的房東們
他們說起自己的血淚史，一個個的，那可都太刺激了 ...
01
想賣房但一直都賣不掉的阿香
阿香今年結婚了，但是最煩惱她的問題，倒不是買新房，而是該怎麽賣掉那套小房子
聽完阿香哀怨地說完她的賣房故事後，我瞬間醍醐灌頂
在一個人口幾百萬的三線小城市裏，什麽樣的房子，即便很便宜，也不能買
來看阿香在柳州，2018 年買的這套小戶型吧
本地小房開、房齡十年、50 平小兩室、朝東戶型
那年手上拿着十萬塊的阿香在柳州到處看房，房市火熱得一天一個價
在平均工資隻有 3 千塊的情況下，這個三線城市平均房價居然過萬，甚至高達 1.5 萬 / 平
在看了好多價格都高于自己預算的商品房後，阿香看着狂飙的房價，是焦慮也是欣喜
焦慮的是，房價越來越高，就快要買不起了，或者說能買的面積，從 70 平到 50 平
欣喜的是，自己馬上就可以在這個剛奮鬥了一年的城市擁有屬于自己的家，且房價也是未來可期
所以，阿香選擇了在房價的裹挾下，向下兼容
拿下這套房齡有點老，戶型有些奇葩，但是總價很低（39 萬）， 壓力沒那麽大的小兩房
" 當下的感覺是，在暴漲之前上車了，總算松了口氣 "，阿香這麽說
時間來到 2023 年，阿香迎來了人生的下一個階段：結婚
也是因爲結婚，阿香想要賣房去置換一套大婚房，最好是四房，能裝得下三代同堂的那種
于是，這套小房子也就被阿香擺上了二手房貨架，想趕緊賣掉
從 2023 年挂到 2024 年，從 42 萬到 37 萬，一年多的時間，這套房和中介平台簽了獨家，平均 1 個月不到 1 個客戶看房，且 0 個客戶有意向
問題出在哪？
當然是因爲柳州整體樓市在 2023 年大幅下滑了，原本寄予厚望的房地産行業冷淡了，土拍地都賣不出去了
"18 年的時候買的，現在免費送裝修都沒人要。"
這時中介來了句：" 我敢保證，25 萬肯定能出！"
阿香差點沒在電話那頭和中介對罵
這要是放在上海，小戶型低總價就是年輕人上車的入門款，但是阿香沒想到
在小城市，小戶型 + 房齡老的二手房，基本等于災難級别的存在
爲什麽
柳州這種小三線城市，買房需求完全和大城市相反，在老家大家普遍結婚早，父母離得近
即便是年輕人買房也主要考慮至少小三房，很多人上車都直接買四房
因爲買房基本意味着結婚生子、三代同堂
小戶型兩房 + 十年房齡 + 小城市
基本已經把阿香這套小戶型捶死在二手市場
魔幻的是，整個城市平均房價降了兩千，但阿香看上的大戶型還是沒降，她的置換難度在一起一落中又加大了
這個故事爲什麽我印象最深刻，阿香作爲一個房東，給我們的勸誡很直截了當
在小城市買房，真的不能向下兼容，選一些和普羅大衆需求相悖的小衆産品
能裝得下一家人的大房子，才是小城市樓市的硬通貨
在小城市還堅持買小戶型 + 老房子，基本注定是災難
02
特意從外地趕回來三次，上門讨房租的飛飛
" 現在的租房市場，房客才是大爺啊。"
這是飛飛今年回家和我們抱怨最多的一句話
一直在深圳發展的飛飛，是我們身邊所有人都羨慕的對象，在 25 歲就過上了收租當房東的生活
回想當初買下老家這套房子，還有點魔幻，她是在 2019 年一個千人搖号的市場裏，最後一個中簽的客戶
那時候，老家樓市火熱，就這麽一個地段夾雜在老城區各種散亂菜市、學校、老公房當中的樓盤，居然也要靠搶
因爲在異地，飛飛沒太花很多心思，在網上找了個二房東就順利租出去了
前幾年的時候，房子租得挺順利的，每個月租金租客也都及時繳納
但是去年上半年開始，租客就開始每個月拖欠一周才繳納房租，原因是做生意虧了，資金一時周轉不過來
拖到最後，租客居然連續 7 個月不繳房租
小城市的房東，租房沒有太多保護機制，房東人在外地，也不好處理
租房完之後的二房東，就跟人間消失了一樣，聯系也聯系不上
飛飛人又在外地，加上租客前幾年繳納房租挺正常的，近年生意不好做，因此心軟的她一再接受了租客的違約
以至于到了租客連續第七個月不繳房租的時候，她才決定趁着五一假期，叫上家人，回老家上門和租客談判，結果租客答應在月底搬離
但是成功勸退租客後，被欠着的 1.4w 租金，直到現在也沒要回來
後來飛飛繼續把房子出租，雖然吃一塹長一智，把房子挂到了貝殼上
沒想到的是，第二道難關來了，老家的租賃市場開始變得内卷了起來
随着二手行情不好，賣不掉的房子進入租房市場，租賃的挂牌房源也越來越多
最後，清退租客後的房子以降低 15% 的租金才成交
飛飛人在外地，這幾年卻沒享受到多少當房東的快樂
反而是因爲異地租房，也因爲租賃市場的不正規，讓她一直不太省心
03
在二線城市同時持有 5 套房的老慶
第三個房東的故事，就更加刺激了，來自我身邊一個富貴朋友，老慶
老慶和房地産的淵源頗深，說直白點，老慶就是我的同行
唯一不同的是，我是個打工仔，而老慶是個老闆，同時也是一個資深投資客
最多的時候，老慶在我們老家省會，同時持有 5 套房産，且其中有 4 套都位于五象新區的不同熱門闆塊
熟悉南甯的人可能會知道：五象湖 1 套、良慶大橋南 1 套、龍崗 2 套、三岸 1 套
這都屬于南甯最炙手可熱的闆塊了，火爆到房子還得綁定車位買，甚至還有外收費用
作爲一個地産從業者，老慶和不同項目的内部領導關系走的比較近，基本都是最大折扣上車的
我問老慶當初爲什麽要同時買這麽多房子，他說，自己定了一個目标，打算幹到 40 歲左右退休
2016 年開始他就通過自己和愛人的積蓄，甚至借了朋友的錢，開始投資房地産
按照當時的房價漲幅，老慶基本可以在 40 歲左右，實現在小城市的财富自由
" 我當時算了算，5 年後基本能翻倍。"
在扛過了資金壓力最大的前兩年，在老慶覺得自己離财務自由更近一步的時候，危險的苗頭正在靠近
其中 2 套房的開發商開始出現暴雷迹象，其中一套房停工了 1 年，政府介入後才順利交房
另一套現在還在 wq，三岸的那套房子，周邊的商場也停工了，房價應聲下跌 ...
經曆暴雷房企停工樓盤之後，老慶從 2020 年開始選擇盤整自己的資産
在平均每套虧損 20-30 萬的情況下，賣出了 3 套房，還有 1 套仍在挂牌
" 虧的這幾十萬，都是我的血淚教訓。"
最後老慶隻留下了地段最好，産品最優，面積最大的 1 套房自住
" 現在的想法是手上閑置的房子都賣掉，保住現金流，再去找其他渠道投資，争取延遲個 5 年左右退休，哈哈。"
我問他将來還會投資房子嗎
他堅定地說，如果在一線還是可以投資好地段的房子的
但是類似省會這樣的二線城市，普通人在老家，一輩子買兩套房其實就夠了
" 留一套大的自己住，買一套小的爲學區，現金暫時考慮留在手裏，或想辦法涉足新的投資渠道。"
04
現在在小城市當房東，賣房或租房，都多少都有點難
三個故事真實地告訴我們，供求關系逆轉這件事，也不是說說而已
它真實地在樓市的每一個角落裏發生着，無論是買賣市場，還是租賃市場
未來稀缺的不是房子，可能是買房的客戶
尤其是在同質化産品泛濫，人口還在外流的二三線城市
這種趨勢在越小的城市，越不可逆轉，且房子與客戶之間比例失衡的速度，更快更猛烈
這次春節回老家
我親眼目睹了表妹 3 年前，1 萬 2 買的商品房，從未住過的二手，挂牌價格隻有八九千
我也親眼目睹了這個小區的一個組團，就同時有 200 多套房子同時在售
在我浏覽一個新區的二手房源信息的時候，我看到那些交房了多年的二手毛坯房或者開發商原裝精裝房，還在挂牌
這意味着兩件事，大量房東買了房并不自住而是直接賣掉，二手市場很多房子現在難找到買家
總之過年這趟回家，讓我對二三線樓市的殘酷又有了全新認知
這些林林總總的現象
足以說明下沉市場現在的寒意，和背後房東們的苦苦掙紮...
以上爲正文，來自喬不絲
